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不動産業界の裏切り行為とは

~はじめに~

営業をする一個人は決して悪い人ではありません。

しかし、集団心理から悪質な営業手法

(言わないという”うそ”、錯覚を起こさせる”うそ”)はたくさんあり

営業マンはコンプライアンス上いけないと知りながら

ごまかしながら行動をしています。

 

 

 

私が不動産業界に入ってから知ったことの一つは

お客様には不思議な共通点があるということです。

それは、 

多くのお客様が、営業マンに遠慮することが多いのです。

 

何度も聞き直したり、何度も質問をすると

営業マンに迷惑になる、嫌われると考えているのでしょうか?

それとも

不動産に詳しくないという事を知られたくないのでしょうか?

 

そんな心理的部分が影響して

お客様は大手の会社なら任せても安心だろうと思いこみ

ご自身の意見をあまり言わないこともあります。

 

 

あたりまえのことですが  

不動産営業マンには「人としての良心」がありますが

その反対に「人としての悪意」も持ち合わせています。

 

「悪意」とは法律に触れる事ではなく

営業マンによる

「売主様利益を優先することができない行為そのもの」です。

 

この売主様利益を毀損させることは、

不動産業界では当たり前であり、

私自身がそういった不動産業者を

直接確認することはとても簡単なことです。

それだけ、不正が多いという証なのです。

 

不動産は高額な取引のため各々の営業マンには

良心をしっかり持ち続ける自制心が最も大切です。 

 

しかし、その自制心を最初から最後まで

貫き通すことができない営業マンは実に多いのです。

それは会社という集団心理も影響をしていますが、

不動産仲介会社は、成果(ノルマ)主義だからです。

 

ノルマが達成できない営業マンの給料に

ダイレクトに影響してしまうからです。

 

不動産業界には独自の慣習がありますが、

不動産売却の方法によって

お客様(売主・買主)の利益を損なうことも多いのです。

 

まずは、自己防衛のために下記の事を知っておいてほしいのです。 

 

 

 

不動産営業の問題点

 

不動産業界には、様々な問題があります。

その原因となる代表格はコチラです。

 

不動産会社の多くが固定給+歩合給となっており

給与のうち歩合給の比率がとても高いのです。

 

成功報酬である不動産業界の売上は

契約を締結することでしか成し得ないのです。

 

その結果

 

営業マン本人も成約にばかりに

目が行きやすいことが挙げられます。

  

不動産営業マンはあなたの味方ではない

 

1. 売主様の利益・気持ちは最重要とは思っていない。

 

2.営業マンは売上が一番大切。

 

3.歩合給の割合が大きいので、

  契約を急かす業界慣習がある。

結果、売主様が損する契約でもまとめたい。

 

4.会社の論理・組織論が優先され、

  営業マン個人の考えは出せない。

組織だからこそ柔軟に対応できない。

  

その他にもたくさんあります。 

 

不動産営業マンに騙されている?

 

一般的に

不動産営業マンは

「正直者はバカを見る」

が多いのです。

 

というのは、

売却委任を取得する時

既に他社との競争が

当たり前になっているため

他の営業マンに勝つためには

ウソも方便でないとダメなのです。

 

正直な人間であれば

自社の優位性を伝えることは

ほぼできません。

 

なぜなら、、、、、、

 

不動産業界においては

会社規模(資本力の差)による「営業力の差」はないのです。

 

その理由は後述いたします。

 

 

(1)府中の不動産売却:最初のだまし

それは、初コンタクトとなる

査定報告書提出時のだましです。

以下はその一例と言えます。

 

(1)査定額のうそ

不動産査定を数社に出された場合

同じ金額にはならないはずです。

その理由は、駆け引きがあるからです。

そして100%明快な答えがないのが不動産だからです。

  

(2)販売方法(ルート)の優位性のうそ

・当社独自のネットワーク

(店舗数、銀行ルートetc......)

 があるのでより良い条件で売れます。

 

・当社に条件にあう登録顧客がおります。

 

・当社は会社が大きいので

他社よりも高く売れます。

 

・販売力が違います。

仲介業務の場合、特に販売力に差が出ません。

差が出るとするならば

それは会社の販売力によるものではなく

担当者の熱意・知識・経験によるものです。

 

 

これらはお客様が業界のしくみを知らないからこそ有効に働く説明です。

 

 

(2)府中の不動産売却:売却委任後のだまし

売却活動を進めていくと、

思うように売れないケースがあります。

 

営業担当は

売主様の不動産の価格を

物腰柔らかく

かつ強引に価格を下げていきます。

査定価格以下になることは

普通のことです。

 

なぜなら

当初の査定額が高すぎるからです。

 

 

会社の資本力をベースに売却委任を受けるため

査定額が高いことがほとんどなのです。

最初から不誠実な対応だったりするのです。 

 

 

(3)府中の不動産売却:条件よく売りましょう

 短期間 相場より条件悪く成約

 短期間   より条件よく成約

 中期間   より条件よく成約

 

これはイールドカーブを不動産価格に合わせて

説明用に描いたものです。

不動産価格は

売り出し期間が長いほど高く売れるし

売出期間が短いほど安く売れる事を

表しています。

 

不動産営業マンは、より早く成約させる事に最注力します。

不動産営業マンにとっては成約がゴールであるので

のどれであっても成約すれば良いのです。

当然、であっても良いのです。

 

わいわいアットホームが目指す結果は

を除外したです。

 

ひどい場合ではありますが

営業マンは、営業努力と割り切って

売主様を説得し

黒が最高の結果と説明することがあります。

 

それでは次の項目を見てみましょう。

 

 

 

 

(4)府中の不動産売却:成約させるためのだまし

さて、不動産仲介は協同仲介で成り立っていますが、

売主様と元付け業者をAチームとすると、

買主様と客付け業者をBチームということができます。

 

 

 

 

 

Aチーム(元付)と

Bチーム(客付)とのやりとりは、

各々の仲介業者が、

各々のお客様の代理人となって

交渉、調整を行うので、

お客様同士が直接お話をする機会は

契約の場以外はほぼありません。

 

これはあまり知られていませんが、

契約の交渉、調整をする際、

営業担当者間において

売主様の不利益になるようなやり取りが

元付担当によって

行われているケースがあります。

 

 

 

不動産業界の仕組み上、

売主側の(元付)営業担当は、

ウソの温床になっているケースが多くあります。

 

仲介手数料は、依頼を受けた業者が

依頼人より受領するものですが、

Aチーム営業担当が、

Bチームの営業会社を排除して

買主を見つけることができればどうでしょうか。

 

Aチーム営業担当は、

売主様と買主様からの手数料の両取りを狙え、

利益が倍になるのです。

 

誤解がないようにしてほしいのは、

もっとも正当な営業活動で

このような結果になるのなら

企業努力と言えるという点です。

しかし、多くの場合

この行為は不正の上で成り立っているのです。

 

 

(5)府中の不動産売却:媒介契約・レインズの問題

売主様が不動産業者に売却を委任する場合、

売却活動前に「媒介契約書」を用いて媒介契約を締結します。

 

この「媒介契約」には3種類あります。

●一般

●専任

●専属専任

です。

 

端折って簡単に説明すれば、

 

●一般 

複数の業者に売却依頼できる 

レインズ登録義務なし

 

●専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

●専属専任 

業者一社に売却依頼ができる 

レインズ登録義務あり

 

というものです。

 

 

 

【レインズとは】

 

国土交通省が

不動産流通の活性化を促進するために

不動産業者間を結ぶ

不動産物件情報のネットワークです。

 

このレインズに登録することにより

売主様の不動産物件情報が

全ての不動産業者に行き渡り

そして協同仲介が成立するのです。

 

 

以前より、

手数料の両取りを目的で

元付業者が客付業者に

紹介しないという行為が

不動産業界で常態化していたため

売主様の売却機会を

損失することが多々ありました。

 

本来

その金額で購入したい人がいたとしても、

その方は

物元業者の悪意に阻まれてしまい

購入ができないことがありました。

 

その結果

 

売買代金が

大きく低下したと考えられる成約ケースが

とても多くありました。

 

そのような業界のやり方が、

 

平成28年6月頃、

ついに内部告発され

大問題となりニュースとなりました。

 

これを「営業活動の一環」

というにはひどすぎたのです。

 

同時に

Bチームの検討顧客の利益を

損失することにもなっていたわけです。

 

しかし

Aチーム物元業者には

関係ありませんでしたし、

その様にしなければなりませんでした。

 

なぜなら

 

●他社に成約させない

→大手で契約する

 

●他社が客付できない

→他社は営業力がない

だから大手が強い!

 

という間違った図式を

公然とした業界内不正の元で作り上げ

大手の独壇場という地位を

築いたというわけです。

 

Bチームから

購入申込みが入ってきたとき、

価格相談があったとします。

その場合、

それを承諾するべきか

断るべきか?

 

様々な状況で

売主様の判断も変わってきますが

Aチーム仲介業者としては

信義則の精神を徹底するべきです。

 

当然のことですが、

仲介業者は、

自社の利益を最大限にして

成約したいと考えています。

 

売主様が

契約するかどうか判断をする場面で、

Aチーム仲介業者が

売主様に対し

正確な情報を伝えず

Aチーム物元業者が

自社利益になると判断すれば

相場よりも安い価格であっても

合理的な価格であると売主様に説明し

成約を促すことがあるという点は

本当に気をつけるべきなのです。

 

 

 

下図を見て下さい。

 

 

 

 

少し前まで、

不動産仲介業界では、

こんな事はあまりに常識でした。

 

そのような行為を

大手が率先してやっていたのですから

不動産業者は信用できない

言われるのは当然のことでした。

 

皆様は

にわかに信じられないかと思いますが

本当の事実です。

 

 

最近では

以前のように、こういった情報操作を

露骨にできなくなりましたが

それでも営業担当は

自社利益を上げなければならないのは

以前同様変わりません。

 

ではどうするか?

 

一般媒介契約であれば

不動産仲介会社は

レインズに登録しなくても良いわけです。

(上部を参照ください。)

 

つまり

 

売主様のおかげで

不動産仲介会社は

レインズに

公然と登録しないで良いわけですから

客付業者からの問合せが

こないというわけです。

 

業者が物件を囲い込むのには

うってつけの合法的な方法です。

 

最近は、このようなやり方で

情報を囲い込むエグイ方法が

増えているようです。

 

いずれにしても、

情報公開をしっかりしないわけですから

売主様のメリットになるはずがありません。

 

 

 

売主様が不利益を被らないためには

メリットもデメリットも

誠実に客観的に教えてくれる担当者が必要です。

 

売主様目線で

売主様利益をしっかりと考えて

アドバイスしてくれる

営業担当に出会いたいものです。

 

(6)府中の不動産売却:Aチーム営業担当が”Bチーム”に対し物件アピールをしない、というだまし

このケースは本当にたくさんあり

私は大問題だと思っています。

 

私がBチーム側の時、

レインズに登録された物件を

当社顧客へ紹介しようと思い

Aチーム物元業者に連絡をしました。

 

当社顧客は”その物件”を

購入したい気持ちが相当強かったので

いろいろと質問しましたが

それに対する回答は明確なものは無く

歯切れの悪いものばかりでした。

 

当社顧客は

状況的に購入のタイムリミットがあった為

迅速に対応してくれないと

購入手続きに踏み込めない事情があったので

数度のやり取りをしましたが

物元営業担当の対応が

あまりに悪かったため

本来購入を希望していた物件ではありましたが

その物件を見送り

歩いてすぐの他の物件に切り替えて購入をしました。

 

Aチーム営業担当の対応が原因の

機会損失が発生しました。

(売主様が知る由もありません)

 

売主様が依頼した営業担当者が

しっかりと対応してくれさえすれば

契約できた可能性が高いお客様を

逃してしまったことになります。

 

 

 

 (小結論)

 

結局のところ

最後は「人対人」

 

その様なおつきあいができるのかが重要です。

 

会社の表面的な仕組みを変えたところで

人の本質は変わりません。

 

やはり営業担当の仕事は売上を上げる事。

給料は自分の成績次第なのです。

 

大手などでは

営業マンとお客様との間で

「人と人とのおつきあい」

と考えることは

難しいと思います。

 

大手営業担当複数名が言っておりました(笑)

 

 

 

 

売主様が損をする高値査定

 

高値査定は字のごとく

高い査定価格をお客様に提示し

お客様をいい気にさせて

売却委任を取るための営業手法であり

売主様の期待する金額で売れることがない

「ウソの査定」と言えなくもありません。

 

昔からウェブ上では

「不動産一括査定サイト」が有名ですが

最近では大手がお客様を囲い込む意図で

「大手6社一括査定サイト」が始まりました。

その中で決まって高い査定額を出すのは

●●●●社です。

 

 

 

高い査定額は

売れる可能性としてゼロとは言えませんが

査定額の本来の意味合いは違います。

 

売れる価格の目安を知り

その後の第2の人生において

余裕を持って人生設計することにあります。

 

査定額が適当だと

その計画がしっかりとできません。

 

 

高値査定の本質的な問題は

不動産会社にとって

売却委任を取るための

営業手法になっている点にあります。

 

お客様の利益を考えているわけではなく

自社利益を最優先に考えての

不誠実行為になっていることです。

 

お客様の求めている査定価格は

実際に売れる金額となる目安であって

売れるはずのない高値査定など

必要ないはずです。

 

 

もう一つ付け加えると

 

このようにウソと同義の査定書を作成し

売却委任を取る営業担当(と店舗責任者)が

誠実に業務を遂行すると思えるでしょうか?

 

少なくとも私はそうは思えないのです。

 

 

 

 

 

売主様・買主様が損する囲い込み

数年前に露呈した

不動産業界の「囲い込み」

という問題がありました。

 

 

※詳しくは

このホームページに設置してある

動画をご覧ください。

 

 

売主様の売り情報を、

売却委任を受けた元付業者が

客付側になる業者に対してウソの情報を流し

客付けをさせないという行為です。

 

 

不動産業界

(特に大手3社と呼ばれる)

・三井のリハウス

・住友不動産販売

・東急リバブル 

などの

現場レベルでは当たり前のように

その様な行為が横行していたのですが、

その3社の上層部は

その事実は確認できないと言って

その行為について全面的に否定しました。 

 

単に確認できていないから

「やっていない」と否定するのは

どうかと思いますが

以前より不動産業界として

当たり前に横行していた行為なので

その不正行為を

わざわざ証拠として

記録を残している人は

ほぼいませんから

立証することなどできないわけです。

 

しかし、私の親しくしている

大手3社のうちの

1社に勤務している社員(複数名)は

京王不動産や

野村不動産の方が

囲い込みがひどいと言っていました。

(真実は分かりませんが)

 

 

現在では国土交通省が対応して

全ての不動産会社に対し

売主様と買主様が

損害を被る営業方法である

「囲い込み」をする会社に対し

罰則を設けることにしました。

 

 が、

 

国土交通省ですら

囲い込みの事実を

一度も確認していない

とのコメントも発表しました。

 

国土交通省自身が

そもそもしっかり対応していない

という事実が

露呈したかのように

私には思えました。

 

おそらく裏側で色々とあるのでしょう。

 

 

このように不動産業界内で

おおごとになったわりには

今でも大手では囲い込みと言われても

おかしくないような対応が

営業担当によって

地味に行われているように感じています。

 

当然のことながら

不動産会社側の立場としては

社員に対し誠実に業務を遂行させようと

指示をしていると思いますが

店舗ごとの上司や営業担当としては

売上を上げなくてはなりませんので

グレーゾーン的な営業行為は

好ましくないと理解していても

見て見ぬ振りをすることも

あるかもしれません。

 

実際

各営業担当は自分の成績のいかんによって

給料が大きく変わってしまいます。

そのため

きれいごとばかりを

言っていられないこともあるでしょう。

 

ここ最近(平成30年4月ころ)の出来事で、

・株式会社スマートデイズ

・かぼちゃの馬車(女性専用シェアハウス)

・スルガ銀行

の大規模な不正も公になってきました。

 

会社が大きければ社員は

高いノルマを与えられますし、

社員は、給料という生活の糧を稼ぐためにも

必死になりますし

昇進をしたいと思えば

上司の指示(売上達成)に

忠実にならざるを得ません。

 

そのことがかえって

業界全体の風通しを

悪くしているのではないかと

私は考えるのです。

 

 

そんなことを常に肌で感じていた私は

平成24年10月に

それまで勤めていた

銀行系不動産仲介会社を退職して

独立起業しました。

 

 

もともと他業界にいた私が

不動産会社に入ってから

「顧客満足(CS)」

について感じたことがあります。

 

(私の独断と偏見による意見ですが)

自分の思考と行動を束縛しうる

●社内ルール

人間関係

暗黙の了解

不動産営業マンの常識

という考え方が

蔓延していました。

 

私はその偏見こそが

お客様の利益を阻害している

と思ったのです。

 

売主様からすれば

大手がそんなことをするはずがないと

思っている方が多いと思いますが、

当社に来店されるお客様の多くが

大手・中堅の不動産仲介会社で

嫌な思いをしている方であり

全ての方とは言いませんが

相当数いらっしゃるのです。

 

もちろん

素晴らしい営業担当だって

たくさんいるはずなのですが

個人の素晴しい考えは

会社という組織の中では

自由に表現することも許されず

会社の方針に従って

活動をしなくてはいけないのです。

 

会社の指示というよりは、

店舗責任者の売上あげてこい!

という指示や

プレッシャーのせいだと思いますが。

 

会社という組織であるが故、

営業担当の個人プレーは認めてもらえません。

 

私は

その環境から抜け出すことで

顧客満足(CS)をより高めることを

実践することができました。

 

 

お客様利益を優先できず、

営業担当による

法律に触れない

心の不正

があるのはなぜなのか、、、。

 

イタチゴッコはいつまでたっても終わりそうにありません。

 

 

 

 

仲介手数料割引(ホームページ問合せ限定)

 

当社は営業力はすばらしいのですが、なにせ小さい会社(笑)

 

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

 

売却:成約仲介手数料(税抜部分)の10~15%をお値引いたします。

 

買替購入:成約仲介手数料(税抜部分)の20%をお値引いたします。

府中市・近隣市区 不動産売買専門店 わいわいアットホーム 松田博行

「囲い込み調査」TV放送 当社調査協力

自宅に居ながら府中市の不動産売却査定ができます
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鉢植えの散髪 (火, 07 7月 2020)
この鉢植え。 2012年11月頃に、当時のウエブサイトを作ってもらった会社さんから、もらった鉢植えです。   当時は、もう少しきれいに葉っぱがあって、高さが今よりも葉っぱの分高い背丈でした。   これまで、あまりに背が高くなってしまったので、何度か散髪を試みたものの、 つい数時間前までは、なんと190㎝くらいの高さがありまして、 私の背の高さ以上になっていました。   でね。 私の管理不足もあるのでしょうけども、 全体のバランスからして鉢が軽すぎて、鉢ごと倒れそうなので、 もう葉っぱを切ろうと思って、思い切り散髪したわけです。   先日、府中市若松町のおうちのお庭の葉っぱ類を、 造園屋さんに剪定をしてもらったのですが、 「今の時期は、思いっきり切り込むのには最適な時期なんですよ!」 と言われていたのを思い出したので、 ホントに思い切り切ってしまいました!(笑)   100㎝以上切り込んでしまったので、 枯れないかちょっと心配なんだけど、 でも下のほうの葉っぱが綺麗にでてるので、光合成はできるだろうと思い込みたいと思います。   でね。 これを切ったら、 事務所が広くなったというか、すっきりしたというか、 とってもさっぱりした気がしました(笑)。   やっぱり、過度に葉っぱが多すぎてもダメなんだなぁとつくづく感じました(笑)。     開業とともにある鉢 よくよく考えると、この鉢植えも、私の開業とともに育ったんだと思うと、 なかなかのスゴ鉢植えなんだなぁ、、、(笑)と、思えたりしました。   よくよく考えると、当時、不動産業での知り合いが全くいなかった自分の住んでいる府中市で、よく開業する勇気があったものだ、、、(笑)。 当初は、吉祥寺で仕事をしていたことがあっただけに、三鷹駅の駅近で開業する気満々だったわけですが、ヤッパリ府中にしてよかったなぁって、本当に今思えます。 自分の住んでいる府中市を大切にできるし、 開業して、より府中市が良い街だということを知るきっかけにもなりました。   そしてなにより、同業者の皆さん(特に社長さんたち)はとても良い方ばかりでした。 これは本当に良かった、、、。   そんな私の開業人生を私の最も近くで傍観していた鉢植え君も、もう8歳を迎えるということなんだぁ、、、(笑)。 う~む。 これがなかなか感慨深く感じられないものですね、、、、(笑)。   でね、ちょっと心配していることが一つ。 かなり刈り込んでしまったので、 もしかしたら枯れて、あの世行きになっちゃったりして、、、、。 そんなことを考えたり、 「そろそろ違った鉢植えが欲しいなぁ」という欲求もあるので、 多摩川のどこか等へ移植してしまうのか、、、(笑)。   いろんなことが頭の中を交錯しています。   おぉ、まったく感慨深くない、、、(笑)。     府中市の不動産売却、購入相談は当社へ そんな鉢植え君を見たい方、 府中市の不動産(土地、建物、マンション、投資不動産)を売却したい方は、是非当社へ来てください。 本音サポートで、人生もまるっとサポートいたします(笑)。   府中市で不動産(土地、建物、マンション、投資不動産)を購入したい方や、注文住宅を建てたい方、リフォームで困っていて誰に相談していいかわからない方も、是非当社へ来てください。 本音サポートで、人生もまるっとサポートいたします(笑)。   そして、最近では住宅ローン返済で困っている人が多いと聞きます。 これ、ホントに辛いですよね。 私、その気持ちはほんとによくわかります。 そんな方も、気軽に相談ください。 いろんな解決方法があるので、 いろんなお話を聞いてから、行動すれば、いろんな安心が生まれます。 間違っても、変な行動は起こさないでください。 人生、やる気があれば、ホントにできることがすごく増えます。   住宅ローンで困っている人は特に、できるだけ軽症のうちに先々を予測しておいて、 いざという時に、気持ちの面を整理しておいてください。 いざが起こらないのが一番ではありますが、いざが起こったときは本当に助かりますよ!     裏表がない それがわいわいさんです Twitter に接続する 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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府中市の土地、不動産売却大成功でした! (Sun, 05 Jul 2020)
今日は、府中市内の土地売却で大成功でした。 ぱちぱちぱち。   一般的には大きめの土地だったので、売る方法は2つです。   1.少々安くなってしまうけど、すぐにお金に換金ができる「業者買取り」 2.時間はかかるかもしれないけど、「一宅地利用されるお客様」を探す   この2つです。   大きい土地を処分する場合、 多くの不動産仲介会社は、「1の業者買取り」をすぐにおススメします。   原則、私がお勧めするのは「2の一宅地利用のお客様」を、多少時間がかかっても探すことです。 しかし、それできない場合には「1の業者買取り」も検討していただくことになります。     売主様の事情・業者の事情による売り方 不動産を売却するとき、売主様の事情によって売却方法が変わるのは当然のことです。 当社が大切にすることは、売主様が何をメリットと考えているのかということです。 時間をかけてもいいから、できるだけ不動産の価値を高め、より良い条件でより高く売りたいと思う方は、当社に不動産の売却委任をしてくれるような気がします。   これは、よくよく考えるととても分かりやすいことです。   以前、お客様から言われたことがあるのですが、 そのお客様は、最初に当社に足を運んでくれて、いろんな話を聞いてくれました。 そのあと、大手2社に訪問しいろんな話を聞いて査定をしてもらったそうです。 そして、当社を売却委任先として選んでくれました。   「理論的に考えると、大手さんよりもわいわいさんのほうが高く売ってくれる可能性が高いと感じた。」 と言われたのです。 なるほど! 確かにそうだなぁと自分も納得できました(笑)   当社は、大きな会社とは違い、 しょせん、町の小さな不動産屋さんですから、 人の気持ちを一番に大切にしたいのです。   そして、ノルマがありませんから、 売主様の気持ちをくみ取ることができ、売主様の気持ちをしっかり見ながら売却活動ができるのです。 (もちろん、不正に高く売って買主様に損をさせるという短絡的なことを言っているわけではありません。)     その一方で業者買取りというものがあります。 売主様が買い替えで期日に迫られていたり、 別の何かで至急お金が必要だったり、 不動産の特性上、一般の方に購入してもらうことが難しい場合、 その他、売主様のやむを得ない事情があれば、 即、業者買取りが適しています。   しかし、そうでない場合には、時間をかけての売却が功を奏することがあります。     我々不動産仲介会社の事情による売り方もあります。 これは、どちらかというと悪いやり方と言われるほうかもしれません。 営業マンがノルマを達成させるために、嘘とか、偏った情報のみを売主様に提供して 売却に踏み切らせるための方法です。 これはNGだと思います。   本来、不動産屋さんの行うべき道としては、 不動産売却における「良い面と悪い面の情報を包み隠さずに提供して、双方から検討してもらい」、 そのうえで、よりベストな選択をしてもらうことが不動産仲介会社の業務であるはずです。   しかし、朝礼などで上司から「今月目標いくら!!!」とか発表されると、 どうしてもその目標を達成させることが営業マンの仕事になるのですから、 良くも悪くもやらなくてはなりません。   となると、自社の目標を達成させるために、 どの委任物件だったら値下げして、うまく売ることができるか、 ストーリーを描きながら営業マンは考えるわけです。 すると大きな土地とか、古い戸建て、古いマンションとかが頭にぷかぷかと浮かんでくるというわけです。     自社に依頼をしてくれているはずの売主様に「値交渉」をする場合、 近々の成約事例や売り出し事例を用いるわけですが、 その際、 営業マンにとって有利な情報を取捨選択して、 売主様との交渉に挑む不動産仲介会社の営業マンはかなり多くなります。 そりゃそうですよね。値交渉をしなくてはならないのですから。 (もちろん全員とは言いませんが、多いのは事実です。)   私自身が、「通常売れるであろう価格」よりも安く売り切る手法はたくさん見せられてきました。 でも、私はそんなことはしたことがありません。(心情的にできないから。)   例えば、入社した時から、不動産売却はそういう風にするものなんだ、、、、という教育で育った営業マンは、悪気もなく普通の顔でさらっとやることができます。 これ、すごいですよね。   その意味では、私はびびりーなのかもしれません(笑) (心情的にできないから。)     不動産売却査定額のほんと、うそ 不動産売却査定について ・査定書は、売れる金額を提示するものではありません。  あくまで「売れるであろう数字の予測書」という位置づけです。 ・不動産営業マンは、査定システムを使って、簡単に、高くも安くも操作ができます。 ・システムさえあれば、昨日入社した新人くんでも、ものの数分(もしくは数十分)で査定書は作れます。 ・査定はすべて本当です。ところが、その査定額本当と言えますか???という査定書もあります。   ということで、 不動産査定は、結構あやふやな部分が多々あるというのが、 長年やってきた私の経験則からの説明です。   不動産査定は、地域を詳しく知っているほうが、より市場に合った査定ができるのは当然のことです。 その半面で、システムの操作方法さえ理解していれば、昨日入社の新人くんでも査定ができてしまうのです。   じゃぁ、一体にどこに差別化があるのでしょうか。 それは、経験と知識に裏付けられた私自身の本音のアドバイスということになるのかなと思います。 そしてうそを言わないこと。情報を包み隠さず開示してくれることだと思います。 お客様から見れば、信頼に値する営業マンだと思えるのかが大切なのです。   私の信条として、 お客様利益を一番に考えてのアドバイスは最強です。 営業マンに有利なご都合主義アドバイスではないからです。   人は、だいたい目を見ればわかります。 相手の目をしっかりと見て話を聞いてみてください。 そして、ちょっとだけ、意地悪な質問をしてみると良いですよ(笑)。 その人の本質がちょっとは見えるかもしれません(笑)     府中市の土地、不動産売却 今日は、府中市四谷の土地の契約がありました。 契約をする前から、とっても和気あいあいと会話が弾み、手続き開始の時間を10分以上過ぎても、楽しい会話で花が咲いてしまいました(笑)。   私が、売主様と買主様の間に入って中断させてしまうのがはばかれる感じだったので、少し待っていたのですが、さすがにこのまま放置し続けるのはまずいかなぁ、、、と思ったので、良いタイミングを取ったつもりで、重要事項説明をスタートしました。 そして、わかりづらい説明は、わかりやすい説明にかみ砕いて説明して、 十分に理解をしていただけたかなと思うのですが、 私の場合、頻繁に、「ここまででわかりづらいところがありましたか?」と明るい口調で話をするので、お客様からすれば、質問しづらいことは決してないと思います。 (これは断言できるほどです(笑)。) さらには「全く遠慮しないで大丈夫ですからね。」とか「理解が深まらないことはありませんか。」とか、もしかすると、ちょっとしつこいくらい聞いてしまう感じです(笑)。   で、その説明が終われば、不動産売買契約書の読み合わせです。 こちらもしっかりとわかりやすく説明です。 (当たり前なのですが、、、)   そして、 売買契約の成立としての調印。 手付金の受け渡し。 領収証の交付。 などなどですね。   この手続きは、皆様のおかげでたくさん立ち会わせていただきましたが、 誰もが喜んでくれる瞬間です(笑)。   ほんとうれしいですね。     良い不動産取引となりました 今日は、とても良い不動産取引となりました。   ここのところで、コロナウイルスの問題があったり、 昨年の台風19号のこともあって、心配事がなくならない昨今ですが、 もしも、多摩川が氾濫すると、 この不動産のある地域は、浸水想定最大で5mほどになるという情報もあるので、 それだけを聞いてしまえば、なかなか勇気を出して購入することはできないような気がします。   しかし、たまたまこの地域に明るい方で、府中市あたりの多摩川が万が一氾濫するような場合、 調布市、狛江市などが先に氾濫するはずだから、よっぽどでない限り、この辺り(府中市)が氾濫することは無いと思うよと明るい口調で言われて安心しました。   というのも、私自身が多摩川に比較的近い地域に住んでいることもあって、 そういう話を聞けると、自分自身が安心してしまうのでした、、、(笑)   最近は、多摩川近隣のおうちがとてもよく売れています。 これほんとの話しです。     また売却の相談と購入の相談 ここのところ、なぜか、府中市内と市外の不動産売却相談と、府中市内とやっぱり近隣市区の不動産購入相談が良いペースではいってくるようになりました。   理由はわかりません。 でも、相談が入ってくるのです。 私は、相談を受けたら、お客様が私から離れていくまで放置することはありません。 (数回連絡をして返答がない場合は、しつこい営業活動はしません。できないし、したくない(笑))   だから、ストレスなく業務をしてきたのですが、 最近、忙しすぎてストレス気味(笑)。   たまには、お酒でも飲んで少し発散したいのだけど、 おうちでは、ほぼお酒を飲みません。   なので、居酒屋さんで焼き鳥とか創作料理でも食べながらお酒飲みたいなぁという衝動に駆られたりします(笑)。 でも、567のこともあって、なかなか勇気はありません、、、(笑)   567なんてタダの風邪くらいの認識でいる私なのですが、 世の中的に、多くの人が心配をされているので、 自分は心の内では大したことないんじゃないのと高をくくりつつも、 やっぱり特効薬もないということもあるし、家族に心配をかけたくないということもあり、 居酒屋さんへ飲みに行くという決断ができない私です、、、(笑)   誰かが誘ってくれれば、もしかしてもしかして、本当にもしかして勇気が湧くのかもしれません、、、(笑)     Twitter に接続する 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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ご年配のお客様と電話でうれしい。 (Sat, 04 Jul 2020)
本日は、あるおばあちゃんからの電話。 立退きの案件があって、私のほうで対応をさせてもらっています。   普通一般的には、かなり苦労する相談です。   高齢者の皆さんを非難するつもりはまったくありません。 スムーズに賃貸物件が見つかればいいなと思うのですが、 いかんせん、貸す方(つまり大家さん)から「高齢者は断ってほしい。」と言われれば、不動産屋さんである私は、「何とかなりませんか、、、」と相談しますが、なかなか了解は得られないのです。 そして、かなり多すぎる割合で貸してくれないのです。 (もちろん、借主様の支払い賃料が青天井であるなら、話は別です、、、。)   事実、今回物件を探すにあたって、諸条件を細かく確認したうえで、 1.希望の地域を絞りこみ、 2.間取りと所在を確認し、該当しそうな100件以上の物件を見つけ 3.物元業者に募集要件を確認し、 4.諸条件を考慮して物件の取捨選択をしました。 すると、、、、   100件以上あった物件の中から、おばあちゃんのご希望も含めて考慮すると、 なんと!   たったの「1物件」しかなかったのです、、、、(==;)   これが悲しい現実だったりもします。   で、私が思うのは、、、、 何とか借りたいお客様に喜んでいただきたい気持ちは強いのですが、 いかんせん、大家さんに「貸せない!」と言われてしまえば、 民間ではそれを取り締まることはできないわけです。   大家さんという立場からすれば、 差別でも何でもなく、 単純に貸したくないという、ただそれだけのことなのです。   こういった現実をぶつけられてしまうと、 私も何とかしたいと思っても、 厳しい物件探しにならざるを得ないわけです、、、。   つまり、借りたいお客様からしてみれば、悲しい気持ちにもなることでしょう、、、。     そうやって、一生懸命に探した物件ではありますが、 希望エリアとちょっと違うから、その物件はいやですと言われ、 私は、、、、。   まぁ、仕方ないか、、、でおしまい。 単純です。 それだけなのです。   ホントは、それを気に入ってくれればよいのだけど、 嫌なものはいやなのだから、ヤッパリおすすめなんてできるわけないのです。 怒りの感情など湧くはずもありません。 喜んでいただいて、良い人生を送ってもらうための基盤になるように、ちゃんと対応したいのです。     物件見つかったけど、、、 お客様が見ていない(見えない)部分で、たった1件のご紹介をするためだけに、 100件以上の物件から取捨選択するって、なかなかすごい労力です(笑)。   実際に、100件の先に電話をしたら、どんだけの時間がかかるか想像に難くないのではないでしょうか。   そして、諸条件を考慮すると、高齢者という、たったそれだけの理由で借りられる物件が少ないため、その限られた条件の中で探す以外ないのです。   でね。 実際の話し、高齢者の皆様にして見れば、 「おいおいおい。今までこんなに頑張ってきたのに、なんで住まいを保障してもらえないんだよ。」って気持ちになっても不思議じゃないと思います。    -----   ところで、、、。 当たり前のことだけど、私は、ご高齢の皆様には敬う気持ちがあります。 正直好きですよ。ご高齢の皆さんの事。 笑いじわも素敵でしょ。 とても良いよね。 人生の年輪を重ねてて、とてもいいと思うんです。   今まで一生懸命働いて、日本の礎を作ってくれた人たちだから、 何とかご要望には応えてあげたいと思うのが、人の人情だし、気持ちだと思います。   なので、 また、 1.希望の地域をさらに絞りこみ、 2.間取りと所在を確認し、該当しそうな物件を見つけ 3.物元業者に募集要件を確認し、 4.諸条件を考慮して取捨選択しました。   そしたら、ようやく、、、、   もう1件、大家さんの了解を得られそうな物件が見つかりました。     電話で話したほうがいいね 今日は、そのお客様と電話で話をしたのですが、 物件の説明、物件の位置関係、駐輪場のことなど、諸条件を確認しました。   で、言われました。   「物件見たら、即決しないとダメなの?」   私は「即決しなくていいですよ。ですが、とりあえず見てみようか、、、という見学はやめてください。少なくとも物件を見るときには、良い物件なら、ここで決めるという気持ちを持って見学してくださいね。」と説明をしました。 そうすると、、、、 「私は、ただ見るだけなんてことはしないよ。それはあなたにも悪いからね。でも、もし気に入らなかったら即決はしないけどいい?」   私は、「もちろんです。喜んでいただきたいので、気に入らない物件だったら即決なんてしないで大丈夫です。」と答えました。   で、こういう会話をするにあたって、LINEとか文字情報だと、なかなか自分の本心が伝わりづらいのかなぁ、、、と思えたりもしました。     笑顔の声が聞ければ、楽しい 今日は、つくづく思ったのですが、笑顔の声が聴けるのは楽しいことだなって思いました。 電話だと細かいニュアンスが文字と違ってちゃんと相手に伝えることができるので、 いわゆる誤解を比較的簡単に解決することができるのです。   今日は、電話で30分くらい話したかな(笑)。 電話の先で、おばあちゃんが、「メモをとならないとね。ちょっと待っててね。」とか言いながら、一生賢明になって、私が言うことをメモしてくれているんです。   微笑ましいでしょ。   だから、私は、その気持ちをしっかりと受け止めて、しっかりと対応したいと思うし、 何とかして、引っ越し先を笑顔で決めてほしいと思うのです。   ホントに単純な話しでして、 ただ喜んでほしい。 この気持ちで仕事をやりたいわけです。   最近は、忙しさのあまり、楽しいのだけども、なかなか心から笑顔になりきれず、 次の業務、次の業務とバタバタしていたのですが、 もう少し、スローペースで業務をすすめたいなと思ったりもしました(笑)。   お客様の笑顔は、私にとっては喜び。 お客様の笑い声は、私のストレス解消。 お客様との会話も、私のストレス解消。   感謝の気持ちを常に持って、対応し続けたいと思うのでした、、、(笑)。     Twitter に接続する 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。 スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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