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考察しよう。不動産の価値とこれから (日, 17 2月 2019)
不動産の価値って、ホント分からないよね（笑）。   私自身、不動産の価値を算出するのに、システムを使う事もあれば、手書きの書式を使ったりすることもありますが、実際、どの不動産であってもパッと見ただけではその価値を判定することはできません。 （なんとなくは分かるけどさ、、、（笑）。）   不動産って言うのは「一物一価」なんて言われていて、ようは二つと同じものがないのだから、 そもそも定価という概念すらない。 株価もそうでしょ。企業の業績や期待感とかによって、毎日上がったり下がったりする。 日経平均だってそうです。嫌気で日経平均が1000円安、1000円高なんて簡単に言われるもの。   つまり定価のない不動産を、どうやって価値を算出するのかというのが知りたくなるのです。     土地（更地）査定はそんなにむずかしくない 土地の査定については、結構簡単です。 これは、指標があるんです。 ・地価公示 ・基準地価 ・路線価 ・売出価格 ・成約価格   こう言った指針となるものを使って、客観的に算出するわけです。 で、最近私がこれが結局一番シンプルだよね、と感じるのが地価公示と路線価を使った査定です。 これは一番シンプルです。   で、不動産業者ではない一般の方が比較するのは、「売出事例との比較」です。 残念ですが、この数字は正直あてになりません。 というのは、売出物件の多くは価格変更が伴う事が多いからです。 売れなければどんどん価格を下げるというのは、不動産に関わらず、全てのものが同じ考え方になるはずです。   つまり、売出価格がわかっても成約した価格は分からないのです。 もちろん、売り出されている金額よりは安くなるという事だけは何となくわかりますね。   ※土地の形状、道路付、残置物の撤去費用等も考慮されます。 さらに、売る人の個別の事情、買う人の個別の事情が重なりますから、これまた割り切った説明が当てはまることもないのです。 「そんなにむずかしくない」といいながらも、やっぱり難しいわけです（笑）。     建物査定は矛盾だらけ 最近の動き（もう2年くらい前かな）では、建物の査定が変わってきました。   といっても、実際にそんな査定をしても売りづらいし机上の空論であったりもします。 というのが私の本音です。   今までの建物の査定は、建物の構造ごとに経済的耐用年数がありました。 RC造なら47年。木造なら22年（20年）くらい。 （ただし、事業に供しているのか居住に供しているのかによって、ほんとはまったく違う）   皆さんがお住まいの一戸建てであれば、木造が多いかと思いますが 今の不動産査定では、木造は22年（20年）たてば、価値はゼロ円なのです。   ところが数年前から、この考え方がおかしいのではないかという事で、大手ハウスメーカーが始めたスムストック査定が始まりました。 建物そのものと、中の設備を分けて査定をするのです。 （これは本来正しい考え方だと私は思います。）   すると、おかしいことが起きました。 通常の査定と比較すると、建物の査定額が高くなるのです。 多くの不動産業者が査定した建物価値は300万円だったとしても、このスムストック査定をすると建物価値が600とか700万円になるのです。   あれ？300、400万円も高いのはなぜ？ 同じ建物なのに、査定のやり方を変えただけでこの評価の違いはなに？？？ そう、インフィル（つまり、設備の価値）がプラスに影響したのです。     だけど、売出価格の総額は、たぶん変わらない じゃぁ、土地＋建物の査定は総額で高くなるわけですから、それで売れるのか？ という事になりますが、やっぱり厳しいですよ、ふつー。   だって、全ての不動産会社がスムストック査定をせず従来の査定方法なのですから、査定結果に差が出てしまうのです。   これ、私だっておかしいと思っています。   メンテナンスをしている建物の価値は高いはずだと思っています。   でもね、買う人はより安く買いたいと思っているし、比較法で検討をするわけだから、やっぱりその感覚で売りに出しても、よっぽどいい物件でなければ、なかなか買い手が現れないというわけです。 その結果安くせざるを得ないわけですよね。     例えばなんだけど、20年前の一戸建てはペアガラス（複層ガラス）って少なかったと思います。 だけど、今の住宅はペアガラスは普通になっているでしょ？ 床暖房も普通だったりします。 20年前に贅沢仕様だったものが、今では当たり前になっているのです。 そうなると、当時贅沢仕様で鼻高々だった所有者様の考えは、 今では「大きな世代ギャップ」が生じていることになるわけです。 当時の贅沢で素晴らしい性能は、今では素晴らしくない性能になっているかもしれないのです。   もちろん、コンディションが良い建物や、リフォームして快適に住めるのであれば、一定の価値があると思いますから、査定なんていう杓子定規な事を言わないまでも、ある程度の価値は残っていると考えて良いかと思いますよね。     でね。 ここがミソ。 土地価格●●万円　＋　建物価格●●万円　＝　合計●●万円 と記載されるわけですが、合計額は、周辺の似たような物件とほぼ同じになっていることが多い。 本来建物価値分が高くなきゃいけないのに、実際では、建物価格が高くなる分、土地価格が近隣の価格より明らかに安くなっている物件が多かったりします。 つまり、建物価値が高くなっていても、そのままでは流通しない（しづらい）ので、売出価格を調整しているというわけです。   へ理屈はすごく理解できるし賛同したい気持ちはすごくあるんだけど、 まだまだ明確に整備されていないのです。   といっても、すごく高く売れちゃう物件もあるので、査定はあてになるけどあてにならないという部分でもあるわけです。   国土交通省がちゃんと仕切ってくれないと、一律の査定システムは変えることはできないよね。     まとめ へ理屈をどんなに並べようと、不動産価格は、需要と供給のバランスで決まってしまうので、 査定うんぬん言っても、実際には売り出さないとわからないというのが実状だったりします。   思いのほか高く売れることもあるし、どうやっても通常想定される価格にならないものもあります。   国土交通省は、中古住宅の流通を促進すると言っているけど、 実際には、新築を優遇する税制度になっているでしょ。 これでは、中古住宅の流通の根本はなかなか変わらないのではないかと思うわけです。 ここ数年前に、中古物件にも素晴らしい優遇が出来ましたが、中古物件の価値を高くし流通性を上げていこうと考えるのであれば、新築も中古も税優遇をもっと平等に考えるべきかと思います。   そして皆さんに、新築と中古のメリットとデメリットを判定してもらうべきではないかと思います。   実は、私が勝手に考えているのだけど、政府は少し前のお家を全て排除しようとしているのではないか、、、と感じることもあります。 昔は、とにかく建物の数が必要であったので質より量が重要でした。 今は、量よりも質が重要視される時代に変化しています。 つまり、質より量を主に考えた時代の建物を一掃し、 質の良い住宅を増やす事を考えているようにも思えるのです。 （もちろん、私個人の勝手なひらめきです。）     その一方で、過疎地のような人が少ないところは、意識的に家を建てられなくする地域として指定し、人を中心地に集める政策があります。 こうやって人口減に対応していく必要があるのは当然のことです。   不動産の価値は需要があるかないかで決まるのです。 建物が1億円する価値のものが昨日完成したとしても、今後建物を建築できない、商業施設も出来ない、利便性も悪い、地方自治体の財政も良くないといった過疎地だったら、誰が住みたいと思うでしょうか。 1億円かけて昨日建ったとしても誰も住みたいと思わなければゼロ円なんですよ。   その価値観の根本は、人がたくさんいて、街としてどれだけの魅力があるのかにかかっているといっても過言ではないかと思います。 つまり、街力なのです。   不動産は、これからも需要がある地域なのか！という事を一番に考えなくてはいけませんね。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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三菱UFJ銀行より感謝状いただきました (Fri, 15 Feb 2019)
今回、北海道にお住まいの方が住宅ローンを利用するに当たり、 色々な手続きを三菱UFJ銀行（府中）の方とやり取りをしていましたが、 その努力も実り、ほぼ１ヶ月かかって、ようやく金銭消費貸借契約の手続きが完了しました。 パチパチパチ。 これには、遠方でありながら、お仕事をしながら一生懸命手続きに協力をして下さったA様（買主様）のおかげでした。 本当、今回の手続き（やりとり）は大変だったのですが、良い思い出にすることができそうです。 そして、私にとって、とても良い経験をすることができたことがうれしいのです。   で、決済・所有権移転申請手続きの当日は、買主様は時間がないので予め伝票を作成しようと思い、金融機関のいつもの担当者さんに連絡すると、うちの事務所に来てくれるというので、ラッキーと思いながら、他の作業をしてました。   そして、来店されると、、、。 おぉ～！ 感謝状と菓子折りのいただきものです（笑）。     感謝状 担当者さん曰く、 この感謝状はかなりレアな品物だそうで、今まで、こういったものを皆さんにお渡ししていないそうなのですが、なんだかわからないけど、今回、こういった感謝状を作って、数人に渡されたそうです。   で、ホントかウソかわからないけど、この１年間（多分昨年）で、個人での住宅ローンの持込み金額が一番多かったそうです。（府中で）   おぉ！ そんな事考えたこともなかったけど、 こうやって感謝状をもらえたのは、とてもうれしい事でした。   正直、青天の霹靂って感じで、予想だにしないプレゼントでした。 めちゃくちゃうれしくなりました。       私の方こそ感謝しています ところがね、、、、 本音で、感謝しているのは私の方なんですよ。 お客様が私を信頼してくれるからこその賜物であり、たまたまその結果が、この感謝状というわけです。 だから、本当にたくさんのお客様のおかげだと心から思うんですね。   なので、本音でとってもうれしくなりました。     まとめ 起業して７年目の今ですが、 こういった形で、突然の感謝状をいただけるなんて思いもしませんでした（笑）。   一生懸命、お客様のために、信頼をしてくれたみなさまのために 正直に努力をしていれば、こうやって知らない所で評価してくれているんだなぁと改めて思いました。   これからも、ますますお客様の利益を自分なりに考えて、行動してまいりたいと思いました。   いや～。 ホントうれしい！！（笑） ありがとうございます！     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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土地を買う前に各種法令（危険等の区域）のチェックをしよう (Fri, 15 Feb 2019)
2018年は災害が多い年でしたね。   住宅購入をする際には、災害が発生した場合を想定することはとても大切です。 その地域が、なにかしらの規制がなされているのか確認しておく事は大切なことです。 （不動産購入時の重要事項説明の対象項目です。）   日本全国にはいろんな地形があり、地形ごとにメリットもあればデメリットもあります。 例えば、崖地などの高低差がある地域や、災害が発生するおそれのある土地に住宅建築を計画する場合には、災害防止の観点から十分な安全性を確保できるような対策が必要であるのは言うまでもありません。   各種法令には、宅地造成に関する規制があるので、対象地がどのような区域に指定されているのか確認し、その内容をちゃんと認識しておきましょう。     いろんな区域 ・災害危険区域 ・宅地造成工事規制区域 ・造成宅地防災区域 ・地すべり防止区域 ・急傾斜地崩壊危険区域 ・土砂災害特別警戒区域 というようないろいろな規制がかかっている区域がありますので、 これらに該当するかを確認しておくことは大切です。     どういったことなのか 注文住宅を建築する際、このような法令がかかっている地域の場合、建築施工の方法や、手続き等が変わってきます。ハウスメーカーによってもその基準が異なるわけです。   誰でも知っていることですが、地球には重力がありますから、高いものは低い方へ流れる性質があります。 土も同じです。 崩れてしまえば、当然低い場所に移動してしまうのです。 それらを考えて、いろんな区域に色分けされているというわけです。   ーーーー 宅地造成工事規制区域内で、切土で高さ2ｍを超える崖を生ずる工事や、盛土で高さが1ｍを超える崖を生ずる工事を行う場合には、知事等の許可が必要となります。 （土を削ったり盛ったりすると土地強度が弱くなるのは何となくわかりますよね。）   造成宅地防災区域は、上記の「宅地造成工事規制区域外」の土地で、すでに造成された一団の宅地のうち、災害が発生するおそれが大きい区域について指定されますが、この区域内の造成宅地の所有者等には、災害防止のため擁壁等を設置する等の義務が生じることになります。   地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域内の土地については、切土や工作物の設置等を行う場合等には、知事の許可が必要となります。 （こういう地域では、木を抜根してはいけない等の制限があったりします。）   土砂災害特別警戒区域内で住宅宅地分譲等の開発行為を行う場合にも、知事の許可が必要となります。 （これは説明不要ですね。文字どおりですので）   その他、災害危険区域、砂防指定地、河川保全区域、保安林及び保安施設地区に該当する場合にも、行為の制限や知事の許可が必要となる場合があります。   大規模盛土造成地とは、谷等を埋めて平坦を確保した3,000㎡以上の造成地や急傾斜地で盛高さが5ｍ以上となる造成地をいいます。   阪神・淡路大震災や新潟県中越地震などでは、大規模盛土造成地で地盤が滑動崩落する現象が起き、甚大な被害が生じたため、こうした土地で住宅建築を計画する際には検討が必要になります。大規模盛土造成地に該当するかどうかについては、大規模盛土造成地マップを公表している自治体もありますので、ご参照ください。     どうでしょう。 だからなんなの？って感じかもしれませんが、この区域内に存する場合、お住まいの安全性を考慮しなくてはいけないので、知事等の許可を得て、一定の安全性を保たせる工事をして、建物を建築するということになるわけです。   なんとなくイメージはわいたでしょうか。     まとめ 通常、こういった法令の説明は、不動産売買契約をする前の「重要事項説明書」で説明を受けるので、こういった情報もみなさんは知る事になるのですが、実際に、契約前のこの説明の段階では、営業担当者はそのリスクについての説明は一切してくれないことが普通です。   なんでかって、、、、？   リスクを説明したら、お客様が怖くなって契約が流れてしまうことになりかねないでしょ？ そんな契約が流れてしまうことなど（ノルマ達成のためには）できませんから、 サラッと「土砂災害警戒区域内であるか否かについては区域内」というように読み上げて、具体的な説明をせずに、すぐに次の項目へ行ってしまい、その説明に関してはおしまいになっちゃうわけです。   これで、説明義務をはたしているのか？という事が気になるわけですけど、 宅建業法上は、それを読み上げてお客様が署名押印をしてくれさえすれば、 説明義務を果たしたことになっちゃうわけですよ。 これ自体が、おかしいわけです。   物件見学の時には、ご希望エリアがどういった規制がかかっているのか、営業担当に確認をしたうえで物件の見学をした方が良いかと思いますね。   そういった意味で、皆様には積極的に質問をすることを心がけてほしいと思います。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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