わいわいアットホームは、府中に根差した本当に親切なお店!

不動産業界の裏切り行為とは

(最初に言っておきます。露骨に悪い態度をする営業マンはあまりいません。) 

 

私が不動産業界に入ってから、不思議な共通点があります。

それは、 

多くのお客様が、営業マンに遠慮することが多いのです。

 

何度も聞き直したり、何度も質問をすると営業マンに迷惑になると

考えているのでしょうか?

それとも

不動産に詳しくないという事を知られたくないのでしょうか?

 

そんな心理的部分が影響して

お客様はまぁ、大手だから安心だろうと思い

ご自身の意見をあまり言わないこともあります。

 

 

あたりまえのことですが  

不動産営業マンには「人としての良心」がありますが

その反対に「人としての悪意」も持ち合わせています。

 

「悪意」とは法律に触れる事ではなく

営業マンによる

「売主様利益を優先することができない行為そのもの」です。

 

不動産は高額な取引のため各々の営業マンには

良心をしっかり持ち続ける自制心が最も大切です。 

 

しかし、その自制心を最初から最後まで

貫き通すことができない営業マンは実に多いのです。

 

なぜなら、不動産仲介会社はノルマ必達主義だからです。

ノルマが達成できない営業マンの給料に

ダイレクトに影響してしまうからです。

 

不動産業界には独自の慣習がありますが、

不動産売却の方法によって

お客様(売主・買主)の利益を損なうことも多いのです。

 

まずは、自己防衛のために下記の事を知っておきましょう。 

 

 

 

不動産営業の問題点

 

不動産業界には、様々な問題があります。

その原因となる代表格はコチラです。

 

不動産会社の多くが固定給+歩合給となっており

給与のうち歩合給の比率がとても高いのです。

 

成功報酬である不動産業界の売上は

契約を締結することでしか成し得ないのです。

 

その結果

 

営業マン本人も成約にばかりに

目が行きやすいことが挙げられます。

  

不動産営業マンはあなたの味方ではない

 

1. 売主様の利益・気持ちは最重要とは思っていない。

 

2.営業マンは売上が一番大切。

 

3.歩合給の割合が大きいので、

  契約を急かす業界慣習がある。

結果、売主様が損する契約でもまとめたい。

 

4.会社の論理・組織論が優先され、

  営業マン個人の考えは出せない。

組織だからこそ柔軟に対応できない。

  

その他にもたくさんあります。 

 

不動産営業マンに騙されている?

 

一般的に

不動産営業マンは

「正直者はバカを見る」

が多いのです。

 

というのは、

売却委任を取得する時

既に他社との競争が

当たり前になっているため

他の営業マンに勝つためには

ウソも方便でないとダメなのです。

 

正直な人間であれば

自社の優位性を伝えることは

ほぼできません。

 

なぜなら、、、、、、

 

不動産業界においては

会社規模(資本力の差)による「営業力の差」はないのです。

 

その理由は後述いたします。

 

 

(1)府中の不動産売却:最初のだまし

それは、初コンタクトとなる

査定報告書提出時のだましです。

以下はその一例と言えます。

 

(1)査定額のうそ

不動産査定を数社に出された場合

同じ金額にはならないはずです。

その理由は、駆け引きがあるからです。

そして100%明快な答えがないのが不動産だからです。

  

(2)販売方法(ルート)の優位性のうそ

・当社独自のネットワーク

(店舗数、銀行ルートetc......)

 があるのでより良い条件で売れます。

 

・当社に条件にあう登録顧客がおります。

 

・当社は会社が大きいので

他社よりも高く売れます。

 

・販売力が違います。

仲介業務の場合、特に販売力に差が出ません。

差が出るとするならば

それは会社の販売力によるものではなく

担当者の熱意・知識・経験によるものです。

 

 

これらはお客様が業界のしくみを知らないからこそ有効に働く説明です。

 

 

(2)府中の不動産売却:売却委任後のだまし

売却活動を進めていくと、

思うように売れないケースがあります。

 

営業担当は

売主様の不動産の価格を

物腰柔らかく

かつ強引に価格を下げていきます。

査定価格以下になることは

普通のことです。

 

なぜなら

当初の査定額が高すぎるからです。

 

 

会社の資本力をベースに売却委任を受けるため

査定額が高いことがほとんどなのです。

最初から不誠実な対応だったりするのです。 

 

 

(3)府中の不動産売却:条件よく売りましょう

 

より高く売りたかったり

より良い条件で売りたいのは誰しも同じです。

 

正直に申し上げますと

どの会社に頼んだとしても

だいたい同じくらいの価格で成約をするものです。

 

では、会社によって何が違うのか興味がわくところです。

それは

わいわいアットホームが

売主様利益を本気で考えていること。

その1点に尽きます。

 

そう。

 

それが唯一の答えなのです。

 

下記を見て下さい。

 

 短期間 相場より条件悪く成約

 短期間   より条件よく成約

 中期間   より条件よく成約

 

これはイールドカーブを不動産価格に合わせて

説明用に描いたものです。

不動産価格は

売り出し期間が長いほど高く売れるし

売出期間が短いほど安く売れる事を

表しています。

 

不動産営業マンは、より早く成約させる事に最注力します。

不動産営業マンにとっては成約がゴールであるので

のどれであっても成約すれば良いのです。

当然、であっても良いのです。

 

わいわいアットホームが目指す結果は

を除外したです。

 

ひどい場合ではありますが

営業マンは、営業努力と割り切って

売主様を説得し

黒が最高の結果と説明することがあります。

 

それでは次の項目を見てみましょう。

 

 

 

 

(4)府中の不動産売却:成約させるためのだまし

さて、不動産仲介は協同仲介で成り立っていますが、

売主様と元付け業者をAチームとすると、

買主様と客付け業者をBチームということができます。

 

 

 

 

 

Aチーム(元付)と

Bチーム(客付)とのやりとりは、

各々の仲介業者が、

各々のお客様の代理人となって

交渉、調整を行うので、

お客様同士が直接お話をする機会は

契約の場以外はほぼありません。

 

これはあまり知られていませんが、

契約の交渉、調整をする際、

営業担当者間において

売主様の不利益になるようなやり取りが

元付担当によって

行われているケースがあります。

 

 

 

不動産業界の仕組み上、

売主側の(元付)営業担当は、

ウソの温床になっているケースが多くあります。

 

仲介手数料は、依頼を受けた業者が

依頼人より受領するものですが、

Aチーム営業担当が、

Bチームの営業会社を排除して

買主を見つけることができればどうでしょうか。

 

Aチーム営業担当は、

売主様と買主様からの手数料の両取りを狙え、

利益が倍になるのです。

 

誤解がないようにしてほしいのは、

もっとも正当な営業活動で

このような結果になるのなら

企業努力と言えるという点です。

しかし、多くの場合

この行為は不正の上で成り立っているのです。

 

 

(5)府中の不動産売却:媒介契約・レインズの問題

売主様が不動産業者に売却を委任する場合、

売却活動前に「媒介契約書」を用いて媒介契約を締結します。

 

この「媒介契約」には3種類あります。

●一般

●専任

●専属専任

です。

 

端折って簡単に説明すれば、

 

●一般 

複数の業者に売却依頼できる 

レインズ登録義務なし

 

●専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

●専属専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

というものです。

 

 

 

【レインズとは】

 

国土交通省が

不動産流通の活性化を促進するために

不動産業者間を結ぶ

不動産物件情報のネットワークです。

 

このレインズに登録することにより

売主様の不動産物件情報が

全ての不動産業者に行き渡り

そして協同仲介が成立するのです。

 

 

以前より、

手数料の両取りを目的で

元付業者が客付業者に

紹介しないという行為が

不動産業界で常態化していたため

売主様の売却機会を

損失することが多々ありました。

 

本来

その金額で購入したい人がいたとしても、

その方は

物元業者の悪意に阻まれてしまい

購入ができないことがありました。

 

その結果

 

売買代金が

大きく低下したと考えられる成約ケースが

とても多くありました。

 

そのような業界のやり方が、

 

平成28年6月頃、

ついに内部告発され

大問題となりニュースとなりました。

 

これを「営業活動の一環」

というにはひどすぎたのです。

 

同時に

Bチームの検討顧客の利益を

損失することにもなっていたわけです。

 

しかし

Aチーム物元業者には

関係ありませんでしたし、

その様にしなければなりませんでした。

 

なぜなら

 

●他社に成約させない

→大手で契約する

 

●他社が客付できない

→他社は営業力がない

だから大手が強い!

 

という間違った図式を

公然とした業界内不正の元で作り上げ

大手の独壇場という地位を

築いたというわけです。

 

Bチームから

購入申込みが入ってきたとき、

価格相談があったとします。

その場合、

それを承諾するべきか

断るべきか?

 

様々な状況で

売主様の判断も変わってきますが

Aチーム仲介業者としては

信義則の精神を徹底するべきです。

 

当然のことですが、

仲介業者は、

自社の利益を最大限にして

成約したいと考えています。

 

売主様が

契約するかどうか判断をする場面で、

Aチーム仲介業者が

売主様に対し

正確な情報を伝えず

Aチーム物元業者が

自社利益になると判断すれば

相場よりも安い価格であっても

合理的な価格であると売主様に説明し

成約を促すことがあるという点は

本当に気をつけるべきなのです。

 

 

 

下図を見て下さい。

 

 

 

 

少し前まで、

不動産仲介業界では、

こんな事はあまりに常識でした。

 

そのような行為を

大手が率先してやっていたのですから

不動産業者は信用できない

言われるのは当然のことでした。

 

皆様は

にわかに信じられないかと思いますが

本当の事実です。

 

 

最近では

以前のように、こういった情報操作を

露骨にできなくなりましたが

それでも営業担当は

自社利益を上げなければならないのは

以前同様変わりません。

 

ではどうするか?

 

一般媒介契約であれば

不動産仲介会社は

レインズに登録しなくても良いわけです。

(上部を参照ください。)

 

つまり

 

売主様のおかげで

不動産仲介会社は

レインズに

公然と登録しないで良いわけですから

客付業者からの問合せが

こないというわけです。

 

業者が物件を囲い込むのには

うってつけの合法的な方法です。

 

最近は、このようなやり方で

情報を囲い込むエグイ方法が

増えているようです。

 

いずれにしても、

情報公開をしっかりしないわけですから

売主様のメリットになるはずがありません。

 

 

 

売主様が不利益を被らないためには

メリットもデメリットも

誠実に客観的に教えてくれる担当者が必要です。

 

売主様目線で

売主様利益をしっかりと考えて

アドバイスしてくれる

営業担当に出会いたいものです。

 

(6)府中の不動産売却:Aチーム営業担当が”Bチーム”に対し物件アピールをしない、というだまし

このケースは本当にたくさんあり

私は大問題だと思っています。

 

私がBチーム側の時、

レインズに登録された物件を

当社顧客へ紹介しようと思い

Aチーム物元業者に連絡をしました。

 

当社顧客は”その物件”を

購入したい気持ちが相当強かったので

いろいろと質問しましたが

それに対する回答は明確なものは無く

歯切れの悪いものばかりでした。

 

当社顧客は

状況的に購入のタイムリミットがあった為

迅速に対応してくれないと

購入手続きに踏み込めない事情があったので

数度のやり取りをしましたが

物元営業担当の対応が

あまりに悪かったため

本来購入を希望していた物件ではありましたが

その物件を見送り

歩いてすぐの他の物件に切り替えて購入をしました。

 

Aチーム営業担当の対応が原因の

機会損失が発生しました。

(売主様が知る由もありません)

 

売主様が依頼した営業担当者が

しっかりと対応してくれさえすれば

契約できた可能性が高いお客様を

逃してしまったことになります。

 

 

 

 (小結論)

 

結局のところ

最後は「人対人」

 

その様なおつきあいができるのかが重要です。

 

会社の表面的な仕組みを変えたところで

人の本質は変わりません。

 

やはり営業担当の仕事は売上を上げる事。

給料は自分の成績次第なのです。

 

大手などでは

営業マンとお客様との間で

「人と人とのおつきあい」

と考えることは

難しいと思います。

 

大手営業担当複数名が言っておりました(笑)

 

 

 

 

売主様が損をする高値査定

 

高値査定は字のごとく

高い査定価格をお客様に提示し

お客様をいい気にさせて

売却委任を取るための営業手法であり

売主様の期待する金額で売れることがない

「ウソの査定」と言えなくもありません。

 

昔からウェブ上では

「不動産一括査定サイト」が有名ですが

最近では大手がお客様を囲い込む意図で

「大手6社一括査定サイト」が始まりました。

その中で決まって高い査定額を出すのは

●●●●社です。

 

 

 

高い査定額は

売れる可能性としてゼロとは言えませんが

査定額の本来の意味合いは違います。

 

売れる価格の目安を知り

その後の第2の人生において

余裕を持って人生設計することにあります。

 

査定額が適当だと

その計画がしっかりとできません。

 

 

高値査定の本質的な問題は

不動産会社にとって

売却委任を取るための

営業手法になっている点にあります。

 

お客様の利益を考えているわけではなく

自社利益を最優先に考えての

不誠実行為になっていることです。

 

お客様の求めている査定価格は

実際に売れる金額となる目安であって

売れるはずのない高値査定など

必要ないはずです。

 

 

もう一つ付け加えると

 

このようにウソと同義の査定書を作成し

売却委任を取る営業担当(と店舗責任者)が

誠実に業務を遂行すると思えるでしょうか?

 

少なくとも私はそうは思えないのです。

 

 

 

 

 

売主様・買主様が損する囲い込み

数年前に露呈した

不動産業界の「囲い込み」

という問題がありました。

 

 

※詳しくは

このホームページに設置してある

動画をご覧ください。

 

 

売主様の売り情報を、

売却委任を受けた元付業者が

客付側になる業者に対してウソの情報を流し

客付けをさせないという行為です。

 

 

不動産業界

(特に大手3社と呼ばれる)

・三井のリハウス

・住友不動産販売

・東急リバブル 

などの

現場レベルでは当たり前のように

その様な行為が横行していたのですが、

その3社の上層部は

その事実は確認できないと言って

その行為について全面的に否定しました。 

 

単に確認できていないから

「やっていない」と否定するのは

どうかと思いますが

以前より不動産業界として

当たり前に横行していた行為なので

その不正行為を

わざわざ証拠として

記録を残している人は

ほぼいませんから

立証することなどできないわけです。

 

しかし、私の親しくしている

大手3社のうちの

1社に勤務している社員(複数名)は

京王不動産や

野村不動産の方が

囲い込みがひどいと言っていました。

(真実は分かりませんが)

 

 

現在では国土交通省が対応して

全ての不動産会社に対し

売主様と買主様が

損害を被る営業方法である

「囲い込み」をする会社に対し

罰則を設けることにしました。

 

 が、

 

国土交通省ですら

囲い込みの事実を

一度も確認していない

とのコメントも発表しました。

 

国土交通省自身が

そもそもしっかり対応していない

という事実が

露呈したかのように

私には思えました。

 

おそらく裏側で色々とあるのでしょう。

 

 

このように不動産業界内で

おおごとになったわりには

今でも大手では囲い込みと言われても

おかしくないような対応が

営業担当によって

地味に行われているように感じています。

 

当然のことながら

不動産会社側の立場としては

社員に対し誠実に業務を遂行させようと

指示をしていると思いますが

店舗ごとの上司や営業担当としては

売上を上げなくてはなりませんので

グレーゾーン的な営業行為は

好ましくないと理解していても

見て見ぬ振りをすることも

あるかもしれません。

 

実際

各営業担当は自分の成績のいかんによって

給料が大きく変わってしまいます。

そのため

きれいごとばかりを

言っていられないこともあるでしょう。

 

ここ最近(平成30年4月ころ)の出来事で、

・株式会社スマートデイズ

・かぼちゃの馬車(女性専用シェアハウス)

・スルガ銀行

の大規模な不正も公になってきました。

 

会社が大きければ社員は

高いノルマを与えられますし、

社員は、給料という生活の糧を稼ぐためにも

必死になりますし

昇進をしたいと思えば

上司の指示(売上達成)に

忠実にならざるを得ません。

 

そのことがかえって

業界全体の風通しを

悪くしているのではないかと

私は考えるのです。

 

 

そんなことを常に肌で感じていた私は

平成24年10月に

それまで勤めていた

銀行系不動産仲介会社を退職して

独立起業しました。

 

 

もともと他業界にいた私が

不動産会社に入ってから

「顧客満足(CS)」

について感じたことがあります。

 

(私の独断と偏見による意見ですが)

自分の思考と行動を束縛しうる

●社内ルール

人間関係

暗黙の了解

不動産営業マンの常識

という考え方が

蔓延していました。

 

私はその偏見こそが

お客様の利益を阻害している

と思ったのです。

 

売主様からすれば

大手がそんなことをするはずがないと

思っている方が多いと思いますが、

当社に来店されるお客様の多くが

大手・中堅の不動産仲介会社で

嫌な思いをしている方であり

全ての方とは言いませんが

相当数いらっしゃるのです。

 

もちろん

素晴らしい営業担当だって

たくさんいるはずなのですが

個人の素晴しい考えは

会社という組織の中では

自由に表現することも許されず

会社の方針に従って

活動をしなくてはいけないのです。

 

会社の指示というよりは、

店舗責任者の売上あげてこい!

という指示や

プレッシャーのせいだと思いますが。

 

会社という組織であるが故、

営業担当の個人プレーは認めてもらえません。

 

私は

その環境から抜け出すことで

顧客満足(CS)をより高めることを

実践することができました。

 

 

お客様利益を優先できず、

営業担当による

法律に触れない

心の不正

があるのはなぜなのか、、、。

 

イタチゴッコはいつまでたっても終わりそうにありません。

 

 

 

 

仲介手数料割引(ホームページ問合せ限定)

 

当社は営業力はすばらしいのですが、なにせ小さい会社(笑)

 

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

 

売却:成約仲介手数料(税抜部分)の10~15%をお値引いたします。

 

買替購入:成約仲介手数料(税抜部分)の20%をお値引いたします。

府中市・近隣市区 不動産売買専門店 わいわいアットホーム 松田博行

「囲い込み調査」TV放送 当社調査協力

自宅に居ながら府中市の不動産売却査定ができます
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株式会社わいわいアットホーム

〒183-0056

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代表 松田 博行

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楽しいことも変なこともたくさんあります (木, 16 1月 2020)
今日は、いろいろと思ったことがあって、ちょっとまとめてみました。 ーーーー   言わざる見ざる聞かざる。 自分を鍛練するために、自分に反省の意味や前向きな発想として使う言葉とするなら、とても良い言葉だと思います。   しかし、営業マンが不動産契約を成約させるために使う「言わざる見ざる聞かざる」だとすると、、、。 こんな営業マンに出会い信用してしまったお客様は、アウトです。 ある不動産会社に連絡をした時、不動産購入を決断するために必要な情報でさえ個人情報だから言えませんとか言うのってありえない。ほんと辞めてほしい。 売りに出している時点で、購入判断に必要な情報開示をするのが売主(宅建業者)の義務なのですから、、、。 良い悪い、ウソホント、親切と不親切。 こういった営業マンは、ぜひ勘違いを辞めてもらいたいと思います(笑)。     先日、「わいわいアット居酒屋」してきました(笑) つい先日、 当社で府中市内の不動産売却と購入、そして23区でマンション売却をしていただいたお客様(私を含め4名)と一席設けまして、わいわいアット居酒屋やってきました。 (お誘いできなかった皆様には、次回ということで、、、すみません。) 集合時間は19:30 解散は23:45   ハシゴなどはせず、実に健全な飲み会ができました(笑)。 煙草は誰も吸いません。健康的です(笑)。 でいろんな意見がありまして、いろんな刺激を受けました。   私以外のお客様同士は、初めてお会いした方々なので、やはり緊張するのでしょう。 最初はぎこちなかったのですが、だんだんとなれてきていろんな話ができました。 なにより、不動産取引が完了してもう数年も経過しているにもかかわらず、 こうやって、たかだか一不動産屋さんである私と一緒に楽しい時間を共有していただけたことは、私自身もうれしかったです。 これ、ほんとに、私のうれしい財産(笑)。   こういった飲みの席は、開業した年に初めて開催したのですが、今回は8年目となってようやく第2回ということになりました。 次回は、第三回目だと思います。 わいわいアット居酒屋をそのうちに開催してみようかなと思う次第でございます(笑)。      良い・悪い いろんなテレビやニュース、その他もろもろの情報ソースから情報を得ると、いろいろと考えさせられることがあります。   それは、自分の主張は良い(正義)だと思って主張している人が、傍から見れば全然良くない(正義でも何でもない)ってこと。 それは私自身についても同じように言えることで、私のことを評価してくれる人がいる一方で、批判する人だっています。   人の意見の一部分だけを切り取って、あいつはこういうやつだと判定されることもあるでしょう。 自分自身と(私が知らない)あなたとの主義主張が違ったりするからということもあるでしょう。 でも。 そのようにたくさんの考えを持っている人がいて、その集まりが社会を構成しているのですから、どんなに否定しようとそういった考えの人はいなくなることはありませんし、時代時代によって、良いこと悪いことの基準も変わっていくのが普通だし当然であるはずなのです。   自分だけの強い固定観念を持つのではなく、時代に合わせて、良いこと悪いことを柔軟に使い分けて、その時世に最も適切である取捨選択をしてほしいものです。     私は外プールが大好きだ! 「私は外のプールが大好きだ!」という発言をした人がいました。   すると、アンチ派は真冬にこう言いました。 「そんなに好きなら、毎日外のプールに入ってろ!」   外プール大好きな人は言いました。 「寒いから外プールは入りたくない。」   すると、アンチ派は言いました。 「おいおい!!外プールが大好きだって言ったじゃないか!嘘言うのか!」   私が何を言いたいのかというと、 周辺の状況が変化すれば、その時に言う言葉(その時々に適切な言葉や自分の行動)が異なってくるのは当たり前だということ。   これ、変化が無かったら、おかしいでしょ?   ホットコーヒーがどんなに好きでも、真夏の炎天下でホットコーヒー飲めないよね(笑)。 同じことです。   なのにアンチ派は、こういう視点や状況を無視した発言をすることもしばしば、、、(笑)。 これは相手にするだけ無駄であることになるから笑うしかない、、、。     言わないことが正義って、、、 不動産営業に限ったことではないけど、自分が営業社員であればノルマが必ずあります。 特に大手等の名の通っている会社などは、ノルマ(売り上げ達成)こそが評価基準ですから、お客様にはお金を落としてもらわなくてはなりません。   良い意味で、自分が良質なサービスを提供した対価としてもらう報酬は良いのですが、対価を獲得するためのずるい営業をする営業マンはどこにでも目立たずに潜んでいます。 どの業界にもいますよね。   で、営業マンの場合、契約するときに言いたくないことがあります。 これを話したら契約してくれない可能性がある内容はできる限り言いたくない、、、。 そういう発想の営業マンは、説明義務がないものについては説明しないとなるわけです。 これ、親切じゃないですよね(笑)。     地球の真実とウソ(笑) 先日、TVでやっていたんですけど笑っちゃいました。   「地球が平面であることを証明したい!!」 だから、私は自分でロケットを作って空高く飛んで、地球が平らだということを証明するというのです。   (笑)   今では地球は丸でしかないのは常識なのですが、 こうやって地球が平面だと信じている人も、いまだに一定数いるのだから不思議なものです。   で、自分でロケットを作って、上空500mまで上がれたそうです(笑)。 もっと性能の高いロケットを作るために寄付を募っているようで、たしか数百万ドルほど募っていた気がします。 しかし! 集まった寄付金は、数日前のTVでは、たしか100ドルくらいと言っていたような気がします(笑)。 地球は丸いなんて非常識!という常識、、、。   これを夢という人もいるんでしょうけど、人ってホント面白いですよね(笑)。     超ノロノロ運転の正義 煽り運転ならぬ、逆煽り運転が世間を騒がせていますね。 時速10㎞で走行する軽自動車。 後ろについた人は、あまりの遅さに耐えきれずに追い越すわけですが、追い越された「逆煽り運転手」が、その後、猛スピードで追っかけてくるそうです(笑)。  (そんなことするんなら最初っからスピード出しとけよと言いたいよね(笑)。) で後日、逆煽り運転手にインタビューをすると、「自分が被害を受けているんだよ!!!!!」というのです(笑)。   あきれるよね、これは。   こういう人はたぶん精神構造の何かがずれているのでしょうね。 時速指定40㎞の路線なのに、時速10㎞で走っていることが正しいというのですから、話し合いというテーブルに乗ることは永遠にないと想像します。     まとめ いろんな例を書いてみたのですが、自分の立ち位置によって、意見は異なります。   昨日は、府中市商工会議所で、府中市のハザードマップ地域のことで第1回目の話し合いがありました。 私自身大変興味深かったので参加して、ハザードマップ地域に住んでいる一人として、自分の意見をお話ししました。 こういった対応をいち早くすることで、 府中市は街の安全に取り組んでいる素晴らしい市と言われたいですし、いち早く府中市に安全対策を実行していただけるように働きかけていくような話し合いの場として今後も続けてほしいと思いました。 ーーーー   私は不動産屋さんなので、不動産屋さんという立ち位置から思うことは、 不動産の購入の際も、売却の際も、皆さんが冷静に客観的に判断できるアドバイスをしてくれる営業マンが、一番素晴らしいのだと思います。   なので、自分ではそれができているのか? 事あるごとに、その気持ちを思い出し自分に言い聞かせています。 自分の人生の中で、そういったことを考えることが終わることはないのだろうなと思います。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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民法改正。不動産売買契約も更なる慎重さが、、、。 (Sun, 12 Jan 2020)
2020年4月1日から企業や消費者の契約ルールが大きく変わります。   民法のうち債権関係を規定する債権法が改正されたためです。 改正民法は2017年に成立し、準備期間を経て、2020年4月に施行され、改正項目は約200項目におよび、かなり問題視する声も聞こえるようになり、ビジネス環境にも当然に影響を及ぼします。   2020年4月以降に結ぶ契約については、保証人になったり、住宅の賃貸や商品・サービスを売買したりする場合において注意が必要で、この影響は不動産業界においても及びます。     保証人の負担額に上限を設け、上限額(限度額)がない契約は無効になる 改正民法の中でも大きく変わるのは「保証人の立場」です。   「保証」は支払い義務がある人が弁済しない場合に、保証人がかわりに履行する義務のことです。 不動産業界においては賃貸不動産を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが変わります。   契約時に将来の債務額が特定されないものは「根保証」といいますが、 例えば、わが子が家を借りる時に「親が賃料を保証」する場合などの「根保証」では、 火災等事故時に親が弁済する債務額の上限を定めていません。   2020年4月からは保証人を保護するため、上限額(限度額)がない根保証の契約は無効になります。     約款も明確に! 個人と事業者の契約をまとめた「約款」も明確にする必要があるようです。 これまでは民法に約款の規定はなく「約款は契約ではない」と係争になることもありました。 いまは電気やガス、保険、クレジットカード、携帯電話など多くの契約に約款がありますが、内容が細かく膨大なため、読まない人も多いと思いますが、改正後は「約款が契約内容になる」と明示してあれば約款への同意が法的に契約になるようです。   信義則に反して消費者の利益を一方的に害するような条項は無効となります。   企業による突然の約款変更は、市場環境の変化など合理的な理由があればできますが、この市場環境の変化などの合理的な理由が認められない場合は一方的な変更は出来なくなるため、ビジネス環境下においては慎重に約款を作成するなどの対策が必要です。     民法改正が及ぼす不動産事業の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ変わります 上記にも記載をさせていただきましたが、2020年4月1日に民法が改正されます。   民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。   これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになるになりますので、ぜひ、この知識は不動産購入予定者の方にも把握をしておいて欲しい事です。   これまで、民法第570条などによって、瑕疵担保責任=商品に何らかの瑕疵(きず、欠陥、不適合などのトラブル)があれば売主がその責任を取らなければならないという文言通りの規定が存在しておりました。その瑕疵担保責任において売主が責任を取る場合のケースは下記の4点です。   <瑕疵担保責任:売主がその責任を取らなければならないケース>   ① 売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合 ②売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除 ③瑕疵の発生については引渡し後何年という制限はない。 (実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅する・瑕疵発見後は1年以内に請求しなければならない) ④売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任(売主にはとても重い責任)   ※民法第570条はその文言について債務不履行の一般原則(同法第415条ほか)との関係や責任の法的性質が明確でないとの指摘が為されており、また瑕疵についても法文定義は設けられていないため、専ら判例や法律解釈(※心理的瑕疵、環境的瑕疵などが認められてきたがその範囲は一律ではない)によって定義されてきた経緯がありました。   ※心理的瑕疵:過去に自死・殺人・事故・火災などがあり心理的に住み心地に影響する場合等 環境的瑕疵:近隣からの騒音・振動・異臭などによって安心して暮らせない場合等   ※「瑕疵担保責任」は任意規定 瑕疵担保責任に関する規定は、多くの判例や法律の解釈によって「任意規定」とされている。つまり強制規定ではないので契約内容によって売主の瑕疵担保責任を制限することが可能だった(瑕疵担保責任の一部免責)。   上記の瑕疵担保責任の範囲では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上においては極めて長いということから、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限されていました。 また、状況によっては売買締結時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書(瑕疵担保責任免責契約)も存在するのが現状でした。   現況有姿での販売も通常行われる中古住宅の取引においては、任意規定である瑕疵担保責任は売主とその意向を反映し、その状況を理解した不動産会社によって制限され、これまで買主側は場合によっては『後悔するような不動産』購入になってしまうケースもありました。     不動産の「契約不適合責任」とは? 今回の民法改正は、『買主保護』の意味合いが強くなっています。   売主の瑕疵担保責任は法定責任から契約責任=債務不履行責任に法的整理が行なわれたため、契約不適合責任は特定物・不特定物の別を問わず適用され(住宅は特定物)、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないことになります。   さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて『追完請求、代金減額請求』も認められるようになります。   ※原始的瑕疵とは:これまで契約締結時までに生じたものを原始的瑕疵といっておりました。改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。 『追完請求、代金減額請求』も認められるとは、具体的には、修補(瑕疵を修理し補うこと)、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになります。   なお、契約の解除についても事前の催告が必要になるが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり、『解除できるケースが増える』ことが想定されています。さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなります。     買主の権利行使の期間や制限にも違いがある これまで、瑕疵を理由とした損害賠償請求および契約解除要求の権利行使は、買主がその事実を知ってから1年以内にしなければならないと規定されていました。   民法改正以降は、下記の2点が重要視されています。   <民法改正以降の買主の権利行使期間について>   ① 種類または品質に関する契約不適合を理由とする追完請求などの権利行使は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知する (不適合の内容を把握することが可能な程度の通知)   ②数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については期間制限が設けられていない もちろん消滅時効にかかる可能性はあるが、今回の改正によって債権者が権利を行使できる時(客観的起算点)から10年が経過した時点だけでなく、債権者が権利を行使することができることを知った時(主観的起算点)から5年が経過した際も債権は消滅時効にかかるので、注意が必要です。これが今回の改正で買主に対する唯一の『権利(期間)縮小』と言える部分とのことです。     不動産の「契約不適合責任」対策には「インスペクション+瑕疵保険提案が有効か」 民法改正によって不動産売買で制限されてきた買主の権利が拡充され、相対的に売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりますが、従来の引き渡し規定などの特約での不動産売買契約も有効ではあります。   しかし、民法改正後の2020年4月以降は、信頼利益だけでなく履行利益(=その契約がきちんと履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益)も損害賠償請求の対象となり、追完請求および代金減額請求も認められるため、“現実的に買主が行使しやすい対抗措置”となる可能性が高いと考えられています。   このようなやり取りを軽減する対策としては、契約不適合責任に対応するには、まず契約書(もしくは物件状況調査の報告書および付帯設備表)に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になります。   その為、買主の権利行使によって発生するトラブルによって、無駄な時間を回避するためには、「インスペクション+瑕疵保険」への加入がこれまで以上に有効な手段となりそうです。   仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクション(=専門家による建物の現況調査)によって特段の指摘がなく、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険の適用によって賄うことができます。 またこのような瑕疵保険の制度を活用する事によって、売主側も安心してご自宅の売却ができることにもつながります。   売主にとっても、買主にとっても、民法改正後に住宅を売買する際に必要なのは、契約書の記載事項の見直しと、それ以上にインスペクション+瑕疵保険の仕組みを有効活用することが重要になりそうですね。 ぜひ、今後の住宅売却と住宅購入の参考にお役立て下さい。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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府中市内で、不動産と財産が多いので、、、。 (Thu, 09 Jan 2020)
先日、府中市内の方で、お問い合わせをいただいていたお客様が、本日予告なしでご来店。 最初はだれだろう?と思いました(笑)。   で、お話を聞くと、先日お問い合わせをいただいた方でした。 あぁ、(私が)外出していなくてよかったと思いました(笑)。 私が外出していると、せっかくご足労をいただいたお客様に対し対応できず、ご迷惑をかけてしまうので、できるだけ電話かメールを事前にいただけるととてもうれしいです!という独り言も書いておきます(笑)。     相続財産(納税資金)の悩み で、取り急ぎ、ざっくりとしたお話しを伺いました。 すると、ご自身で相続税はいくらくらい、、、というのをすでに計算していて、 それを逆算すると、かなりの財産をお持ちのようで、割合としては不動産が多い印象でした。   で、将来の納税と、自分自身が○○ホームに入った場合の費用と、わが子の相続財産分割などを考えると、どうしたら一番いいのか考えているようで、いろんなシミュレーションを自分でしてきたそうです。 すばらしいですね。   その案の中に、競売物件を購入したらどうだろう?という考えがあるようです。   なるほど。 確かに市場価格よりは安く手に入れることができます。 ナイスアイデアですね。     1R賃貸マンション投資 以前、いろんなメーカーで収益不動産の投資についてセミナーを受けたそうです。 で、1R賃貸マンションの手付けを打ったそうですが、後でおかしいぞと気が付いて手付解除したそうです。 (※支払った手付金を放棄して契約を解除する事)   どうです。 思い切りの良いかたですね。 こういった人は、多少の失敗があっても、それを成功の母にすることができるので、大きな失敗がありません。だから、やり直しがきくのです。   損切りは悲しい現実ではあるけれど、それをプラスに受けとめて、資産を増やしてく姿勢は素晴らしいことだと思いますし、それができるように頑張ってきたということ自体が努力家なんだなぁと感じさせる一面でもありました。     競売物件の購入のこと 競売物件って、なかなか怖い部分もあり、一概に良いとは言い切れません。 もちろんいろんなリスクがあるので、それをヘッジできるのであればメリットある購入方法です。   しかし、一般的には、所有権をはく奪される所有者がいたりしますから、いろいろな問題が生じることもあり大変だったりします。 収益物件の場合、賃借人がいますので、新たに賃貸借契約を巻きなおすということになりますが、 それ自体は、特段の心配はありません。 しかし、家賃と毎月の支払などがバランスしてメリットがあるのかをちゃんと考慮する必要があり、最も大切なことは、現在の賃料が適正なのかどうかです。 現賃借人が退去した後に家賃が大幅に下落するようであれば、危険な香りがすることになります。   そんなことを勘案して、メリットが十分に感じられるならゴーサインです。     ホントに節税になるの? 収益不動産(1Rマンション)を購入すると節税になると言われますが、 これ、ほんとに節税になるのでしょうか?   私は、大半の人にとっては、節税にはならないと思っています(笑)。 例ですが、毎月の家賃収入以上の支払い(ローン、管理費、固都税、その他)が発生し、赤字構造を作るだけの人も多いのです。 それに耐えて、10余年、、、、。 やっと、売却額と債務額がバランスしたころに大規模修繕でドーンとお金が出てしまう人もいます。   あれ? 儲けるために購入したはずが、全く儲からない、、、。 売却益も結局出ず、売却損が出てしまった、、、。 購入した不動産によっては、そんなこともあるので、物件の選定には気を付けるべきです。   収益不動産の場合、期待利回りがありますが、これがあまりに低い(空室リスクが高いうえに収益性が悪い)物件は鼻から購入してはいけません。 不動産は購入の額が成功の可否を分けますので、あまり知識がないお客様の場合、業者(営業マン)のためにお金をささげる覚悟がある人は別として、リスクが高いと想定される物件は絶対にNGなのです。   でも、、、。 不動産は立地にもよるので、その立地で適正と考えられる物件であれば購入し、適正でないと考えられるなら購入しない。 そういう判断ができるようにしましょう。     まとめ このお客様は、家賃と支払いのシミュレーションをする場合、家賃が○年で〇%程度下がっても耐えられるような計算をしているそうです。   なるほど!実に固い考え方で、お手本のようなシミュレーションだと思います。 不動産営業マンになれば、お客様に本当に喜ばれる人だと思います(笑)。   先日、大手ハウスメーカーさんの提示したシミュレーションでは、10年後の家賃が、当初家賃10万円から2千円下がるだけでした(笑)。 これは傑作です。というよりもお客様を小バカにしているのではないかと考えることもできます。 もちろん、ご来店されたお客様にこの話しをしたら「そりゃ、ありえないね。」と苦笑気味でした。 うん。よくわかってらっしゃいますね。   正しい考え方は、収益不動産は「収益」を生んで初めて価値があるものです。 家賃収入でローン返済を賄い、上積部分が収入になるのですから、シミュレーションは厳しく見ておくべきなのです。   このお客様は実に固い考えを持っていて、損するときは勇気をもって損切りし、良い部分はどんどん伸ばすという考えを持たれていました。とても良いと思います。   さらに、自分がお亡くなりになったときのことを想定して、自ら遺書を書こうと家族に提案したり、自ら率先して動いている姿勢は、とても良いことだと思います。 素晴らしい方だなと素直に思いました。   当社では、「人生まるっとパートナーする」を目指しております。 税理士、弁護士、司法書士、保険プランナーなど各種士業と連携しています。 ご相談お待ちしております!     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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