わいわいアットホームは、府中に根差した本当に親切なお店!

不動産業界の裏切り行為とは

~はじめに~

営業をする一個人は決して悪い人ではありません。

しかし、集団心理から悪質な営業手法

(言わないという”うそ”、錯覚を起こさせる”うそ”)はたくさんあり

営業マンはコンプライアンス上いけないと知りながら

ごまかしながら行動をしています。

 

 

 

私が不動産業界に入ってから知ったことの一つは

お客様には不思議な共通点があるということです。

それは、 

多くのお客様が、営業マンに遠慮することが多いのです。

 

何度も聞き直したり、何度も質問をすると

営業マンに迷惑になる、嫌われると考えているのでしょうか?

それとも

不動産に詳しくないという事を知られたくないのでしょうか?

 

そんな心理的部分が影響して

お客様は大手の会社なら任せても安心だろうと思いこみ

ご自身の意見をあまり言わないこともあります。

 

 

あたりまえのことですが  

不動産営業マンには「人としての良心」がありますが

その反対に「人としての悪意」も持ち合わせています。

 

「悪意」とは法律に触れる事ではなく

営業マンによる

「売主様利益を優先することができない行為そのもの」です。

 

この売主様利益を毀損させることは、

不動産業界では当たり前であり、

私自身がそういった不動産業者を

直接確認することはとても簡単なことです。

それだけ、不正が多いという証なのです。

 

不動産は高額な取引のため各々の営業マンには

良心をしっかり持ち続ける自制心が最も大切です。 

 

しかし、その自制心を最初から最後まで

貫き通すことができない営業マンは実に多いのです。

それは会社という集団心理も影響をしていますが、

不動産仲介会社は、成果(ノルマ)主義だからです。

 

ノルマが達成できない営業マンの給料に

ダイレクトに影響してしまうからです。

 

不動産業界には独自の慣習がありますが、

不動産売却の方法によって

お客様(売主・買主)の利益を損なうことも多いのです。

 

まずは、自己防衛のために下記の事を知っておいてほしいのです。 

 

 

 

不動産営業の問題点

 

不動産業界には、様々な問題があります。

その原因となる代表格はコチラです。

 

不動産会社の多くが固定給+歩合給となっており

給与のうち歩合給の比率がとても高いのです。

 

成功報酬である不動産業界の売上は

契約を締結することでしか成し得ないのです。

 

その結果

 

営業マン本人も成約にばかりに

目が行きやすいことが挙げられます。

  

不動産営業マンはあなたの味方ではない

 

1. 売主様の利益・気持ちは最重要とは思っていない。

 

2.営業マンは売上が一番大切。

 

3.歩合給の割合が大きいので、

  契約を急かす業界慣習がある。

結果、売主様が損する契約でもまとめたい。

 

4.会社の論理・組織論が優先され、

  営業マン個人の考えは出せない。

組織だからこそ柔軟に対応できない。

  

その他にもたくさんあります。 

 

不動産営業マンに騙されている?

 

一般的に

不動産営業マンは

「正直者はバカを見る」

が多いのです。

 

というのは、

売却委任を取得する時

既に他社との競争が

当たり前になっているため

他の営業マンに勝つためには

ウソも方便でないとダメなのです。

 

正直な人間であれば

自社の優位性を伝えることは

ほぼできません。

 

なぜなら、、、、、、

 

不動産業界においては

会社規模(資本力の差)による「営業力の差」はないのです。

 

その理由は後述いたします。

 

 

(1)府中の不動産売却:最初のだまし

それは、初コンタクトとなる

査定報告書提出時のだましです。

以下はその一例と言えます。

 

(1)査定額のうそ

不動産査定を数社に出された場合

同じ金額にはならないはずです。

その理由は、駆け引きがあるからです。

そして100%明快な答えがないのが不動産だからです。

  

(2)販売方法(ルート)の優位性のうそ

・当社独自のネットワーク

(店舗数、銀行ルートetc......)

 があるのでより良い条件で売れます。

 

・当社に条件にあう登録顧客がおります。

 

・当社は会社が大きいので

他社よりも高く売れます。

 

・販売力が違います。

仲介業務の場合、特に販売力に差が出ません。

差が出るとするならば

それは会社の販売力によるものではなく

担当者の熱意・知識・経験によるものです。

 

 

これらはお客様が業界のしくみを知らないからこそ有効に働く説明です。

 

 

(2)府中の不動産売却:売却委任後のだまし

売却活動を進めていくと、

思うように売れないケースがあります。

 

営業担当は

売主様の不動産の価格を

物腰柔らかく

かつ強引に価格を下げていきます。

査定価格以下になることは

普通のことです。

 

なぜなら

当初の査定額が高すぎるからです。

 

 

会社の資本力をベースに売却委任を受けるため

査定額が高いことがほとんどなのです。

最初から不誠実な対応だったりするのです。 

 

 

(3)府中の不動産売却:条件よく売りましょう

 短期間 相場より条件悪く成約

 短期間   より条件よく成約

 中期間   より条件よく成約

 

これはイールドカーブを不動産価格に合わせて

説明用に描いたものです。

不動産価格は

売り出し期間が長いほど高く売れるし

売出期間が短いほど安く売れる事を

表しています。

 

不動産営業マンは、より早く成約させる事に最注力します。

不動産営業マンにとっては成約がゴールであるので

のどれであっても成約すれば良いのです。

当然、であっても良いのです。

 

わいわいアットホームが目指す結果は

を除外したです。

 

ひどい場合ではありますが

営業マンは、営業努力と割り切って

売主様を説得し

黒が最高の結果と説明することがあります。

 

それでは次の項目を見てみましょう。

 

 

 

 

(4)府中の不動産売却:成約させるためのだまし

さて、不動産仲介は協同仲介で成り立っていますが、

売主様と元付け業者をAチームとすると、

買主様と客付け業者をBチームということができます。

 

 

 

 

 

Aチーム(元付)と

Bチーム(客付)とのやりとりは、

各々の仲介業者が、

各々のお客様の代理人となって

交渉、調整を行うので、

お客様同士が直接お話をする機会は

契約の場以外はほぼありません。

 

これはあまり知られていませんが、

契約の交渉、調整をする際、

営業担当者間において

売主様の不利益になるようなやり取りが

元付担当によって

行われているケースがあります。

 

 

 

不動産業界の仕組み上、

売主側の(元付)営業担当は、

ウソの温床になっているケースが多くあります。

 

仲介手数料は、依頼を受けた業者が

依頼人より受領するものですが、

Aチーム営業担当が、

Bチームの営業会社を排除して

買主を見つけることができればどうでしょうか。

 

Aチーム営業担当は、

売主様と買主様からの手数料の両取りを狙え、

利益が倍になるのです。

 

誤解がないようにしてほしいのは、

もっとも正当な営業活動で

このような結果になるのなら

企業努力と言えるという点です。

しかし、多くの場合

この行為は不正の上で成り立っているのです。

 

 

(5)府中の不動産売却:媒介契約・レインズの問題

売主様が不動産業者に売却を委任する場合、

売却活動前に「媒介契約書」を用いて媒介契約を締結します。

 

この「媒介契約」には3種類あります。

●一般

●専任

●専属専任

です。

 

端折って簡単に説明すれば、

 

●一般 

複数の業者に売却依頼できる 

レインズ登録義務なし

 

●専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

●専属専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

というものです。

 

 

 

【レインズとは】

 

国土交通省が

不動産流通の活性化を促進するために

不動産業者間を結ぶ

不動産物件情報のネットワークです。

 

このレインズに登録することにより

売主様の不動産物件情報が

全ての不動産業者に行き渡り

そして協同仲介が成立するのです。

 

 

以前より、

手数料の両取りを目的で

元付業者が客付業者に

紹介しないという行為が

不動産業界で常態化していたため

売主様の売却機会を

損失することが多々ありました。

 

本来

その金額で購入したい人がいたとしても、

その方は

物元業者の悪意に阻まれてしまい

購入ができないことがありました。

 

その結果

 

売買代金が

大きく低下したと考えられる成約ケースが

とても多くありました。

 

そのような業界のやり方が、

 

平成28年6月頃、

ついに内部告発され

大問題となりニュースとなりました。

 

これを「営業活動の一環」

というにはひどすぎたのです。

 

同時に

Bチームの検討顧客の利益を

損失することにもなっていたわけです。

 

しかし

Aチーム物元業者には

関係ありませんでしたし、

その様にしなければなりませんでした。

 

なぜなら

 

●他社に成約させない

→大手で契約する

 

●他社が客付できない

→他社は営業力がない

だから大手が強い!

 

という間違った図式を

公然とした業界内不正の元で作り上げ

大手の独壇場という地位を

築いたというわけです。

 

Bチームから

購入申込みが入ってきたとき、

価格相談があったとします。

その場合、

それを承諾するべきか

断るべきか?

 

様々な状況で

売主様の判断も変わってきますが

Aチーム仲介業者としては

信義則の精神を徹底するべきです。

 

当然のことですが、

仲介業者は、

自社の利益を最大限にして

成約したいと考えています。

 

売主様が

契約するかどうか判断をする場面で、

Aチーム仲介業者が

売主様に対し

正確な情報を伝えず

Aチーム物元業者が

自社利益になると判断すれば

相場よりも安い価格であっても

合理的な価格であると売主様に説明し

成約を促すことがあるという点は

本当に気をつけるべきなのです。

 

 

 

下図を見て下さい。

 

 

 

 

少し前まで、

不動産仲介業界では、

こんな事はあまりに常識でした。

 

そのような行為を

大手が率先してやっていたのですから

不動産業者は信用できない

言われるのは当然のことでした。

 

皆様は

にわかに信じられないかと思いますが

本当の事実です。

 

 

最近では

以前のように、こういった情報操作を

露骨にできなくなりましたが

それでも営業担当は

自社利益を上げなければならないのは

以前同様変わりません。

 

ではどうするか?

 

一般媒介契約であれば

不動産仲介会社は

レインズに登録しなくても良いわけです。

(上部を参照ください。)

 

つまり

 

売主様のおかげで

不動産仲介会社は

レインズに

公然と登録しないで良いわけですから

客付業者からの問合せが

こないというわけです。

 

業者が物件を囲い込むのには

うってつけの合法的な方法です。

 

最近は、このようなやり方で

情報を囲い込むエグイ方法が

増えているようです。

 

いずれにしても、

情報公開をしっかりしないわけですから

売主様のメリットになるはずがありません。

 

 

 

売主様が不利益を被らないためには

メリットもデメリットも

誠実に客観的に教えてくれる担当者が必要です。

 

売主様目線で

売主様利益をしっかりと考えて

アドバイスしてくれる

営業担当に出会いたいものです。

 

(6)府中の不動産売却:Aチーム営業担当が”Bチーム”に対し物件アピールをしない、というだまし

このケースは本当にたくさんあり

私は大問題だと思っています。

 

私がBチーム側の時、

レインズに登録された物件を

当社顧客へ紹介しようと思い

Aチーム物元業者に連絡をしました。

 

当社顧客は”その物件”を

購入したい気持ちが相当強かったので

いろいろと質問しましたが

それに対する回答は明確なものは無く

歯切れの悪いものばかりでした。

 

当社顧客は

状況的に購入のタイムリミットがあった為

迅速に対応してくれないと

購入手続きに踏み込めない事情があったので

数度のやり取りをしましたが

物元営業担当の対応が

あまりに悪かったため

本来購入を希望していた物件ではありましたが

その物件を見送り

歩いてすぐの他の物件に切り替えて購入をしました。

 

Aチーム営業担当の対応が原因の

機会損失が発生しました。

(売主様が知る由もありません)

 

売主様が依頼した営業担当者が

しっかりと対応してくれさえすれば

契約できた可能性が高いお客様を

逃してしまったことになります。

 

 

 

 (小結論)

 

結局のところ

最後は「人対人」

 

その様なおつきあいができるのかが重要です。

 

会社の表面的な仕組みを変えたところで

人の本質は変わりません。

 

やはり営業担当の仕事は売上を上げる事。

給料は自分の成績次第なのです。

 

大手などでは

営業マンとお客様との間で

「人と人とのおつきあい」

と考えることは

難しいと思います。

 

大手営業担当複数名が言っておりました(笑)

 

 

 

 

売主様が損をする高値査定

 

高値査定は字のごとく

高い査定価格をお客様に提示し

お客様をいい気にさせて

売却委任を取るための営業手法であり

売主様の期待する金額で売れることがない

「ウソの査定」と言えなくもありません。

 

昔からウェブ上では

「不動産一括査定サイト」が有名ですが

最近では大手がお客様を囲い込む意図で

「大手6社一括査定サイト」が始まりました。

その中で決まって高い査定額を出すのは

●●●●社です。

 

 

 

高い査定額は

売れる可能性としてゼロとは言えませんが

査定額の本来の意味合いは違います。

 

売れる価格の目安を知り

その後の第2の人生において

余裕を持って人生設計することにあります。

 

査定額が適当だと

その計画がしっかりとできません。

 

 

高値査定の本質的な問題は

不動産会社にとって

売却委任を取るための

営業手法になっている点にあります。

 

お客様の利益を考えているわけではなく

自社利益を最優先に考えての

不誠実行為になっていることです。

 

お客様の求めている査定価格は

実際に売れる金額となる目安であって

売れるはずのない高値査定など

必要ないはずです。

 

 

もう一つ付け加えると

 

このようにウソと同義の査定書を作成し

売却委任を取る営業担当(と店舗責任者)が

誠実に業務を遂行すると思えるでしょうか?

 

少なくとも私はそうは思えないのです。

 

 

 

 

 

売主様・買主様が損する囲い込み

数年前に露呈した

不動産業界の「囲い込み」

という問題がありました。

 

 

※詳しくは

このホームページに設置してある

動画をご覧ください。

 

 

売主様の売り情報を、

売却委任を受けた元付業者が

客付側になる業者に対してウソの情報を流し

客付けをさせないという行為です。

 

 

不動産業界

(特に大手3社と呼ばれる)

・三井のリハウス

・住友不動産販売

・東急リバブル 

などの

現場レベルでは当たり前のように

その様な行為が横行していたのですが、

その3社の上層部は

その事実は確認できないと言って

その行為について全面的に否定しました。 

 

単に確認できていないから

「やっていない」と否定するのは

どうかと思いますが

以前より不動産業界として

当たり前に横行していた行為なので

その不正行為を

わざわざ証拠として

記録を残している人は

ほぼいませんから

立証することなどできないわけです。

 

しかし、私の親しくしている

大手3社のうちの

1社に勤務している社員(複数名)は

京王不動産や

野村不動産の方が

囲い込みがひどいと言っていました。

(真実は分かりませんが)

 

 

現在では国土交通省が対応して

全ての不動産会社に対し

売主様と買主様が

損害を被る営業方法である

「囲い込み」をする会社に対し

罰則を設けることにしました。

 

 が、

 

国土交通省ですら

囲い込みの事実を

一度も確認していない

とのコメントも発表しました。

 

国土交通省自身が

そもそもしっかり対応していない

という事実が

露呈したかのように

私には思えました。

 

おそらく裏側で色々とあるのでしょう。

 

 

このように不動産業界内で

おおごとになったわりには

今でも大手では囲い込みと言われても

おかしくないような対応が

営業担当によって

地味に行われているように感じています。

 

当然のことながら

不動産会社側の立場としては

社員に対し誠実に業務を遂行させようと

指示をしていると思いますが

店舗ごとの上司や営業担当としては

売上を上げなくてはなりませんので

グレーゾーン的な営業行為は

好ましくないと理解していても

見て見ぬ振りをすることも

あるかもしれません。

 

実際

各営業担当は自分の成績のいかんによって

給料が大きく変わってしまいます。

そのため

きれいごとばかりを

言っていられないこともあるでしょう。

 

ここ最近(平成30年4月ころ)の出来事で、

・株式会社スマートデイズ

・かぼちゃの馬車(女性専用シェアハウス)

・スルガ銀行

の大規模な不正も公になってきました。

 

会社が大きければ社員は

高いノルマを与えられますし、

社員は、給料という生活の糧を稼ぐためにも

必死になりますし

昇進をしたいと思えば

上司の指示(売上達成)に

忠実にならざるを得ません。

 

そのことがかえって

業界全体の風通しを

悪くしているのではないかと

私は考えるのです。

 

 

そんなことを常に肌で感じていた私は

平成24年10月に

それまで勤めていた

銀行系不動産仲介会社を退職して

独立起業しました。

 

 

もともと他業界にいた私が

不動産会社に入ってから

「顧客満足(CS)」

について感じたことがあります。

 

(私の独断と偏見による意見ですが)

自分の思考と行動を束縛しうる

●社内ルール

人間関係

暗黙の了解

不動産営業マンの常識

という考え方が

蔓延していました。

 

私はその偏見こそが

お客様の利益を阻害している

と思ったのです。

 

売主様からすれば

大手がそんなことをするはずがないと

思っている方が多いと思いますが、

当社に来店されるお客様の多くが

大手・中堅の不動産仲介会社で

嫌な思いをしている方であり

全ての方とは言いませんが

相当数いらっしゃるのです。

 

もちろん

素晴らしい営業担当だって

たくさんいるはずなのですが

個人の素晴しい考えは

会社という組織の中では

自由に表現することも許されず

会社の方針に従って

活動をしなくてはいけないのです。

 

会社の指示というよりは、

店舗責任者の売上あげてこい!

という指示や

プレッシャーのせいだと思いますが。

 

会社という組織であるが故、

営業担当の個人プレーは認めてもらえません。

 

私は

その環境から抜け出すことで

顧客満足(CS)をより高めることを

実践することができました。

 

 

お客様利益を優先できず、

営業担当による

法律に触れない

心の不正

があるのはなぜなのか、、、。

 

イタチゴッコはいつまでたっても終わりそうにありません。

 

 

 

 

仲介手数料割引(ホームページ問合せ限定)

 

当社は営業力はすばらしいのですが、なにせ小さい会社(笑)

 

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

 

売却:成約仲介手数料(税抜部分)の10~15%をお値引いたします。

 

買替購入:成約仲介手数料(税抜部分)の20%をお値引いたします。

府中市・近隣市区 不動産売買専門店 わいわいアットホーム 松田博行

「囲い込み調査」TV放送 当社調査協力

自宅に居ながら府中市の不動産売却査定ができます
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人の命、生きがい、やりがい もろもろの話し (日, 29 3月 2020)
最近の政治はひどい。 コロナショックで、国や都は、国民へ自粛要請をしているけど、何の補償もありません。 東京都は、今週土日には外出を控えるよう都民へ要請を出しましたけど、 飲食店や、零細中小企業は毎日の売り上げに必死です。   ウイルス拡散についての心配はもちろんあるわけだけど、今までのデータが示す通り、普通の健康な人であれば、それほど心配がないと言われているようです。 それに対し、日本国内のインフルエンザでは1日54人が死亡しているそうです。 【以下URLは、PRESIDENT on-line】 https://president.jp/articles/-/33053?page=2   コロナウイルスの心配はもちろん必要なことですが、経済で死にそうな人はそれ以上だと思います。 経済で死ぬかもしれない人の命も天秤にかけて、国として迅速に動いていただかないと困ります。   政府も東京都も、このような経済ロスを十分に理解しているとは私には感じられません。 十分に理解しているなら、自粛要請と補償をセットにして通知するはずだからです。   つまり、国民や都民の生活のことを真摯に考えてくれないという判断をせざるを得ず、国家って何なんだろうと疑問を感じぜずにはいられません。     ある家族の写真 フェイスブックを見ていたら「本日は休業します!」という題名とともに、自分のお店の前で撮影した家族写真をアップする外国人家族がありました。   お父さん、お母さん、お子さんたち、そして従業員が仲睦まじい姿で映っていました(笑)。 でもね、仲睦まじく映っている家族の心の中は、決して穏やかじゃないだろうと思います。   食品を扱っているお店は、食材ロスがたくさん出ます。 そのロスが利益を食いつぶすので、利益などはかなり薄利になります。 薄利の中で、お店の運転資金、従業員の給料、家族の生活費を賄うのですから、とても大変なのです。 万が一、つぶれてしまった場合、借りている店舗をスケルトン状態にして返却するわけですけど、それも多額のお金がかかるわけで、とても大変なのです。 そして翌日からは無職です。 どうなるのでしょうか、、、。 想像しただけで身震いがします。   国は未だに、お肉券、お魚券、旅行補助券、新たにフルーツ券?とか言って、国民に現金給付はしないし、消費税は減税せず、現行維持といった昨日の総理記者会見もありました。   大の大人が、大の政治家がこんな救済しか考えられないなんて日本は終わっているなぁと感じました。 政治家は国民生活がまるで見えていないと思えてしまいます。     父の生きがいとやりがい そんな政治に嫌気がさしても、毎日太陽は上がり沈んでいきます。 時間は1秒たりとも、決して止まることはありません。 人々の生活と経費支払いは止めることはできないのです。   今は亡き私の父は、お寿司屋さんをやっていて自営業者でした。 朝早くから市場に仕入れに行き、家に帰ると仕込みをやってました。 私が保育園や小学校の時は、一緒に市場に行くこともありましたが、今思い出せば、父は私が一緒に市場についていくこと自体が楽しかったのだと思います。   わが子を育てること自体に幸せを感じていたのかなと思うと、思わず今の自分に重なり、なんとなく目頭が熱くなることがあります(笑)。   で、お金を稼ぐということは、お客様に信頼されるために自分自身がぶれない信念を持ち、ぶれない行動をすることが大切であると思うのです。 きっと、父は自分なりの信念で寿司屋さんをやっていたのだろうと思います。 今は亡き父ですから、当時のことを聞くことはできませんが、信念を持って仕事に打ち込むことができなければ地域の皆さんからの信頼を得ることもできなかったでしょう。   お寿司の配達を手伝ったり、飯台を下げるお手伝いをしたこともたくさんありますが、その時にお会いしたお客様から言われた言葉は今でも耳に残っていて「いつもおいしいお寿司をありがとうね。」です。 たくさんの方から、笑顔でそう言われました。   父もそういったお客様の喜びの声を生きがいに感じながら、寿司屋という仕事にやりがいを感じていたのでしょう。 私自身、父を見て育ち、たくさんのお客様の温かい声によって、育てられてきたんだなぁと感慨深く思うのでした。     夢や幸せは、家計が健全化してこそ 夢を持てるということ。 幸せに感じることができること。   ヤッパリ、その根幹は、家計が安定しているからこそだし、家計がある程度余裕があるからこそなのだと感じます。   誰もが幸せになりたくて、一生懸命働いています。 自分の経済(家計)が豊かにならないと幸せになれないことを知っているからです。   だから、自分のために一生賢明働いている人がたくさんいらっしゃいます。   しかし! 自分の幸せのために、人の人生を陥れるような人も、いっぱいいます。 これは大問題です。   今の政治もそうです。 国会中継では、政治家の発言は酷いですよ。人間性を疑うような発言は結構あります。 こういう人たちは、国民の気持ちがわからないのだろうと思います。   不動産営業も変わりはありません。 最近は、不動産売却に関しては、ウソも横行していて、またまた「囲い込み問題」が発生しています。 あれだけ、テレビとかでも取り上げられたのに、喉元過ぎれば熱さを忘れるということなのでしょう。 そろそろほとぼりも冷めてきたので、自分たちの売り上げのためには、お客様(特に売主様)を嘘で陥れても良いということなのかもしれません。   自分は、大手の不動産仲介会社を辞めて正解でした。 自分が、そういった悪いことをする側に属さないで良いからです。 どう転んでも、お客様が損することをしなくていいのです。   不動産に関わる仕事で、これほど健全で、心が明るくなることがあるでしょうか。   私は、お客様が得をしてもらった結果、自分も得になる。 その順番が最も大切だと思って、その行動が現実にできている一人です。   お客様の利益を考えて行動した結果、自分自身の利益も上がる。 これほど理想的な仕事のやり方はありません。   私の目指す、本音で楽しめる仕事のやり方です。 それを実現しているからこそ、自分自身が楽しく毎日を過ごせますし、夢や生きがい、やりがいを感じることができます。   その結果、家計にも余裕ができてくる。 そして、今のコロナショックがあっても、それほど慌てないですんでいます。 これは、たくさんのお客様のおかげです。 自分自身も業務を通じて皆様へ安心を提供し、お役に立たせていただくことに対し、さらに磨きをかけなくてはいけません。   今の自分が存在できるのも、当社や私を信頼してくれるお客様のおかげですし、協力してくれる士業の方たちのおかげでもあるし、そして家族のおかげです。 私は今、とても楽しいと思えます。     Twitter に接続する 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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コロナショックとおうち取引と私の考え (Fri, 27 Mar 2020)
たしか昨年末頃から、新種ウイルスである「コロナウイルス」が巷を騒がせ始めました。 発生は中国の武漢ですが、世界各国大変な騒ぎになっています。   で、安倍総理が専門家に何の意見も聞かずに科学的根拠もなく、ただ側近数人との話し合いだけで、小中高の学校を、要請という言葉で強制休校させたのは、誰しもが知るところです。 なので、私としては一国の総理がなんとバカなことを、、、と思いましたが、私自身、子供といる時間が多くなって、これはもしかして楽しいのではないか、、、というより「楽しい」という結論に達しました(笑)。   その半面で、世の中は大変です。 これを機に、もともとこの20数年の間景気は良くありませんが、あらためて不景気がやってきました。 年収200〜300万円くらいの非正規雇用の人々、中小零細の会社etc...からは悲鳴があがっています。   ある会社では、倒産の危機に直面しているというし、すでに倒産した会社もあります。 世の中の皆さんが安心して暮らすためには、 その時々の時流に合わせて、 社会の根本的構造を変える必要があり、 その役目を負っているのが政治となりますが、 政府が何をやっているのか国民は知らなくてはいけません。     政府が悪い方向に暴走するのであれば、 それを阻止するのも国民だし、 良い方向に後押ししていくのも国民です。 今こそ国民の声を上げる必要がある時だと、心の底から思っています。 今、正しいことしよう!と言いづらい時代になっているような気もします。     コロナショック(国の対応のバカさかげん) 世界各国では、国から国民へ多額の現金給付などをすることが決まっています。 案が上がってから決断するまでの日数はたったの数日。日本とは大違いです。   当の日本では、お肉券、お魚券、旅行補助券を配る案が急浮上(笑)。 日本の政治家たちの、すさまじく熱い思考力に感服します(笑)。   今回のコロナショックでは、 貧困層の方々のかなりの数が、自死するかもしれません。 明日の未来を感じられない人は、犯罪に走るかもしれません。 自分の身近な人をけがをさせたり殺すかもしれません。 そうなったとき、自分は冷静でいられますかね?   これは、政治の責任(=議員を選んだ、選挙放棄した国民の責任でもあるの)です。 だから、国民は声をあげる必要があるんです。     日本は財政健全化(プライマリーバランスの黒字化、緊縮財政)というバカなことをやっていますが、世界の各国でこんなバカげた政策をしている国はありません。 日本だけなのです。   わかりづらい話なので、よく理解してほしいのですが、 国は、一つの経済主体です。 言い換えれば、 お金をいくらでも作れるし、消滅させることもできるお財布を持っている「人」なのです。 なので、各ご家庭の「家計」と比較すると、根本的な仕組みや考え方が異なります。 多くの人が、「国の経済」と「家計」を混同するから、わけのわからないことを発想してしまうのです。   国民の多くは、国が、国民に支払うお金の源泉は「税金」だと刷り込まれています。 国債発行は、「国民の借金」と刷り込まれ、国民にとって将来大きな借金になるので、さらに「税金が多くなる」という嘘を刷り込んでいます。 じつは、政治家自体が、その考え方が間違えている(知識がない)のですが、最近ようやく、自民党の安藤ひろし議員が中心になった若手が開催している「未来を考える勉強会」で、消費税減税0にする提言や、その他の政策を打ち出し、今まで消費税廃止に大反対をしていた自民党議員やその他政党もだんだんと賛成をするようになってきました。   これは素晴らしい動きです。   じつは消費税などは、今の「デフレ経済時の日本では不要」なのです。 「社会保障の財源」にあてるために消費税はまったくいらないのです。   じゃぁ、財源はどこにあるんだ! と反発する人も多数いますが、そういう人は素直な心で勉強してください。 財源は、ほぼ無尽蔵にあるんです。 財源の根源は、すでに世界各国がその証拠を示しているのです。 そう。 それが、「国債発行」です。   国債は「国の借金」なのですが、 国民にとっては「日本銀行券と貨幣」であり資産なのです。   つまり、消費税を使って国債を消滅させ、さらに緊縮財政をすること(=国の借金返済をする)は、国民の日本銀行券と貨幣を減少させる行為(=国民貧乏化政策)なのです。 つまり、デフレ政策を絶賛遂行中なのですから、 インフレ(=給与が上がり、物価がそれについていく形で上昇する)になるわけがないのです。   今。 海外製品は、日本製品よりもかなり高いのです。   つまり、海外輸入をする日本という国は、 相対的貧乏国になっているというのが本来の現実です。   その理屈を真剣に考えたことある人、どれだけいらっしゃいますか?   あんまりいないと思います。 ほとんどの人が、そういった理屈を考えたことがないと思います。   誰かが「国債は、国民の借金だ」と言ったことが正しいと、ただ思っているだけ。 それではダメなのです。 自分や自分の家族、そして友人知人が幸せになるためには、みんなが考えることを放棄したらだめなのです。 もしも、今までの考え方が間違えていたなら、自分の考えを良い方向に改めて、自分を変えて行動していくほかないのです。     財務省HPを見てみよう! 財務省は、財政健全化について、詳しく国民に説明をしません。 国会中継の質疑でも明確に説明をしてくれません。 なぜでしょうか? それは、真実というものは、時としてバレると困ることがあるからです。     しかし、以下の財務省ホームページでは、本音が語られています。 階層が深すぎる(5階層)ので、見たことある人は、ほとんどいないと思います。   --------------------   (1)日・米など先進国の自国通貨建て国債のデフォルトは考えられない。 デフォルトとして如何なる事態を想定しているのか。 https://www.mof.go.jp/about_mof/other/other/rating/p140430.htm トップページ > 財務省について > その他の財務省の取り組み > その他 > 外国格付け会社宛意見書要旨等について > 外国格付け会社宛意見書要旨    --------------------   (2) 近年自国通貨建て国債がデフォルトした新興市場国とは異なり、日本は変動相場制の下で、強固な対外バランスもあって国内金融政策の自由度ははるかに大きい。 更に、ハイパー・インフレの懸念はゼロに等しい。 https://www.mof.go.jp/about_mof/other/other/rating/p140523m.htm トップページ > 財務省について > その他の財務省の取り組み > その他 > 外国格付け会社宛意見書要旨等について > ムーディーズ宛返信大要   --------------------   日本国では、国債発行が全く問題ないことを財務省が公言しており、さらには消費税が不要な理屈でもあります。 これが公になり、国民の税金に対する知識が増えてしまうと、消費増税ができなくなるのです。   こういう、国民が通常探さない場所にて公表しているやり方が、そもそも国としておかしいと私は考えます。本来はもっと目立つ箇所に記載するなり、広報するなりして、国民が理解を深められるようにするべきだと思います。     おうち取引(不動産売買取引)の減少? 大手不動産仲介会社では、お取引が減っているというのはよく聞きます。   そして、またまた大問題な事があって、 不動産売却に関しては、業界内の問題「囲い込み」がまた発生しています。 明らかにやっていますね。   その証拠はつかんでいまして、 この1月から本日までに、大手3社、中堅2社が私が絡む物件でやっていました。 すごい数ですよね。   貧せば鈍するということなのでしょう。 倫理観、道徳観なんてないのでしょう。 これから不動産を売却する方は気を付けてください。   大手の冠があっても、結局働いている社員の心が貧しいということなのでしょう。 ノルマに追われて、お客様利益を無視(お客様に損をさせて)して、人としての良心が無くなっている証です。   だから、私は言いたいのですが、大手の仲介会社なんて信用に値しませんよ。ということなのです。 会社は、一営業マンが悪いことをすれば、トカゲのしっぽきりで簡単に完結するだけなのです。 会社は、売上さえ上げてくれる営業マシーンがいれば良いのです。 営業マシーンが辞めたら、別の人が営業マシーンになってくれれば良いのです。   で、当社ではどうかと言うと、お取引は実に多いですね。 忙しすぎて、毎日つらい、、、(笑)。 そのくらい、たくさんのご相談をいただいています。 なんでなんだろうと思いますが、 お客様は、ストレスなく楽しく不動産の売却と購入をしていただいております。     わが子の卒業式(雑感) 先日、コロナウイルスによる、小中高の休校要請がありました。 コロナウイルスから子供を守るという趣旨のようですが、そもそも子供は持病を持っていなければ、コロナウイルス自体は全く怖くないと言われています。   東京都内の小学校の卒業式は、日野市、東村山市、東大和市、府中市の4市だけが保護者の参加を認めない方向でしたが、私も府中市の教育委員会にモノ申しまして、府中市は親1名の参加が実現できました。 (多数の保護者からお願いがあったようです。)   そもそも子供はコロナウイルスに対して弱くないので、親が参加しても問題ないと思いました。 それに、上記4市以外では親2名の参加が認められていました。 わが子と自分自身の子育てのけじめでもある卒業式を奪いやがって!という意見はかなり多いと思いますが、世間に言われるようにコロナウイルスが大変だから自粛しようという親御さんもいて、意見はいろいろですが、とりあえず、うちの場合、ツーマ(妻)が卒業式に参加ができましたから、私としては良かったなと思っています。 卒業式の時、親御さんたちから、うれしい、良かった!という声はたくさんありましたが、ありえない!という声は一つも聞こえませんでした。これが親であるたくさんの人たちの本音というわけです。   でね。 そういった考え方に対して反論もたくさんあると思いますが、そもそも、電車通勤で毎日クラスターしているでしょ。休校要請だけやっても根本的には理にかなっていないわけです。 さらに言えば、通勤電車、パチンコやさん、百貨店、人多いスクランブル交差点、その他会社内では症状が出ていないだけで、とっくに爆発的感染(オーバーシュート)しているはずなのです。   国や地方自治体が、国民に自粛要請するなら、それなりの補償をしなきゃ、誰も要請なんか無視ですよ。 だって、自分たちが生きるための経済がとまってしまったら、、、、どうなるのか誰だってわかりますもの。 日本の政府(総理とその取り巻き)ってホント無責任だなと、今回とても痛感しました。     私の本音 素直な心で考えると、現政権をぶっ潰すしかないかなと思ったりします。 ツイッターでは、「今欲しいのは、お肉券やお魚券じゃない!自民党廃止券が欲しい!」という声もあります(笑)   私は自民党が嫌いとかじゃなかったのですが、最近の総理と副総理の発言、そしてその周りの大臣(特に森法務大臣)は異常だと感じました。 ついでに総理の奥さんも異常な行動ですね。   公文書改ざん、公文書処分、無理やりな後付け法解釈変更など、法治国家としてはやばいと思います。 政治は、日本人の全体的な利益を遂行するためにあるのであって、一部の株主や、一部の外国人を優先するためにあるわけではないはずです。(差別するという趣旨ではありませんので私の意図と違う誤解をしないでくださいね。) 日本人の利益、幸せを考えれば、今の政治運営はおかしいと思わざるを得ないのです。   政治を政治家に丸投げする時代は、もうおしまいです。 国民が投票した政治家を、国民自らが監視し、正しい業務を行っているのかチェックし、間違っていれば国民が声をあげて、間違いを正す方向に導いていかなくてはなりません。   そのために、いろんな情報を国民の一人一人が収集しなくてはなりません。   なぜ、そんなことをするのか? 簡単です。   私も幸せになりたいけど、自分の子供たちに将来幸せになってもらいたいから。 単純なことです。   そして、友人知人も幸せになってほしいし、一緒に楽しい人生を送りたいと思うからです。 とてもシンプルなことです。   自分の人生を豊かにしたいなら、一人一人が間違った政治運営に対して声をあげるべきです。 選挙放棄している人は50%以上に上るのですから、その50%の人たちが声をあげれば、今の政権は簡単につぶすことができます。   今の政権が、ホントの意味で国民主権を大切にして国会を運営してくれるなら、今の政権でやってもらってもいいと思いますが、自民党は一旦解体しないと変わらないだろうと思ったりします。   なので今のところですが、次の選挙では自民党以外の政治家に一票を入れるつもりでいますが、誰(どの政党)にすべきなのか決めていないのが実情でもあります。     今後のコロナウイルスの私なりの考えetc... 首都封鎖とかの懸念があると言ってますけど、すでに対応が遅いんですよね。 その理由はオリンピック開催という利権が絡んでいたのでしょう。 オリンピック開催が延期になった数日後に東京都内で爆発的発症と言うのがそもそもおかしいわけですから(笑)。   冒頭で「すでに対応が遅い」と書いているのを見て、「遅いからと言って対応しなくていいのか!」と反論を言う人もたくさんいるかと思いますが、 そもそも政府がオリンピックの開催をしようと躍起になって、検査を減らし、情報を捜査していた政府の考え言動行動に大問題があると考えたほうが良いのではないでしょうか。 初期対応が悪いし、ウイルスは菌なのだから、休校をしたくらいでどんだけ効果があったんでしょうか?   私個人の主観では、その他経済活動が今までと同じようになされていたのですから、休校(子供たちは元気に外で遊んでいるけど)効果なんて一つもなくて、ただの気休めだったと思います。 と言うより、保護者や会社がどれだけ混乱したか、、、。   政府は、親が困ることで国民にやってる感をアピールするだけの狙いしかないと言えそうですもん。   潜伏期間が2週間程度と言うのを考慮すれば、誰だってわかると思います。 ということは、今の状況は2週間前には既に起こっていたのだし、その時の原因は、さらに2週間前から発生しているんだと想像できますよね。   世界の状況から分かってきたことは、コロナウイルスは健康な人に関しては全く怖くないということ。 だから、外出等を自粛すべきは、持病を持っていたり抵抗力が弱いご年配の方たちだということです。   今、何でもかんでも自粛要請をしていますが、国が国民の生活補償をしていないので、経済活動で死ぬ人がたくさん出ると思います。当然ですがコロナウイルスの比ではありません。   私だって未知のウイルスは怖いのは当然なのですが、だからと言って、むやみに怖がって自粛なんかしていたら、別の意味で自分も国民も死んじゃうと思います。   人間は、生きているとき、何らかのリスクに常にさらされています。 病気、けが、事故いろいろあります。   だから、目に見えないものを過度に怖がるのではなく、手洗い、うがいなど、自分ができることをしっかりとやって、食事をバランスよく取るようにして、早寝早起きで、不摂生をしないように心がけることが一番大切だと思います。   今後、国は経済対策を打ってくるわけですが、とにかく国の対応をあまりに遅すぎます。 政府与党は「緊急」とか「非常事態」とか言っておいて、もう何か月たってると思います? であるにもかかわらず、「お肉券」「お魚券」「旅行補助券」とかあまりに幼稚なことを言ってんですよ。 国ですよ。 個人じゃないですから。 外国がこの日本の対応を見て、喝さいしているでしょうか。 バカにされているんですよ。 誰だってわかりますよね。   それに、その券を発行する経費が無駄なのだから、現金給付が一番シンプルで用途も限定しないのだし一番良いのです。 国民は、そこを突っ込んだほうが良いのです。   こんな国の対応を待っていたら、国民が死んじゃいますし、犯罪が起きるかもしれません。 そうなったとき、総理大臣は命に代えて責任を取るなんて、しますかね? するはずがないのです。   だからこそ、いち早く、国は国民のために行動をすべきなのです。 お金使ってくださいよ。 毎日、国民から、取らなくても良いたくさんの税金取ってんだから。   国も、各ご家庭も、自分の家族や友人知人のことも考えて、思いやりを持った行動をするといった原点に戻る必要があると思います。     Twitter に接続する
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府中市内のマンション売却:大失敗 (Sun, 22 Mar 2020)
昨日、不動産売却のご相談をしたいという連絡がありました。   現在、大手不動産仲介会社に「専属専任媒介」で売却依頼をしているそうなのですが、半年経過しても、やっぱり売れません。   なぜなのでしょうか。 その理由は、、、売主様のご希望を無視し、高い金額で売れると豪語する「経済動向無知・無視」の営業課長のアドバイスが原因と言えそうでした。   Aさんの不幸の始まりは、すでに半年以上前から始まっています、、、。     ほんと!?その不動産売却査定額 昨年の消費増税以降、不動産の売れ行きは二極化しています。 売れる物件、売れない物件がだんだんとハッキリとしてきました。 価格面も二極化してきたように感じます。   で、Aさんは、ご自身が所有する府中市内のマンションの売却を検討するにあたり、 マンションの管理会社(マンション施工会社のグループ)経由で売却相談をしました。 大手不動産仲介会社が、当初提示したマンションの売却査定額は、Aさんが想定した価格よりもはるかに高い価格。   Aさんはびっくりしたそうです。 そんなに高く売れるんですか!?本当ですか!?   不動産仲介大手の担当課長は、売れます!頑張ります!と言ってくれたそうです。 まぁ、大手の不動産仲介会社の課長が言うのだから間違いないのだろうと思って、 その強い押しに半ば飲まれながら、半信半疑で売却委任をしたそうです。     プロが言うなら間違いないのかな、、、 プロが売れると言うのだし、売ると言うのだから、多分売れるんだろう。 そうAさんは思いながら、売却を委任しましたが、結局売れません。   消費増税前から売却を開始しましたが、消費増税後ぱったりと反響が減りました。 不動産仲介会社はやばいと思ったのか、200万円ほど価格を下げる提案をしてきました。 その提案を受けたAさんは、また思ったのです。   こんなに高い価格で本当に売れるのだろうか、、、、。 もっと安いほうが良いのではないか、、、。   そういった疑念を持っていましたが、担当課長はさらに言いました。 「頑張ります!絶対売ります!」   このやり取りを聞いた松田の心「この不動産仲介会社(担当者)はだめだ、、、と思いました。」   売主のAさんは、その提案を受けた時、まず売れないだろうと思い「本当に売れるんですか?もっと安くてもいいんです。」と相談をしたにも関わらず、それでも担当課長が売れると力説するので、媒介契約をさらに3か月更新し、売却委任を継続しました。   で、売却開始から約半年が経過しましたが、やはり売れません。 Aさんは怒り心頭です。   Aさん「もっと安くていいから価格を下げて募集してほしい!」 担当課長「絶対に売ります!」   この業者さんのやりとり、、、、なんだか意味が分かりません。 コントやってんのだろうか、、と思えてしまうのは、きっと私だけではないはずです。   売主様がもっと安くていいと言っているのに、不動産仲介会社が「高く売れます!売ります!」と言い切っておきながら、結局売れなくてAさんの怒りを買っていたら元も子もないと思います、、、。   なぜ、そんなことになるのでしょうか。   それは、、、、 不動産仲介会社が情報を囲い込みたいからです。 売主様は不幸です。   不動産仲介会社は、自社を信頼してくれたAさんの利益を優先しているのではありません。 自社利益ばかりを優先してしまった当然の結果といえます。     売れない!全然売れない 結局売れないし、今週も業者からまったく連絡がない。 一体何をやってんだ。   ということで、当社に相談に来られたのですが、 Aさんがおっしゃる通りで価格が高すぎるのです。 私も目が飛び出ました!(笑)。 不動産のプロであれば、不動産の相場感が物件によっては潮目に来ていることを、もっと早く説明をしておくべきだし、幸いにしてAさんはそれをなんとなく知っていたのです。だからこそ不動産仲介会社に売出価格が高すぎるのではないかと説明をしているのです。   担当課長は、経済動向に興味がないのかもしれませんが、不動産価格は需要と供給の関係で価格が成り立ちますし、経済の影響を受けるのは間違いないのです。 そういった情報も合わせて提供するべきだと思います。 しかし、提供できないのです。 理由は、、、、●●●●だからです。   当初、Aさんは「●●●●万円で売れればいいと伝えていたのに、バカ高い査定額を出してきて、いまさら売れないなんて。」と言って頭に来ていました。 やっぱり、大手という看板を信頼したのが間違いだったと、、、。   当初からもっと安い価格で売り出していれば、もうとっくに売れていたんじゃないか? なるほど、私も同じ意見です。   立地はとても良いので、適正価格で出せば絶対に売れるのです。 しかし、適正価格で売り出さなかったのです。 なぜなのでしょうか。 それは、不動産仲介会社のある事情があって、適正価格と想定される価格で売り出さなかったのです。   その理由、不動産の売却をしている人なら知りたいですよね。 当社に売却相談をいただいたときに、こそっと教えることにします。   不動産仲介会社は、自社を信頼してくれたAさんの利益を優先しているのではありません。 自社利益ばかりを優先してしまった当然の結果といえます。     いまさら価格下げましょう!あぁ激怒! 結局、売出し後数か月も経過してから、担当課長より価格を下げましょうとアドバイスを受けました。   Aさんとしては怒り心頭です。 最初っから、もっと安く売ってほしいと話しをしていたのに、担当課長に騙された形になってしまった、、、。 しかも、価格下げましょうと言われた価格が、売主様が想定する価格よりもまだまだ全然高い、、、。   Aさんの気持ちでは、事情もあって早く売り切りたかったのですが、仲介会社の思惑が邪魔をして売ることができません。     媒介契約期間がまだ残ってはいますが、媒介契約を途中解除したら、一言モノ申してやろうとい気持ちだそうです。   「大手不動産仲介会社は、信頼できると思っていましたが、そんなことないんですね。」   Aさんの一言は、ほんとうに短い言葉ですが、とても重みのある言葉でもありました。     媒介期間中であっても、簡単に販売依頼を解除できます。 こんな状況になると、一刻も早く売却の委任契約(媒介契約)を解除したいものです。   しかし、あと1か月くらいの有効期間が残っている場合、もしかすると解約料を支払わなければならないのではないか、、、という心配を感じるかもしれません。でもその心配はありません。   売却活動で、売主が特別な広告を依頼した場合、不動産仲介会社は売主様に別途広告費用を請求できるとなっています。 しかし、不動産仲介会社が、たくさんのチラシを配っていたとしても、それ自体は通常の売却活動の範囲なので、特別に依頼された広告に該当しません。 つまり、売主様にペナルティーは一切ありません。   ということは、売主様が仲介会社の対応に不信感を抱いた時点で売却活動の依頼を解除することができるのです。 繰り返しますが、一切のペナルティーはありません。 安心して、媒介契約の解除を申し出てみましょう。     まとめ(当社へ販売依頼) でね。 その後、売却委任を当社にしていただけるということで、とってもうれしい運びとなりました。   ーーーー(別件で)ーーーー 数年前に、自宅売却の相談を受けていたお客様がいたのですが、 相続発生で不動産を相続したので売却してほしいとのご依頼がありました。   なんか、急に売却相談が増えてしまいました。 うれしい、、、(笑)。   売却委任を受けていた不動産が、良い感じでちょうど売れてきたので、 良いタイミングで売却委任が増えてうれしい松田です、、、(笑)。     Twitter に接続する スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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