わいわいアットホームは、府中に根差した本当に親切なお店!

不動産業界の裏切り行為とは

(最初に言っておきます。露骨に悪い態度をする営業マンはあまりいません。) 

 

私が不動産業界に入ってから、不思議な共通点があります。

それは、 

多くのお客様が、営業マンに遠慮することが多いのです。

 

何度も聞き直したり、何度も質問をすると営業マンに迷惑になると

考えているのでしょうか?

それとも

不動産に詳しくないという事を知られたくないのでしょうか?

 

そんな心理的部分が影響して

お客様はまぁ、大手だから安心だろうと思い

ご自身の意見をあまり言わないこともあります。

 

 

あたりまえのことですが  

不動産営業マンには「人としての良心」がありますが

その反対に「人としての悪意」も持ち合わせています。

 

「悪意」とは法律に触れる事ではなく

営業マンによる

「売主様利益を優先することができない行為そのもの」です。

 

不動産は高額な取引のため各々の営業マンには

良心をしっかり持ち続ける自制心が最も大切です。 

 

しかし、その自制心を最初から最後まで

貫き通すことができない営業マンは実に多いのです。

 

なぜなら、不動産仲介会社はノルマ必達主義だからです。

ノルマが達成できない営業マンの給料に

ダイレクトに影響してしまうからです。

 

不動産業界には独自の慣習がありますが、

不動産売却の方法によって

お客様(売主・買主)の利益を損なうことも多いのです。

 

まずは、自己防衛のために下記の事を知っておきましょう。 

 

 

 

不動産営業の問題点

 

不動産業界には、様々な問題があります。

その原因となる代表格はコチラです。

 

不動産会社の多くが固定給+歩合給となっており

給与のうち歩合給の比率がとても高いのです。

 

成功報酬である不動産業界の売上は

契約を締結することでしか成し得ないのです。

 

その結果

 

営業マン本人も成約にばかりに

目が行きやすいことが挙げられます。

  

不動産営業マンはあなたの味方ではない

 

1. 売主様の利益・気持ちは最重要とは思っていない。

 

2.営業マンは売上が一番大切。

 

3.歩合給の割合が大きいので、

  契約を急かす業界慣習がある。

結果、売主様が損する契約でもまとめたい。

 

4.会社の論理・組織論が優先され、

  営業マン個人の考えは出せない。

組織だからこそ柔軟に対応できない。

  

その他にもたくさんあります。 

 

不動産営業マンに騙されている?

 

一般的に

不動産営業マンは

「正直者はバカを見る」

が多いのです。

 

というのは、

売却委任を取得する時

既に他社との競争が

当たり前になっているため

他の営業マンに勝つためには

ウソも方便でないとダメなのです。

 

正直な人間であれば

自社の優位性を伝えることは

ほぼできません。

 

なぜなら、、、、、、

 

不動産業界においては

会社規模(資本力の差)による「営業力の差」はないのです。

 

その理由は後述いたします。

 

 

(1)府中の不動産売却:最初のだまし

それは、初コンタクトとなる

査定報告書提出時のだましです。

以下はその一例と言えます。

 

(1)査定額のうそ

不動産査定を数社に出された場合

同じ金額にはならないはずです。

その理由は、駆け引きがあるからです。

そして100%明快な答えがないのが不動産だからです。

  

(2)販売方法(ルート)の優位性のうそ

・当社独自のネットワーク

(店舗数、銀行ルートetc......)

 があるのでより良い条件で売れます。

 

・当社に条件にあう登録顧客がおります。

 

・当社は会社が大きいので

他社よりも高く売れます。

 

・販売力が違います。

仲介業務の場合、特に販売力に差が出ません。

差が出るとするならば

それは会社の販売力によるものではなく

担当者の熱意・知識・経験によるものです。

 

 

これらはお客様が業界のしくみを知らないからこそ有効に働く説明です。

 

 

(2)府中の不動産売却:売却委任後のだまし

売却活動を進めていくと、

思うように売れないケースがあります。

 

営業担当は

売主様の不動産の価格を

物腰柔らかく

かつ強引に価格を下げていきます。

査定価格以下になることは

普通のことです。

 

なぜなら

当初の査定額が高すぎるからです。

 

 

会社の資本力をベースに売却委任を受けるため

査定額が高いことがほとんどなのです。

最初から不誠実な対応だったりするのです。 

 

 

(3)府中の不動産売却:条件よく売りましょう

 

より高く売りたかったり

より良い条件で売りたいのは誰しも同じです。

 

正直に申し上げますと

どの会社に頼んだとしても

だいたい同じくらいの価格で成約をするものです。

 

では、会社によって何が違うのか興味がわくところです。

それは

わいわいアットホームが

売主様利益を本気で考えていること。

その1点に尽きます。

 

そう。

 

それが唯一の答えなのです。

 

下記を見て下さい。

 

 短期間 相場より条件悪く成約

 短期間   より条件よく成約

 中期間   より条件よく成約

 

これはイールドカーブを不動産価格に合わせて

説明用に描いたものです。

不動産価格は

売り出し期間が長いほど高く売れるし

売出期間が短いほど安く売れる事を

表しています。

 

不動産営業マンは、より早く成約させる事に最注力します。

不動産営業マンにとっては成約がゴールであるので

のどれであっても成約すれば良いのです。

当然、であっても良いのです。

 

わいわいアットホームが目指す結果は

を除外したです。

 

ひどい場合ではありますが

営業マンは、営業努力と割り切って

売主様を説得し

黒が最高の結果と説明することがあります。

 

それでは次の項目を見てみましょう。

 

 

 

 

(4)府中の不動産売却:成約させるためのだまし

さて、不動産仲介は協同仲介で成り立っていますが、

売主様と元付け業者をAチームとすると、

買主様と客付け業者をBチームということができます。

 

 

 

 

 

Aチーム(元付)と

Bチーム(客付)とのやりとりは、

各々の仲介業者が、

各々のお客様の代理人となって

交渉、調整を行うので、

お客様同士が直接お話をする機会は

契約の場以外はほぼありません。

 

これはあまり知られていませんが、

契約の交渉、調整をする際、

営業担当者間において

売主様の不利益になるようなやり取りが

元付担当によって

行われているケースがあります。

 

 

 

不動産業界の仕組み上、

売主側の(元付)営業担当は、

ウソの温床になっているケースが多くあります。

 

仲介手数料は、依頼を受けた業者が

依頼人より受領するものですが、

Aチーム営業担当が、

Bチームの営業会社を排除して

買主を見つけることができればどうでしょうか。

 

Aチーム営業担当は、

売主様と買主様からの手数料の両取りを狙え、

利益が倍になるのです。

 

誤解がないようにしてほしいのは、

もっとも正当な営業活動で

このような結果になるのなら

企業努力と言えるという点です。

しかし、多くの場合

この行為は不正の上で成り立っているのです。

 

 

(5)府中の不動産売却:媒介契約・レインズの問題

売主様が不動産業者に売却を委任する場合、

売却活動前に「媒介契約書」を用いて媒介契約を締結します。

 

この「媒介契約」には3種類あります。

●一般

●専任

●専属専任

です。

 

端折って簡単に説明すれば、

 

●一般 

複数の業者に売却依頼できる 

レインズ登録義務なし

 

●専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

●専属専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

というものです。

 

 

 

【レインズとは】

 

国土交通省が

不動産流通の活性化を促進するために

不動産業者間を結ぶ

不動産物件情報のネットワークです。

 

このレインズに登録することにより

売主様の不動産物件情報が

全ての不動産業者に行き渡り

そして協同仲介が成立するのです。

 

 

以前より、

手数料の両取りを目的で

元付業者が客付業者に

紹介しないという行為が

不動産業界で常態化していたため

売主様の売却機会を

損失することが多々ありました。

 

本来

その金額で購入したい人がいたとしても、

その方は

物元業者の悪意に阻まれてしまい

購入ができないことがありました。

 

その結果

 

売買代金が

大きく低下したと考えられる成約ケースが

とても多くありました。

 

そのような業界のやり方が、

 

平成28年6月頃、

ついに内部告発され

大問題となりニュースとなりました。

 

これを「営業活動の一環」

というにはひどすぎたのです。

 

同時に

Bチームの検討顧客の利益を

損失することにもなっていたわけです。

 

しかし

Aチーム物元業者には

関係ありませんでしたし、

その様にしなければなりませんでした。

 

なぜなら

 

●他社に成約させない

→大手で契約する

 

●他社が客付できない

→他社は営業力がない

だから大手が強い!

 

という間違った図式を

公然とした業界内不正の元で作り上げ

大手の独壇場という地位を

築いたというわけです。

 

Bチームから

購入申込みが入ってきたとき、

価格相談があったとします。

その場合、

それを承諾するべきか

断るべきか?

 

様々な状況で

売主様の判断も変わってきますが

Aチーム仲介業者としては

信義則の精神を徹底するべきです。

 

当然のことですが、

仲介業者は、

自社の利益を最大限にして

成約したいと考えています。

 

売主様が

契約するかどうか判断をする場面で、

Aチーム仲介業者が

売主様に対し

正確な情報を伝えず

Aチーム物元業者が

自社利益になると判断すれば

相場よりも安い価格であっても

合理的な価格であると売主様に説明し

成約を促すことがあるという点は

本当に気をつけるべきなのです。

 

 

 

下図を見て下さい。

 

 

 

 

少し前まで、

不動産仲介業界では、

こんな事はあまりに常識でした。

 

そのような行為を

大手が率先してやっていたのですから

不動産業者は信用できない

言われるのは当然のことでした。

 

皆様は

にわかに信じられないかと思いますが

本当の事実です。

 

 

最近では

以前のように、こういった情報操作を

露骨にできなくなりましたが

それでも営業担当は

自社利益を上げなければならないのは

以前同様変わりません。

 

ではどうするか?

 

一般媒介契約であれば

不動産仲介会社は

レインズに登録しなくても良いわけです。

(上部を参照ください。)

 

つまり

 

売主様のおかげで

不動産仲介会社は

レインズに

公然と登録しないで良いわけですから

客付業者からの問合せが

こないというわけです。

 

業者が物件を囲い込むのには

うってつけの合法的な方法です。

 

最近は、このようなやり方で

情報を囲い込むエグイ方法が

増えているようです。

 

いずれにしても、

情報公開をしっかりしないわけですから

売主様のメリットになるはずがありません。

 

 

 

売主様が不利益を被らないためには

メリットもデメリットも

誠実に客観的に教えてくれる担当者が必要です。

 

売主様目線で

売主様利益をしっかりと考えて

アドバイスしてくれる

営業担当に出会いたいものです。

 

(6)府中の不動産売却:Aチーム営業担当が”Bチーム”に対し物件アピールをしない、というだまし

このケースは本当にたくさんあり

私は大問題だと思っています。

 

私がBチーム側の時、

レインズに登録された物件を

当社顧客へ紹介しようと思い

Aチーム物元業者に連絡をしました。

 

当社顧客は”その物件”を

購入したい気持ちが相当強かったので

いろいろと質問しましたが

それに対する回答は明確なものは無く

歯切れの悪いものばかりでした。

 

当社顧客は

状況的に購入のタイムリミットがあった為

迅速に対応してくれないと

購入手続きに踏み込めない事情があったので

数度のやり取りをしましたが

物元営業担当の対応が

あまりに悪かったため

本来購入を希望していた物件ではありましたが

その物件を見送り

歩いてすぐの他の物件に切り替えて購入をしました。

 

Aチーム営業担当の対応が原因の

機会損失が発生しました。

(売主様が知る由もありません)

 

売主様が依頼した営業担当者が

しっかりと対応してくれさえすれば

契約できた可能性が高いお客様を

逃してしまったことになります。

 

 

 

 (小結論)

 

結局のところ

最後は「人対人」

 

その様なおつきあいができるのかが重要です。

 

会社の表面的な仕組みを変えたところで

人の本質は変わりません。

 

やはり営業担当の仕事は売上を上げる事。

給料は自分の成績次第なのです。

 

大手などでは

営業マンとお客様との間で

「人と人とのおつきあい」

と考えることは

難しいと思います。

 

大手営業担当複数名が言っておりました(笑)

 

 

 

 

売主様が損をする高値査定

 

高値査定は字のごとく

高い査定価格をお客様に提示し

お客様をいい気にさせて

売却委任を取るための営業手法であり

売主様の期待する金額で売れることがない

「ウソの査定」と言えなくもありません。

 

昔からウェブ上では

「不動産一括査定サイト」が有名ですが

最近では大手がお客様を囲い込む意図で

「大手6社一括査定サイト」が始まりました。

その中で決まって高い査定額を出すのは

●●●●社です。

 

 

 

高い査定額は

売れる可能性としてゼロとは言えませんが

査定額の本来の意味合いは違います。

 

売れる価格の目安を知り

その後の第2の人生において

余裕を持って人生設計することにあります。

 

査定額が適当だと

その計画がしっかりとできません。

 

 

高値査定の本質的な問題は

不動産会社にとって

売却委任を取るための

営業手法になっている点にあります。

 

お客様の利益を考えているわけではなく

自社利益を最優先に考えての

不誠実行為になっていることです。

 

お客様の求めている査定価格は

実際に売れる金額となる目安であって

売れるはずのない高値査定など

必要ないはずです。

 

 

もう一つ付け加えると

 

このようにウソと同義の査定書を作成し

売却委任を取る営業担当(と店舗責任者)が

誠実に業務を遂行すると思えるでしょうか?

 

少なくとも私はそうは思えないのです。

 

 

 

 

 

売主様・買主様が損する囲い込み

数年前に露呈した

不動産業界の「囲い込み」

という問題がありました。

 

 

※詳しくは

このホームページに設置してある

動画をご覧ください。

 

 

売主様の売り情報を、

売却委任を受けた元付業者が

客付側になる業者に対してウソの情報を流し

客付けをさせないという行為です。

 

 

不動産業界

(特に大手3社と呼ばれる)

・三井のリハウス

・住友不動産販売

・東急リバブル 

などの

現場レベルでは当たり前のように

その様な行為が横行していたのですが、

その3社の上層部は

その事実は確認できないと言って

その行為について全面的に否定しました。 

 

単に確認できていないから

「やっていない」と否定するのは

どうかと思いますが

以前より不動産業界として

当たり前に横行していた行為なので

その不正行為を

わざわざ証拠として

記録を残している人は

ほぼいませんから

立証することなどできないわけです。

 

しかし、私の親しくしている

大手3社のうちの

1社に勤務している社員(複数名)は

京王不動産や

野村不動産の方が

囲い込みがひどいと言っていました。

(真実は分かりませんが)

 

 

現在では国土交通省が対応して

全ての不動産会社に対し

売主様と買主様が

損害を被る営業方法である

「囲い込み」をする会社に対し

罰則を設けることにしました。

 

 が、

 

国土交通省ですら

囲い込みの事実を

一度も確認していない

とのコメントも発表しました。

 

国土交通省自身が

そもそもしっかり対応していない

という事実が

露呈したかのように

私には思えました。

 

おそらく裏側で色々とあるのでしょう。

 

 

このように不動産業界内で

おおごとになったわりには

今でも大手では囲い込みと言われても

おかしくないような対応が

営業担当によって

地味に行われているように感じています。

 

当然のことながら

不動産会社側の立場としては

社員に対し誠実に業務を遂行させようと

指示をしていると思いますが

店舗ごとの上司や営業担当としては

売上を上げなくてはなりませんので

グレーゾーン的な営業行為は

好ましくないと理解していても

見て見ぬ振りをすることも

あるかもしれません。

 

実際

各営業担当は自分の成績のいかんによって

給料が大きく変わってしまいます。

そのため

きれいごとばかりを

言っていられないこともあるでしょう。

 

ここ最近(平成30年4月ころ)の出来事で、

・株式会社スマートデイズ

・かぼちゃの馬車(女性専用シェアハウス)

・スルガ銀行

の大規模な不正も公になってきました。

 

会社が大きければ社員は

高いノルマを与えられますし、

社員は、給料という生活の糧を稼ぐためにも

必死になりますし

昇進をしたいと思えば

上司の指示(売上達成)に

忠実にならざるを得ません。

 

そのことがかえって

業界全体の風通しを

悪くしているのではないかと

私は考えるのです。

 

 

そんなことを常に肌で感じていた私は

平成24年10月に

それまで勤めていた

銀行系不動産仲介会社を退職して

独立起業しました。

 

 

もともと他業界にいた私が

不動産会社に入ってから

「顧客満足(CS)」

について感じたことがあります。

 

(私の独断と偏見による意見ですが)

自分の思考と行動を束縛しうる

●社内ルール

人間関係

暗黙の了解

不動産営業マンの常識

という考え方が

蔓延していました。

 

私はその偏見こそが

お客様の利益を阻害している

と思ったのです。

 

売主様からすれば

大手がそんなことをするはずがないと

思っている方が多いと思いますが、

当社に来店されるお客様の多くが

大手・中堅の不動産仲介会社で

嫌な思いをしている方であり

全ての方とは言いませんが

相当数いらっしゃるのです。

 

もちろん

素晴らしい営業担当だって

たくさんいるはずなのですが

個人の素晴しい考えは

会社という組織の中では

自由に表現することも許されず

会社の方針に従って

活動をしなくてはいけないのです。

 

会社の指示というよりは、

店舗責任者の売上あげてこい!

という指示や

プレッシャーのせいだと思いますが。

 

会社という組織であるが故、

営業担当の個人プレーは認めてもらえません。

 

私は

その環境から抜け出すことで

顧客満足(CS)をより高めることを

実践することができました。

 

 

お客様利益を優先できず、

営業担当による

法律に触れない

心の不正

があるのはなぜなのか、、、。

 

イタチゴッコはいつまでたっても終わりそうにありません。

 

 

 

 

仲介手数料割引(ホームページ問合せ限定)

 

当社は営業力はすばらしいのですが、なにせ小さい会社(笑)

 

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

 

売却:成約仲介手数料(税抜部分)の10~15%をお値引いたします。

 

買替購入:成約仲介手数料(税抜部分)の20%をお値引いたします。

「囲い込み調査」TV放送 当社調査協力

株式会社わいわいアットホーム

〒183-0056

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代表 松田 博行

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考察しよう。不動産の価値とこれから (日, 17 2月 2019)
不動産の価値って、ホント分からないよね(笑)。   私自身、不動産の価値を算出するのに、システムを使う事もあれば、手書きの書式を使ったりすることもありますが、実際、どの不動産であってもパッと見ただけではその価値を判定することはできません。 (なんとなくは分かるけどさ、、、(笑)。)   不動産って言うのは「一物一価」なんて言われていて、ようは二つと同じものがないのだから、 そもそも定価という概念すらない。 株価もそうでしょ。企業の業績や期待感とかによって、毎日上がったり下がったりする。 日経平均だってそうです。嫌気で日経平均が1000円安、1000円高なんて簡単に言われるもの。   つまり定価のない不動産を、どうやって価値を算出するのかというのが知りたくなるのです。     土地(更地)査定はそんなにむずかしくない 土地の査定については、結構簡単です。 これは、指標があるんです。 ・地価公示 ・基準地価 ・路線価 ・売出価格 ・成約価格   こう言った指針となるものを使って、客観的に算出するわけです。 で、最近私がこれが結局一番シンプルだよね、と感じるのが地価公示と路線価を使った査定です。 これは一番シンプルです。   で、不動産業者ではない一般の方が比較するのは、「売出事例との比較」です。 残念ですが、この数字は正直あてになりません。 というのは、売出物件の多くは価格変更が伴う事が多いからです。 売れなければどんどん価格を下げるというのは、不動産に関わらず、全てのものが同じ考え方になるはずです。   つまり、売出価格がわかっても成約した価格は分からないのです。 もちろん、売り出されている金額よりは安くなるという事だけは何となくわかりますね。   ※土地の形状、道路付、残置物の撤去費用等も考慮されます。 さらに、売る人の個別の事情、買う人の個別の事情が重なりますから、これまた割り切った説明が当てはまることもないのです。 「そんなにむずかしくない」といいながらも、やっぱり難しいわけです(笑)。     建物査定は矛盾だらけ 最近の動き(もう2年くらい前かな)では、建物の査定が変わってきました。   といっても、実際にそんな査定をしても売りづらいし机上の空論であったりもします。 というのが私の本音です。   今までの建物の査定は、建物の構造ごとに経済的耐用年数がありました。 RC造なら47年。木造なら22年(20年)くらい。 (ただし、事業に供しているのか居住に供しているのかによって、ほんとはまったく違う)   皆さんがお住まいの一戸建てであれば、木造が多いかと思いますが 今の不動産査定では、木造は22年(20年)たてば、価値はゼロ円なのです。   ところが数年前から、この考え方がおかしいのではないかという事で、大手ハウスメーカーが始めたスムストック査定が始まりました。 建物そのものと、中の設備を分けて査定をするのです。 (これは本来正しい考え方だと私は思います。)   すると、おかしいことが起きました。 通常の査定と比較すると、建物の査定額が高くなるのです。 多くの不動産業者が査定した建物価値は300万円だったとしても、このスムストック査定をすると建物価値が600とか700万円になるのです。   あれ?300、400万円も高いのはなぜ? 同じ建物なのに、査定のやり方を変えただけでこの評価の違いはなに??? そう、インフィル(つまり、設備の価値)がプラスに影響したのです。     だけど、売出価格の総額は、たぶん変わらない じゃぁ、土地+建物の査定は総額で高くなるわけですから、それで売れるのか? という事になりますが、やっぱり厳しいですよ、ふつー。   だって、全ての不動産会社がスムストック査定をせず従来の査定方法なのですから、査定結果に差が出てしまうのです。   これ、私だっておかしいと思っています。   メンテナンスをしている建物の価値は高いはずだと思っています。   でもね、買う人はより安く買いたいと思っているし、比較法で検討をするわけだから、やっぱりその感覚で売りに出しても、よっぽどいい物件でなければ、なかなか買い手が現れないというわけです。 その結果安くせざるを得ないわけですよね。     例えばなんだけど、20年前の一戸建てはペアガラス(複層ガラス)って少なかったと思います。 だけど、今の住宅はペアガラスは普通になっているでしょ? 床暖房も普通だったりします。 20年前に贅沢仕様だったものが、今では当たり前になっているのです。 そうなると、当時贅沢仕様で鼻高々だった所有者様の考えは、 今では「大きな世代ギャップ」が生じていることになるわけです。 当時の贅沢で素晴らしい性能は、今では素晴らしくない性能になっているかもしれないのです。   もちろん、コンディションが良い建物や、リフォームして快適に住めるのであれば、一定の価値があると思いますから、査定なんていう杓子定規な事を言わないまでも、ある程度の価値は残っていると考えて良いかと思いますよね。     でね。 ここがミソ。 土地価格●●万円 + 建物価格●●万円 = 合計●●万円 と記載されるわけですが、合計額は、周辺の似たような物件とほぼ同じになっていることが多い。 本来建物価値分が高くなきゃいけないのに、実際では、建物価格が高くなる分、土地価格が近隣の価格より明らかに安くなっている物件が多かったりします。 つまり、建物価値が高くなっていても、そのままでは流通しない(しづらい)ので、売出価格を調整しているというわけです。   へ理屈はすごく理解できるし賛同したい気持ちはすごくあるんだけど、 まだまだ明確に整備されていないのです。   といっても、すごく高く売れちゃう物件もあるので、査定はあてになるけどあてにならないという部分でもあるわけです。   国土交通省がちゃんと仕切ってくれないと、一律の査定システムは変えることはできないよね。     まとめ へ理屈をどんなに並べようと、不動産価格は、需要と供給のバランスで決まってしまうので、 査定うんぬん言っても、実際には売り出さないとわからないというのが実状だったりします。   思いのほか高く売れることもあるし、どうやっても通常想定される価格にならないものもあります。   国土交通省は、中古住宅の流通を促進すると言っているけど、 実際には、新築を優遇する税制度になっているでしょ。 これでは、中古住宅の流通の根本はなかなか変わらないのではないかと思うわけです。 ここ数年前に、中古物件にも素晴らしい優遇が出来ましたが、中古物件の価値を高くし流通性を上げていこうと考えるのであれば、新築も中古も税優遇をもっと平等に考えるべきかと思います。   そして皆さんに、新築と中古のメリットとデメリットを判定してもらうべきではないかと思います。   実は、私が勝手に考えているのだけど、政府は少し前のお家を全て排除しようとしているのではないか、、、と感じることもあります。 昔は、とにかく建物の数が必要であったので質より量が重要でした。 今は、量よりも質が重要視される時代に変化しています。 つまり、質より量を主に考えた時代の建物を一掃し、 質の良い住宅を増やす事を考えているようにも思えるのです。 (もちろん、私個人の勝手なひらめきです。)     その一方で、過疎地のような人が少ないところは、意識的に家を建てられなくする地域として指定し、人を中心地に集める政策があります。 こうやって人口減に対応していく必要があるのは当然のことです。   不動産の価値は需要があるかないかで決まるのです。 建物が1億円する価値のものが昨日完成したとしても、今後建物を建築できない、商業施設も出来ない、利便性も悪い、地方自治体の財政も良くないといった過疎地だったら、誰が住みたいと思うでしょうか。 1億円かけて昨日建ったとしても誰も住みたいと思わなければゼロ円なんですよ。   その価値観の根本は、人がたくさんいて、街としてどれだけの魅力があるのかにかかっているといっても過言ではないかと思います。 つまり、街力なのです。   不動産は、これからも需要がある地域なのか!という事を一番に考えなくてはいけませんね。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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三菱UFJ銀行より感謝状いただきました (Fri, 15 Feb 2019)
今回、北海道にお住まいの方が住宅ローンを利用するに当たり、 色々な手続きを三菱UFJ銀行(府中)の方とやり取りをしていましたが、 その努力も実り、ほぼ1ヶ月かかって、ようやく金銭消費貸借契約の手続きが完了しました。 パチパチパチ。 これには、遠方でありながら、お仕事をしながら一生懸命手続きに協力をして下さったA様(買主様)のおかげでした。 本当、今回の手続き(やりとり)は大変だったのですが、良い思い出にすることができそうです。 そして、私にとって、とても良い経験をすることができたことがうれしいのです。   で、決済・所有権移転申請手続きの当日は、買主様は時間がないので予め伝票を作成しようと思い、金融機関のいつもの担当者さんに連絡すると、うちの事務所に来てくれるというので、ラッキーと思いながら、他の作業をしてました。   そして、来店されると、、、。 おぉ~! 感謝状と菓子折りのいただきものです(笑)。     感謝状 担当者さん曰く、 この感謝状はかなりレアな品物だそうで、今まで、こういったものを皆さんにお渡ししていないそうなのですが、なんだかわからないけど、今回、こういった感謝状を作って、数人に渡されたそうです。   で、ホントかウソかわからないけど、この1年間(多分昨年)で、個人での住宅ローンの持込み金額が一番多かったそうです。(府中で)   おぉ! そんな事考えたこともなかったけど、 こうやって感謝状をもらえたのは、とてもうれしい事でした。   正直、青天の霹靂って感じで、予想だにしないプレゼントでした。 めちゃくちゃうれしくなりました。       私の方こそ感謝しています ところがね、、、、 本音で、感謝しているのは私の方なんですよ。 お客様が私を信頼してくれるからこその賜物であり、たまたまその結果が、この感謝状というわけです。 だから、本当にたくさんのお客様のおかげだと心から思うんですね。   なので、本音でとってもうれしくなりました。     まとめ 起業して7年目の今ですが、 こういった形で、突然の感謝状をいただけるなんて思いもしませんでした(笑)。   一生懸命、お客様のために、信頼をしてくれたみなさまのために 正直に努力をしていれば、こうやって知らない所で評価してくれているんだなぁと改めて思いました。   これからも、ますますお客様の利益を自分なりに考えて、行動してまいりたいと思いました。   いや~。 ホントうれしい!!(笑) ありがとうございます!     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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土地を買う前に各種法令(危険等の区域)のチェックをしよう (Fri, 15 Feb 2019)
2018年は災害が多い年でしたね。   住宅購入をする際には、災害が発生した場合を想定することはとても大切です。 その地域が、なにかしらの規制がなされているのか確認しておく事は大切なことです。 (不動産購入時の重要事項説明の対象項目です。)   日本全国にはいろんな地形があり、地形ごとにメリットもあればデメリットもあります。 例えば、崖地などの高低差がある地域や、災害が発生するおそれのある土地に住宅建築を計画する場合には、災害防止の観点から十分な安全性を確保できるような対策が必要であるのは言うまでもありません。   各種法令には、宅地造成に関する規制があるので、対象地がどのような区域に指定されているのか確認し、その内容をちゃんと認識しておきましょう。     いろんな区域 ・災害危険区域 ・宅地造成工事規制区域 ・造成宅地防災区域 ・地すべり防止区域 ・急傾斜地崩壊危険区域 ・土砂災害特別警戒区域 というようないろいろな規制がかかっている区域がありますので、 これらに該当するかを確認しておくことは大切です。     どういったことなのか 注文住宅を建築する際、このような法令がかかっている地域の場合、建築施工の方法や、手続き等が変わってきます。ハウスメーカーによってもその基準が異なるわけです。   誰でも知っていることですが、地球には重力がありますから、高いものは低い方へ流れる性質があります。 土も同じです。 崩れてしまえば、当然低い場所に移動してしまうのです。 それらを考えて、いろんな区域に色分けされているというわけです。   ーーーー 宅地造成工事規制区域内で、切土で高さ2mを超える崖を生ずる工事や、盛土で高さが1mを超える崖を生ずる工事を行う場合には、知事等の許可が必要となります。 (土を削ったり盛ったりすると土地強度が弱くなるのは何となくわかりますよね。)   造成宅地防災区域は、上記の「宅地造成工事規制区域外」の土地で、すでに造成された一団の宅地のうち、災害が発生するおそれが大きい区域について指定されますが、この区域内の造成宅地の所有者等には、災害防止のため擁壁等を設置する等の義務が生じることになります。   地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域内の土地については、切土や工作物の設置等を行う場合等には、知事の許可が必要となります。 (こういう地域では、木を抜根してはいけない等の制限があったりします。)   土砂災害特別警戒区域内で住宅宅地分譲等の開発行為を行う場合にも、知事の許可が必要となります。 (これは説明不要ですね。文字どおりですので)   その他、災害危険区域、砂防指定地、河川保全区域、保安林及び保安施設地区に該当する場合にも、行為の制限や知事の許可が必要となる場合があります。   大規模盛土造成地とは、谷等を埋めて平坦を確保した3,000㎡以上の造成地や急傾斜地で盛高さが5m以上となる造成地をいいます。   阪神・淡路大震災や新潟県中越地震などでは、大規模盛土造成地で地盤が滑動崩落する現象が起き、甚大な被害が生じたため、こうした土地で住宅建築を計画する際には検討が必要になります。大規模盛土造成地に該当するかどうかについては、大規模盛土造成地マップを公表している自治体もありますので、ご参照ください。     どうでしょう。 だからなんなの?って感じかもしれませんが、この区域内に存する場合、お住まいの安全性を考慮しなくてはいけないので、知事等の許可を得て、一定の安全性を保たせる工事をして、建物を建築するということになるわけです。   なんとなくイメージはわいたでしょうか。     まとめ 通常、こういった法令の説明は、不動産売買契約をする前の「重要事項説明書」で説明を受けるので、こういった情報もみなさんは知る事になるのですが、実際に、契約前のこの説明の段階では、営業担当者はそのリスクについての説明は一切してくれないことが普通です。   なんでかって、、、、?   リスクを説明したら、お客様が怖くなって契約が流れてしまうことになりかねないでしょ? そんな契約が流れてしまうことなど(ノルマ達成のためには)できませんから、 サラッと「土砂災害警戒区域内であるか否かについては区域内」というように読み上げて、具体的な説明をせずに、すぐに次の項目へ行ってしまい、その説明に関してはおしまいになっちゃうわけです。   これで、説明義務をはたしているのか?という事が気になるわけですけど、 宅建業法上は、それを読み上げてお客様が署名押印をしてくれさえすれば、 説明義務を果たしたことになっちゃうわけですよ。 これ自体が、おかしいわけです。   物件見学の時には、ご希望エリアがどういった規制がかかっているのか、営業担当に確認をしたうえで物件の見学をした方が良いかと思いますね。   そういった意味で、皆様には積極的に質問をすることを心がけてほしいと思います。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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