不動産売却がわかる!

知っておくべき売却の知識

ー目次ー

  1. 最初に知っておくべき7つのこと。
  2. 無料相談会
  3. 売却成功の可否は一連の理解から
  4. 売却査定依頼
  5. 不動産会社を選ぶ重要性について
  6. より高くより早く売却する
  7. SelFin AI 自分で査定セルフチェック
  8. 不動産売買仲介の「仕組み」
  9. 建物インスペクション
  10. 瑕疵担保責任保険
  11. 売却先行型と購入先行型
  12. 売却活動を始める前に
  13. 住宅ローン返済がつらい(任意売却)
  14. 業者買取り
  15. よくある質問

 

 

 

皆さんにとって

毎日お住まいになっている

身近な不動産ですが

不動産売買の取引について

どのくらいの事を知っているでしょうか?

 

毎日関わっている不動産は

お取引をすれば

大金が動きます。

 

その際

最も大切なことは

安全に所有権移転をし

大切なお金を

安全に受け取ることです。

 

そして

取引完了後の不安の解消

という事になります。

 

 

では

より高額に

もしくは

できる限り有利な条件で

売却をするには

どうしたら良いのでしょうか。

 

その一つとして

現在売り出されている物件と

過去に成約した価格帯がどんなものかを

知ることが大切になります。

 

そして最も大切があります。

 

それは

 

購入するお客様の考え方を知り

購入検討顧客の利益を

考えてあげることなのです。

 

 

 

 

知っておくべき7つのこと

 

1.不動産には地域相場がありますが

同一の不動産は

二つとありませんので

「定価」という概念がありません。

 

2.住環境・立地によって想像以上に

流通が悪い地域があります。

 

3.概ね○○万円~○○万円の間で

成約すると考えられた場合

より高い価格で売却を目指します。

 

4.物件の維持管理状況は最も大切です。

物件の状況によっては

予想通りの売却ができないこともあります。

 

5.不動産の価値以上の価格で

流通することはまれにしかありません。

 

6.不動産の立地は特に重要あり

周辺の類似物件の売出価格にも

大きく影響を受けます。

将来的には無価値になる不動産もあります。

 

7.仲介手数料割引

(ホームページ問合せ限定)

わいわいアットホームの

営業力はすばらしいのですが

なにせ小さい会社です(笑)

そんな小さな会社を信用してくれた

お客様には割引サービスがあります。

 

成約仲介手数料(税抜部分)の

10~15%をお値引きいたします。

 

 

 

まずは無料相談会に行きましょう

わいわいアットホームでは

不動産売却に関して

「無料の個別相談会」を

随時開催しています。

 

多くのお客様に

理解していただき

納得していただいてから

安心して売却活動を

お任せいただいております。

 

 

 

売却成功の可否は、一連の理解から

 

不動産売却の成功の可否は

物件の価値を見極める事から始まります。

 

物件価値を

しっかりと見極めたら

戦略的な価格設定をし

適宜調整する必要があります。

 

不動産の売却は

なかなか一筋縄ではいかない面があり

・権利関係

・法令

・都市計画法

・建築基準法

などが関わっており

事前調査や確認事項など

多岐に渡ります。

 

その他にも

 

・住宅ローンの残債

・地域相場

・売出価格設定のバランス

・売り出しの時期

・価格変更のタイミング

など戦略的に考えなければならない

場面があります。

 

購入を希望される方は

大金を支払うわけですから

法律関係などを分かりやすく

説明してくれる営業担当からでないと

購入したい気持ちはおこりません。

 

つまり

分かりやすい説明を

心がける営業担当に

売却を任せることが

もっとも重要だということは

これらの理由により

ご理解いただけるかと思います。

 

 

 

不動産業界の仕組みを理解しましょう

 

不動産を売却する際

よりメリットの高い売却がしたい

と希望されるのが普通だと思いますが

どのようにすれば

その様なことが実現できるのでしょうか。

 

それは

 

不動産業界の仕組みを

理解する事がスタートとなります。

 

※詳しくは後述いたします。

 

 

 

わいわいアットホーム取扱物件種別

 

土地

マンション

一戸建て

事業用地

事業建物

のお取引も可能です。

 

 

 

わいわいアットホーム売却関連業務

 

測量

ハウスクリーニング

建物解体

家財等処分・引越しサポート

建物状況検査・個人間売買かし保険

 

 

 

売却査定の依頼

 

→査定報告書作成と報告は無料です。

まずはお気軽にご相談ください。

 

わいわいアットホームでは

ご自身で無料査定できるシステム「SelFin」

を導入しておりますので

ご自身でだいたいの価格目安を

調べることもできます。

ご興味のある方は下のリンクからお試しください。

 

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不動産会社を選ぶ重要性について

不動産会社は共同仲介

 

不動産業界は

「共同仲介」

という仕組みで成り立っており

「大手会社と中小会社」

といった区別では

営業力に差がありません。

 

不動産は店頭販売ができないため

店舗の立地、事務所の豪華さも

営業力とイコールになりません。

 

不動産会社の役割として

最も大切なことは

他社との情報共有

他社への情報伝達力です。

 

 

 

営業力という言葉の不思議

 

不動産仲介業の営業力とは

売却を担当する営業担当の

経験と知識の差でしかありません。

 

その理由は

不動産取引の多くは

「販売業」

ではなく

「仲介業」だからです。

 

広告手法は

どの会社であっても

その優位性に違いはありません。

 

つまり

 

購入検討顧客に対して

以下のことができる営業担当を

基準に選べばよいのです。

 

・正確なアドバイスとデメリットを説明できる人。

・お客様に対して誠実に対応する人。

・お客様利益をまじめに考えて行動すること人。

 

 

 

不動産会社ごとに社風が違います

 

不動産会社には

大きな会社から小さな会社まで

様々な形態があり

各会社には

長い年月をかけて確立した社風があります。

それぞれに良い部分もあれば

悪い部分もあります。

 

 

 

売却査定の考え方は会社によって様々

 

査定報告書は

「売却委任を取るためのツールでもあります。」

 

ごく最近のお話ですが

ある大手の不動産仲介会社では

査定価格以上で売れた割合がたったの51%

という事実を査定報告書に記載しており

査定報告書の精度は

決して高くはないようです。

 

 

 

担当営業は売主様利益を考えてるか

 

営業担当が誠実でなければ

大事な局面で

売主様にウソ(グレー)な説明をし

良い条件ではなくとも

「良い条件」だと説明し

契約を急かしてしまいます。

 

なぜなら

営業担当の給料は

歩合給の割合が大きいため

売主様利益と

自分の利益とを比較し

心で葛藤をするからです。

 

とはいえ

売却査定金額を

意図的に高く見積もる時点で

誠実ではないのかもしれません。

下記は当社の「お客様からの生の声」です。

他にも多数ありますが一つだけ掲載いたします。

もっとご覧いただきたい方はコチラをクリックしてください。

(当社メインサイト)

わいわいアットホームの仲介は

「より高くより早く」

売却を実現する

「売却エージェント」

美しい物件はより美しく

そうでない物件もより良くする

 

「売却価格はより高く」

「そして迅速に」

売却を実現したいものです。

 

しかし

不動産市場には

「良い物件」と「そうでない物件」があり

今の不動産業界は

「良い物件」が「悪い物件」に

価格を引っ張られる状況にあります。

その結果

本当は価値のある住宅が

その価値を見過ごされて

売却されており

その背景には

担当営業の成績主義の影響も

考えられています。

 

当社の売却活動の最大の特徴は

「住宅の良し悪しを明確にし、良い住宅の価値を見出す」

点にあります。

売却活動こそ

不動産事業者による差が大きくなりますが

その本質には

「売主様利益をしっかりと考えること」

が大切です。

 

そして

「不動産の資産性を正確に把握できること」

その技術こそが

売主である皆様の最大利益であると信じてやみません。

売却エージェントとは

売主専属の代理人として

不動産仲介事業に当たる事業者です。

この場合の事業者とは

わいわいアットホームのことです。

 

多くの事業者が

利害関係が相反する売主・買主双方の

仲介を行うのに対し

売主の利益を

より追求するのが特徴です。

 

住宅の性能をしっかり見極めることで

高値で早い売却を実現します。

 

 

 

購入の方は当社メインサイトへ!(クリック!!)

 

 

 

 

SelFin AI(自分査定)の利用

住宅売却を相談する前にセルフチェックができます!

下記 ①②③の順にご利用ください

 

①セルフィンでご自宅の資産性を判定!

 

ご自宅の客観的価値を「セルフィン」で判定して下さい。

不動産会社に依頼しなくても

売却価格等の目安がわかります。

マンションは収益還元法

一戸建ては取引事例比較法を中心に用いて

価格の算定を行っています。

また、自宅のネガティブ情報も把握できます。

 

②正式な価格査定をご依頼する

 

「セルフィン」を用いて

ご自身で売却価格の予想をしていただいたら

正式に当社に査定をご依頼ください。

わいわいアットホームでは

特に

・中古一戸建て

・中古マンション

の売却を得意としています。

 

現地確認を伴って

詳細な査定を実施いたします。

③価値ある不動産であることを一つ一つ証明します!

 

不動産の価値を検証し一つずつ証明

「かし保険」付保住宅として売り出せば

売却価格も上がり

成約までの時間はより短くなります。

事前建物状況調査報告書を作成しておくことで

住宅購入者が建物のリスクなどについて

合意の上で購入判断ができるので

引き渡し後のトラブル回避になります。


「不動産の価値を見出す」

わいわいアットホームの売却エージェント!

 

住宅の売却にあたり

売主様の利益を追求する売主代理人サービスです。

 

売主様にとって

「高く」「早く」売却を実現できることは利益です。

 

しかし

日本の不動産業界では

築20年を超える木造住宅は

価値が無いとされてきました。

 

わいわいアットホームの売却エージェントサービスでは

売主様が大切にされてきたお住まいを

適切に調査し

「耐震改修」

「住宅ローン控除対象物件への変更」

「かし保険」

「設備保証」

「24時間365日サービス」

買主様に購入しやすい環境を整備することで

「より高く」

「より早く」

売却することを実現できるのです。

 

もちろんのことですが

本来の価値以上の高値で

売却することはできません。

 

しかし

住宅購入に適切な環境を整備することで

今まで価値を見出されなかった

住宅の価値化は実現し

「本来の適切な価格」

での売却は実現できます。

 

それが

わいわいアットホームの売却エージェントサービスです。

 

共同仲介を基本

買主の仲介会社は当社ではない会社が担当し

2社が共同仲介する形を基本とすることで

売主様の利益を追求いたします。

 

 

エージェント制

売主の皆様だけを担当する「売却エージェント」として活動することが基本理念とし「高値での売却」「素早い取引」をお手伝いいたします。

 

 

建物状況調査承ります

「建物状況調査」で状態の良い不動産は価値が認められるようになり高く売却が可能になります。

 

 

24時間以内にレインズへ登録

早く売却するには一刻も早いレインズへの登録が不可欠です。自社購入顧客を優先する等の背信行為は致しません。

 

 

中古物件売却が圧倒的に強い

建物の構造の知識を求められる一戸建ての売却については他社より圧倒的に有利に売却できる自信があります。

 

 

 

営業力が圧倒的に強い

お客様の利益を考えながら培った接客対応の数や経験が、強い営業力体質を作ります。買主様の気持ちをくみとりつつ他社より圧倒的に有利に売却できる自信があります。

 


不動産売買仲介の「仕組み」

この項目では

不動産売却の仕組みを説明いたします。

売主様が誰に依頼すべきかが

きっと、わかってきます。

 

不動産業界は

「共同仲介で成り立つ業界」ですが、

端的に言えば各不動産業者が

お互いに物件と顧客を紹介しあう

業者間ネットワーク関係があります。

 

不動産業者数は

平成26年時点で

122,100業者もあり

不動産屋はコンビニより多いのです。

 

コンビニがだいたい5万店舗といいますから

コンビニの2倍強も不動産屋があります。

 

では

その「共同仲介」とは

具体的にどういうものかといいますと

 

不動産業者は

お客様から売却を依頼された不動産を

国交省管轄の「REINS(レインズ)」

という

データベース(不動産業者間ネットワーク)に

登録しなくてはなりません。

売却依頼の種類により

不動産業者に義務付けられています。

 

法律無視の登録しない

不動産業者もいますので

ご注意ください。

 

わかりやすくまとめました。

下記の図と説明表をご覧ください。

 

1. 売却の依頼を受けた不動産業者がレインズに物件情報を登録し

「こういう物件を売りたいです、当社が預かってますよ」と

多くの不動産業者に情報開示します。

レインズの物件情報は

毎日多くの不動産業者に検索され閲覧されます。

 

2. 物件情報を見た他の不動産業者が購入希望顧客を持っている場合、

売却物件を預かっている(物件情報を入力した)不動産会社に

連絡し、物件を紹介してもらいます。

「当社に購入希望の方がいるのですが

御社の物件を紹介してよろしいですか?」

という感じで確認をします。

 

その後、物件資料をもらったり

日時をあわせて内見したりします。

 

3. このように「売主側不動産屋」と「買主側不動産屋」とが、それぞれに紹介しあえます。

不動産会社の数は多いので

1社単独で売り買いするよりも

効率的なのです。

このように

不動産会社は

売り手側・買い手側に立って

それぞれの業務を行います。

 

 

 

 

 

より条件よく売却する方法

建物インスペクション

建物状況調査(インスペクション)とは

・調査

・検査

・視察

・査察

などの意味を持つことばです。

 

中古住宅の検討には

建物状況調査(インスペクション)が欠かせません。

建物の現在の性能がわからないということが

大きな理由です。

 

日本において中古住宅流通が少ない大きな原因は

既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

 

中古住宅は購入代金が安くても

後ほどリフォームでお金がかかると思われ

新築偏重の住宅市場となっていました。

 

実は建物を調査し評価する仕組みは

最近開発されたものではなく

かなり前から実務が運用されています。

 

耐震診断などはその代表例です。

当社では建物状況調査(インスペクション)を提供しています。

 

中古住宅購入時には

住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや

各種補助金の活用提案を行っています。

 

また住宅ローンでフラット35を利用する場合

フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。

 

「建物状況調査」の目的は

建物のコンディションを明らかにし

必要な改修コストを把握することです。

 

中古住宅は

経年劣化以外にも

所有者の使用状況や維持管理によって

物件ごとに品質に差があるのは当然のことです。

 

そこで不動産売買の前に

・住宅の劣化状況

・欠陥の有無

・改修すべき箇所やその時期を

建物状況調査(インスペクション)で

判定することが理想となります。

 

国土交通省が2013年6月に

「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し

診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。

 

これにより

事業者によって診断結果に差が出ることなく

第三者の適正な診断が得られることになりました。

 

診断方法は

屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの

劣化状態を目視により確認するのが基本になります。

 

劣化状態については

腐食、蟻害、ひび割れ、傾斜、雨漏り、

給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。

 

建物状況調査(インスペクション)を行うことで

建物のコンディションが適正に物件価格に反映されますので

安心して取引を行なうことができます。

 

 

 

劣化事象の有無の確認

 

建物インスペクション検査は

対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので

主な劣化事象とは以下の通りです。

 

 

宅建業法改正において

建物状況調査(インスペクション)が売買手続きの

主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されました。

 

 

建物状況調査の手続きの流れ

 

媒介契約を結ぶ段階で

必ずインスペクション制度の概要

について情報提供します。

 

次に重要事項説明では

建物状況調査(インスペクション)の

結果概要を報告いたします。

 

報告書は建築士が作成しますが

建物状況調査(インスペクション)を実施して

劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ

既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。

 

最後に売買契約の締結時に

構造の安全性や雨漏りの有無について

売主と買主がお互いに確認し

その旨を書面にすることになります。

 

売却先行型と購入先行型

買い替えには「購入先行」と「売却先行」があります。

 

売却先行型

 

現在の住まいを先に売却してから

次の住まいを探し購入します。

 

メリット

・購入資金の目処がたつため

資金計画が立てやすい。

 

・新旧の住まいを同時に所有する期間がない

もしくは限定的。

 

・納得がいくまで

売却活動に注力することができる。

 

デメリット

・売却物件の引渡日までに

次の住まいを購入しなければならない。

 

・購入物件が決まらない場合

仮住まいを準備しなければならない。

 

 

 

購入先行型

 

次の物件を探し、先に購入してから

現在の住まいを売却します。

 

メリット

・希望条件に合った物件を

じっくりと探すことができる。

 

・現在の住まいから次の住まいへ

直接引越しができる。

 

・引越しまでの段取りが組みやすい。

 

デメリット

・購入資金が先に出ていくため

資金に余裕が必要。

 

・売却時間がかかる場合

新旧の住まいを

同時に所有する期間が長くなり

両方の住宅ローンを支払う期間ができる。

 

・早く売却したいという思いから

売却金額を下げてしまうかもしれない。

 

 

売却活動を始める前に計画する

 

「売却」・「購入」

どちらにも共通するのは

今のご自宅を

どうやって売却するのかということです。

 

※賃貸にすることも検討の一つです。

ご希望があれば

賃貸相場で

シミュレーションをいたします。

 

売却方法は

全てのお客様が

同じというわけにはいきません。

 

基本的な考え方は同じですが

対処方法などは

ご相談内容やその時の状況によって

変わってきます。

 

買い替えをする際

お客様の希望とスケジュールを確認し

必要に応じて

・住宅ローン

・つなぎ融資

・親からの資金贈与

を踏まえて活動いたします。

 

 

住宅ローン返済がつらい

 

不動産を購入したときに

返済計画をしっかりしていても

色々なご事情で

住宅ローン返済が苦しくなるケースがあります。

 

その場合

 

・奥様が専業主婦であればパートをしてもらう

・金融機関に返済計画の見直しを相談する

などで、まずは対応してみましょう。

 

 

それでも返済が厳しいなら任意売却を検討する

 

様々な対応をしたのに

それでも生活が大変であれば

金融機関に相談の上

「抵当権抹消書類」を発行してもらい

不動産売買を成立させ

住宅ローンの返済を

一旦リセットしましょう。

 

 

任意売却のメリット

 

1.不動産売買ができます

2.受領代金から諸経費の支払いができます

・売却手数料

・引越し費用など

3.近隣に任意売却という事を知られません

堂々と売却ができます

 

例題が分かりやすいので下にご説明いたします。

(分かりやすくするため、諸費用は100万円とします。)

 

●残債額  2000万円

●諸費用   100万円

●合計額は 2100万円

 

それに対し

●売却額は 1900万円

 

 

住宅ローン返済に足りないのが200万円です。

この200万円を後々毎月返済していく条件で

「抵当権抹消書類」を金融機関に発行してもらい

所有権移転手続きを完了させます。

 

所有権移転後は

200万円の返済義務は残りますが

例)毎月1万円の返済といったように

返済額を軽減できるので

生活資金に余裕が出てくるというわけです。

 

これが、任意売却です。

 

 

任意売却手続きは、プロのサポートが必須です

 

任意売却は、プロのサポートが必須です。

 

金融機関と交渉する時、様々な資料が必要になります。

 

これは、プロである当社がお客様と金融機関の間に立ち

打ち合わせの上全てをサポートいたします。

 

また次のお住まい探し、

引越手続きも合わせて行いますので

その点もご安心ください。

 

 

業者買取り

 

わいわいアットホームでは

緊急で換金が必要なお客様に

業者買取りもご準備しております。

 

欠点は一般の流通価格よりも安価になってしまう事ですが

すぐに現金化できるという時間的メリットがあるため

急いでいる方や、売主様は現地の事前打ち合わせ等も不要です。

 

室内に残置されている荷物もそのままでOKです。

過去の思い出にあまり触れたくない方にとっても

ドライに手続きができる点でおすすめできる方法です。

 

1.業者買取

買取りは、

即現金化といったニーズに対応する売却方法です。

売主様の中には安く叩かれるのではないかと

不安に思われる方もいらっしゃいますが

買取業者複数社に入札形式で買取額を提示していただき

その中で一番高額の業者様に買い取っていただきます。

 

2.当社での買取

当社の基準をクリアさえすれば

すぐにでも買取手続きを進めさせていただきます。

いつ売却できるかわからないという不安を抱えながらの売却活動は

相当なストレスとなりますが

そんな心配から解放されることは何よりもうれしいことです。

 

3.当社での引取り

お客様がいらなくなった不動産を当社が無料で引き取ります。

遠隔地の不動産、退去しない住人のいるアパートなど

所有者様にとって頭が痛く

固定資産税ばかりが発生し

本当に要らない不動産というものがあります。

所有していれば

否応なしに支払わなければならない税金や管理上の心配事、

そのような煩わしさから

解放されたいという方におすすめです。

 

4.業者買取の最大のメリット

ご近所等に知られずに内密に売却ができ

短期間で決済まで完了できる事です。

ご近所の人間関係等で困っている方にもお勧めです。

 

ただし

土地などの測量が必要な不動産については

土地家屋調査士が現地調査・測量をしますので

必要に応じて隣接地所有者との立会い等を

することがあります。

 

 

 

よくある質問です

訪問査定

訪問査定では

当社があなたの不動産に赴き物件の使用状況や

敷地の状況などを確認いたします。

 

法務局・役所調査等を経て

権利関係・法令上の問題点を把握し

市場動向や豊富な取引事例を基に査定価格をご提示いたします。

 

 

Q 訪問査定の時間は?

A 現地確認はおおむね30分程度です。

 

Q 準備しておくものはなんですか?

A 購入当時の資料等一式

権利証(登記識別情報通知)

本人確認資料

 

Q 注意点はありますか?

A 対象不動産の破損している箇所を教えて下さい。

のちのち売主様を守るための情報となります。

 

 

机上査定

机上査定では

あなたからいただいた物件情報と

周辺売出事例・成約取引事例等にもとづき

概算での査定価格となります。

 

不動産の現地調査等は行ないませんので

売却開始にあたっては訪問査定が必要となります。

 

 

Q 机上査定では物件情報をどこまで伝えれば良いの?

A 以下の内容をおしえてください。

・物件種別(土地、戸建、マンション)

(号室、何階、バルコニーの向き)

・所在地

・土地面積

・建物面積

・マンションなら専有面積

・築年数

・建物の構造

・リフォーム履歴

・売却希望時期

 

Q 机上査定の価格はどのくらいでおしえてくれますか?

A 手が空いていればすぐです。

 

 

 

その他の多い質問

Q 売却価格は誰が決めるの?

A 売主様です。

仲介会社は査定書を基に客観的なアドバイスをするだけです。

 

Q 購入と売却どちらが先がいいの?

A お客様の状況によりますのでご相談ください。

 

Q 売却~購入~入居までどのくらいの期間が必要ですか?

A  最短であれば1.5カ月程度かと思います。

ただし相手がいる事でありタイミング等があるので

一概に申し上げられません。

 

Q 家に居ながらのばいきゃくはできますか?

A 問題ありません。

見学されるお客様とスケジュールの調整等が必要です。

 

Q 家具の処分がお願いできますか?

A もちろんです。

 

Q 設備が故障している場合、修理が必要ですか?

A 日常生活に必要なものは修理が望ましいです。

ただし、絶対ではありません。

 

Q 売る前にリフォームした方がよいですか?

A リフォームは人それぞれ好みがあるので不要です。

 

Q 売却代金はいつもらえますか?

A 手付金は売買契約締結時、

残金等は決済時に受領できます。

 

Q 媒介契約とはなんですか?

A 売却活動を依頼する契約書です。

仲介手数料の事も明記されています。

 

Q 広告活動はどのようにしますか?

A インターネット広告が主体となります。

 

Q 売却に係る広告料はいくらですか?

A 一切不要です。

ただし売主様が特別に依頼した広告の場合のみ

実費がかかります。

 

Q どんな不動産でも売れるものでしょうか?

A 利用価値がないとされる不動産は売れないこともあります。

 

Q 来店しなくてはいけませんか?

A 来店は不要ですが

どこかで顔合わせは必要になります。

 

 

手続き・諸費用・その他

 

Q 複数名義の不動産売却は難しいですか?

A 単有名義の不動産と同じです。

ただしお話しの窓口となる代表者を一人決めていただきます。

 

Q 権利証(登記識別通知書)を紛失してしまったら?

A 事前に司法書士に保証書を作成していただきます(有償です)

 

Q 仲介手数料は?

A 取引金額によって宅地建物取引業法及び建設省の告示によって

次のように上限が定められています。

・成約価格(税抜)が200万円以下の場合

→成約価格(税抜)の5%+消費税

・成約価格(税抜)が200万円を超え400万円以下の場合

→成約価格(税抜)の4%+20,000円+消費税

・成約価格(税抜)が400万円を超える場合

→成約価格(税抜)の3%+60,000円+消費税

となります。

ただし、当社では値引きがあります。

ご来店の際に、営業担当までご相談ください。

 

Q 売却経費はどんなものがありますか?

A 一般的には、印紙代、仲介手数料、登記費用です。

その他建物解体費用、測量費用などが掛かる場合があります。

 

 

売却に係る諸費用

仲介手数料割引(ホームページ問合せ限定)

当社の営業力は、実は大手も顔負け。

とはいえ家族経営の小さい会社です。

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

売却:成約仲介手数料(税抜部分)の10~15%をお値引いたします。

買替購入:成約仲介手数料(税抜部分)の20%をお値引いたします。

 

 

 

府中市・近隣市区 不動産売買専門店 わいわいアットホーム 松田博行

「囲い込み調査」TV放送 当社調査協力

自宅に居ながら府中市の不動産売却査定ができます
自宅に居ながら府中市の不動産売却査定ができます

株式会社わいわいアットホーム

〒183-0056

東京都府中市寿町1-4-17寿ビル303

代表 松田 博行

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楽しいことも変なこともたくさんあります (木, 16 1月 2020)
今日は、いろいろと思ったことがあって、ちょっとまとめてみました。 ーーーー   言わざる見ざる聞かざる。 自分を鍛練するために、自分に反省の意味や前向きな発想として使う言葉とするなら、とても良い言葉だと思います。   しかし、営業マンが不動産契約を成約させるために使う「言わざる見ざる聞かざる」だとすると、、、。 こんな営業マンに出会い信用してしまったお客様は、アウトです。 ある不動産会社に連絡をした時、不動産購入を決断するために必要な情報でさえ個人情報だから言えませんとか言うのってありえない。ほんと辞めてほしい。 売りに出している時点で、購入判断に必要な情報開示をするのが売主(宅建業者)の義務なのですから、、、。 良い悪い、ウソホント、親切と不親切。 こういった営業マンは、ぜひ勘違いを辞めてもらいたいと思います(笑)。     先日、「わいわいアット居酒屋」してきました(笑) つい先日、 当社で府中市内の不動産売却と購入、そして23区でマンション売却をしていただいたお客様(私を含め4名)と一席設けまして、わいわいアット居酒屋やってきました。 (お誘いできなかった皆様には、次回ということで、、、すみません。) 集合時間は19:30 解散は23:45   ハシゴなどはせず、実に健全な飲み会ができました(笑)。 煙草は誰も吸いません。健康的です(笑)。 でいろんな意見がありまして、いろんな刺激を受けました。   私以外のお客様同士は、初めてお会いした方々なので、やはり緊張するのでしょう。 最初はぎこちなかったのですが、だんだんとなれてきていろんな話ができました。 なにより、不動産取引が完了してもう数年も経過しているにもかかわらず、 こうやって、たかだか一不動産屋さんである私と一緒に楽しい時間を共有していただけたことは、私自身もうれしかったです。 これ、ほんとに、私のうれしい財産(笑)。   こういった飲みの席は、開業した年に初めて開催したのですが、今回は8年目となってようやく第2回ということになりました。 次回は、第三回目だと思います。 わいわいアット居酒屋をそのうちに開催してみようかなと思う次第でございます(笑)。      良い・悪い いろんなテレビやニュース、その他もろもろの情報ソースから情報を得ると、いろいろと考えさせられることがあります。   それは、自分の主張は良い(正義)だと思って主張している人が、傍から見れば全然良くない(正義でも何でもない)ってこと。 それは私自身についても同じように言えることで、私のことを評価してくれる人がいる一方で、批判する人だっています。   人の意見の一部分だけを切り取って、あいつはこういうやつだと判定されることもあるでしょう。 自分自身と(私が知らない)あなたとの主義主張が違ったりするからということもあるでしょう。 でも。 そのようにたくさんの考えを持っている人がいて、その集まりが社会を構成しているのですから、どんなに否定しようとそういった考えの人はいなくなることはありませんし、時代時代によって、良いこと悪いことの基準も変わっていくのが普通だし当然であるはずなのです。   自分だけの強い固定観念を持つのではなく、時代に合わせて、良いこと悪いことを柔軟に使い分けて、その時世に最も適切である取捨選択をしてほしいものです。     私は外プールが大好きだ! 「私は外のプールが大好きだ!」という発言をした人がいました。   すると、アンチ派は真冬にこう言いました。 「そんなに好きなら、毎日外のプールに入ってろ!」   外プール大好きな人は言いました。 「寒いから外プールは入りたくない。」   すると、アンチ派は言いました。 「おいおい!!外プールが大好きだって言ったじゃないか!嘘言うのか!」   私が何を言いたいのかというと、 周辺の状況が変化すれば、その時に言う言葉(その時々に適切な言葉や自分の行動)が異なってくるのは当たり前だということ。   これ、変化が無かったら、おかしいでしょ?   ホットコーヒーがどんなに好きでも、真夏の炎天下でホットコーヒー飲めないよね(笑)。 同じことです。   なのにアンチ派は、こういう視点や状況を無視した発言をすることもしばしば、、、(笑)。 これは相手にするだけ無駄であることになるから笑うしかない、、、。     言わないことが正義って、、、 不動産営業に限ったことではないけど、自分が営業社員であればノルマが必ずあります。 特に大手等の名の通っている会社などは、ノルマ(売り上げ達成)こそが評価基準ですから、お客様にはお金を落としてもらわなくてはなりません。   良い意味で、自分が良質なサービスを提供した対価としてもらう報酬は良いのですが、対価を獲得するためのずるい営業をする営業マンはどこにでも目立たずに潜んでいます。 どの業界にもいますよね。   で、営業マンの場合、契約するときに言いたくないことがあります。 これを話したら契約してくれない可能性がある内容はできる限り言いたくない、、、。 そういう発想の営業マンは、説明義務がないものについては説明しないとなるわけです。 これ、親切じゃないですよね(笑)。     地球の真実とウソ(笑) 先日、TVでやっていたんですけど笑っちゃいました。   「地球が平面であることを証明したい!!」 だから、私は自分でロケットを作って空高く飛んで、地球が平らだということを証明するというのです。   (笑)   今では地球は丸でしかないのは常識なのですが、 こうやって地球が平面だと信じている人も、いまだに一定数いるのだから不思議なものです。   で、自分でロケットを作って、上空500mまで上がれたそうです(笑)。 もっと性能の高いロケットを作るために寄付を募っているようで、たしか数百万ドルほど募っていた気がします。 しかし! 集まった寄付金は、数日前のTVでは、たしか100ドルくらいと言っていたような気がします(笑)。 地球は丸いなんて非常識!という常識、、、。   これを夢という人もいるんでしょうけど、人ってホント面白いですよね(笑)。     超ノロノロ運転の正義 煽り運転ならぬ、逆煽り運転が世間を騒がせていますね。 時速10㎞で走行する軽自動車。 後ろについた人は、あまりの遅さに耐えきれずに追い越すわけですが、追い越された「逆煽り運転手」が、その後、猛スピードで追っかけてくるそうです(笑)。  (そんなことするんなら最初っからスピード出しとけよと言いたいよね(笑)。) で後日、逆煽り運転手にインタビューをすると、「自分が被害を受けているんだよ!!!!!」というのです(笑)。   あきれるよね、これは。   こういう人はたぶん精神構造の何かがずれているのでしょうね。 時速指定40㎞の路線なのに、時速10㎞で走っていることが正しいというのですから、話し合いというテーブルに乗ることは永遠にないと想像します。     まとめ いろんな例を書いてみたのですが、自分の立ち位置によって、意見は異なります。   昨日は、府中市商工会議所で、府中市のハザードマップ地域のことで第1回目の話し合いがありました。 私自身大変興味深かったので参加して、ハザードマップ地域に住んでいる一人として、自分の意見をお話ししました。 こういった対応をいち早くすることで、 府中市は街の安全に取り組んでいる素晴らしい市と言われたいですし、いち早く府中市に安全対策を実行していただけるように働きかけていくような話し合いの場として今後も続けてほしいと思いました。 ーーーー   私は不動産屋さんなので、不動産屋さんという立ち位置から思うことは、 不動産の購入の際も、売却の際も、皆さんが冷静に客観的に判断できるアドバイスをしてくれる営業マンが、一番素晴らしいのだと思います。   なので、自分ではそれができているのか? 事あるごとに、その気持ちを思い出し自分に言い聞かせています。 自分の人生の中で、そういったことを考えることが終わることはないのだろうなと思います。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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民法改正。不動産売買契約も更なる慎重さが、、、。 (Sun, 12 Jan 2020)
2020年4月1日から企業や消費者の契約ルールが大きく変わります。   民法のうち債権関係を規定する債権法が改正されたためです。 改正民法は2017年に成立し、準備期間を経て、2020年4月に施行され、改正項目は約200項目におよび、かなり問題視する声も聞こえるようになり、ビジネス環境にも当然に影響を及ぼします。   2020年4月以降に結ぶ契約については、保証人になったり、住宅の賃貸や商品・サービスを売買したりする場合において注意が必要で、この影響は不動産業界においても及びます。     保証人の負担額に上限を設け、上限額(限度額)がない契約は無効になる 改正民法の中でも大きく変わるのは「保証人の立場」です。   「保証」は支払い義務がある人が弁済しない場合に、保証人がかわりに履行する義務のことです。 不動産業界においては賃貸不動産を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが変わります。   契約時に将来の債務額が特定されないものは「根保証」といいますが、 例えば、わが子が家を借りる時に「親が賃料を保証」する場合などの「根保証」では、 火災等事故時に親が弁済する債務額の上限を定めていません。   2020年4月からは保証人を保護するため、上限額(限度額)がない根保証の契約は無効になります。     約款も明確に! 個人と事業者の契約をまとめた「約款」も明確にする必要があるようです。 これまでは民法に約款の規定はなく「約款は契約ではない」と係争になることもありました。 いまは電気やガス、保険、クレジットカード、携帯電話など多くの契約に約款がありますが、内容が細かく膨大なため、読まない人も多いと思いますが、改正後は「約款が契約内容になる」と明示してあれば約款への同意が法的に契約になるようです。   信義則に反して消費者の利益を一方的に害するような条項は無効となります。   企業による突然の約款変更は、市場環境の変化など合理的な理由があればできますが、この市場環境の変化などの合理的な理由が認められない場合は一方的な変更は出来なくなるため、ビジネス環境下においては慎重に約款を作成するなどの対策が必要です。     民法改正が及ぼす不動産事業の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ変わります 上記にも記載をさせていただきましたが、2020年4月1日に民法が改正されます。   民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。   これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになるになりますので、ぜひ、この知識は不動産購入予定者の方にも把握をしておいて欲しい事です。   これまで、民法第570条などによって、瑕疵担保責任=商品に何らかの瑕疵(きず、欠陥、不適合などのトラブル)があれば売主がその責任を取らなければならないという文言通りの規定が存在しておりました。その瑕疵担保責任において売主が責任を取る場合のケースは下記の4点です。   <瑕疵担保責任:売主がその責任を取らなければならないケース>   ① 売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合 ②売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除 ③瑕疵の発生については引渡し後何年という制限はない。 (実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅する・瑕疵発見後は1年以内に請求しなければならない) ④売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任(売主にはとても重い責任)   ※民法第570条はその文言について債務不履行の一般原則(同法第415条ほか)との関係や責任の法的性質が明確でないとの指摘が為されており、また瑕疵についても法文定義は設けられていないため、専ら判例や法律解釈(※心理的瑕疵、環境的瑕疵などが認められてきたがその範囲は一律ではない)によって定義されてきた経緯がありました。   ※心理的瑕疵:過去に自死・殺人・事故・火災などがあり心理的に住み心地に影響する場合等 環境的瑕疵:近隣からの騒音・振動・異臭などによって安心して暮らせない場合等   ※「瑕疵担保責任」は任意規定 瑕疵担保責任に関する規定は、多くの判例や法律の解釈によって「任意規定」とされている。つまり強制規定ではないので契約内容によって売主の瑕疵担保責任を制限することが可能だった(瑕疵担保責任の一部免責)。   上記の瑕疵担保責任の範囲では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上においては極めて長いということから、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限されていました。 また、状況によっては売買締結時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書(瑕疵担保責任免責契約)も存在するのが現状でした。   現況有姿での販売も通常行われる中古住宅の取引においては、任意規定である瑕疵担保責任は売主とその意向を反映し、その状況を理解した不動産会社によって制限され、これまで買主側は場合によっては『後悔するような不動産』購入になってしまうケースもありました。     不動産の「契約不適合責任」とは? 今回の民法改正は、『買主保護』の意味合いが強くなっています。   売主の瑕疵担保責任は法定責任から契約責任=債務不履行責任に法的整理が行なわれたため、契約不適合責任は特定物・不特定物の別を問わず適用され(住宅は特定物)、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないことになります。   さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて『追完請求、代金減額請求』も認められるようになります。   ※原始的瑕疵とは:これまで契約締結時までに生じたものを原始的瑕疵といっておりました。改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。 『追完請求、代金減額請求』も認められるとは、具体的には、修補(瑕疵を修理し補うこと)、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになります。   なお、契約の解除についても事前の催告が必要になるが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり、『解除できるケースが増える』ことが想定されています。さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなります。     買主の権利行使の期間や制限にも違いがある これまで、瑕疵を理由とした損害賠償請求および契約解除要求の権利行使は、買主がその事実を知ってから1年以内にしなければならないと規定されていました。   民法改正以降は、下記の2点が重要視されています。   <民法改正以降の買主の権利行使期間について>   ① 種類または品質に関する契約不適合を理由とする追完請求などの権利行使は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知する (不適合の内容を把握することが可能な程度の通知)   ②数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については期間制限が設けられていない もちろん消滅時効にかかる可能性はあるが、今回の改正によって債権者が権利を行使できる時(客観的起算点)から10年が経過した時点だけでなく、債権者が権利を行使することができることを知った時(主観的起算点)から5年が経過した際も債権は消滅時効にかかるので、注意が必要です。これが今回の改正で買主に対する唯一の『権利(期間)縮小』と言える部分とのことです。     不動産の「契約不適合責任」対策には「インスペクション+瑕疵保険提案が有効か」 民法改正によって不動産売買で制限されてきた買主の権利が拡充され、相対的に売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりますが、従来の引き渡し規定などの特約での不動産売買契約も有効ではあります。   しかし、民法改正後の2020年4月以降は、信頼利益だけでなく履行利益(=その契約がきちんと履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益)も損害賠償請求の対象となり、追完請求および代金減額請求も認められるため、“現実的に買主が行使しやすい対抗措置”となる可能性が高いと考えられています。   このようなやり取りを軽減する対策としては、契約不適合責任に対応するには、まず契約書(もしくは物件状況調査の報告書および付帯設備表)に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になります。   その為、買主の権利行使によって発生するトラブルによって、無駄な時間を回避するためには、「インスペクション+瑕疵保険」への加入がこれまで以上に有効な手段となりそうです。   仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクション(=専門家による建物の現況調査)によって特段の指摘がなく、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険の適用によって賄うことができます。 またこのような瑕疵保険の制度を活用する事によって、売主側も安心してご自宅の売却ができることにもつながります。   売主にとっても、買主にとっても、民法改正後に住宅を売買する際に必要なのは、契約書の記載事項の見直しと、それ以上にインスペクション+瑕疵保険の仕組みを有効活用することが重要になりそうですね。 ぜひ、今後の住宅売却と住宅購入の参考にお役立て下さい。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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府中市内で、不動産と財産が多いので、、、。 (Thu, 09 Jan 2020)
先日、府中市内の方で、お問い合わせをいただいていたお客様が、本日予告なしでご来店。 最初はだれだろう?と思いました(笑)。   で、お話を聞くと、先日お問い合わせをいただいた方でした。 あぁ、(私が)外出していなくてよかったと思いました(笑)。 私が外出していると、せっかくご足労をいただいたお客様に対し対応できず、ご迷惑をかけてしまうので、できるだけ電話かメールを事前にいただけるととてもうれしいです!という独り言も書いておきます(笑)。     相続財産(納税資金)の悩み で、取り急ぎ、ざっくりとしたお話しを伺いました。 すると、ご自身で相続税はいくらくらい、、、というのをすでに計算していて、 それを逆算すると、かなりの財産をお持ちのようで、割合としては不動産が多い印象でした。   で、将来の納税と、自分自身が○○ホームに入った場合の費用と、わが子の相続財産分割などを考えると、どうしたら一番いいのか考えているようで、いろんなシミュレーションを自分でしてきたそうです。 すばらしいですね。   その案の中に、競売物件を購入したらどうだろう?という考えがあるようです。   なるほど。 確かに市場価格よりは安く手に入れることができます。 ナイスアイデアですね。     1R賃貸マンション投資 以前、いろんなメーカーで収益不動産の投資についてセミナーを受けたそうです。 で、1R賃貸マンションの手付けを打ったそうですが、後でおかしいぞと気が付いて手付解除したそうです。 (※支払った手付金を放棄して契約を解除する事)   どうです。 思い切りの良いかたですね。 こういった人は、多少の失敗があっても、それを成功の母にすることができるので、大きな失敗がありません。だから、やり直しがきくのです。   損切りは悲しい現実ではあるけれど、それをプラスに受けとめて、資産を増やしてく姿勢は素晴らしいことだと思いますし、それができるように頑張ってきたということ自体が努力家なんだなぁと感じさせる一面でもありました。     競売物件の購入のこと 競売物件って、なかなか怖い部分もあり、一概に良いとは言い切れません。 もちろんいろんなリスクがあるので、それをヘッジできるのであればメリットある購入方法です。   しかし、一般的には、所有権をはく奪される所有者がいたりしますから、いろいろな問題が生じることもあり大変だったりします。 収益物件の場合、賃借人がいますので、新たに賃貸借契約を巻きなおすということになりますが、 それ自体は、特段の心配はありません。 しかし、家賃と毎月の支払などがバランスしてメリットがあるのかをちゃんと考慮する必要があり、最も大切なことは、現在の賃料が適正なのかどうかです。 現賃借人が退去した後に家賃が大幅に下落するようであれば、危険な香りがすることになります。   そんなことを勘案して、メリットが十分に感じられるならゴーサインです。     ホントに節税になるの? 収益不動産(1Rマンション)を購入すると節税になると言われますが、 これ、ほんとに節税になるのでしょうか?   私は、大半の人にとっては、節税にはならないと思っています(笑)。 例ですが、毎月の家賃収入以上の支払い(ローン、管理費、固都税、その他)が発生し、赤字構造を作るだけの人も多いのです。 それに耐えて、10余年、、、、。 やっと、売却額と債務額がバランスしたころに大規模修繕でドーンとお金が出てしまう人もいます。   あれ? 儲けるために購入したはずが、全く儲からない、、、。 売却益も結局出ず、売却損が出てしまった、、、。 購入した不動産によっては、そんなこともあるので、物件の選定には気を付けるべきです。   収益不動産の場合、期待利回りがありますが、これがあまりに低い(空室リスクが高いうえに収益性が悪い)物件は鼻から購入してはいけません。 不動産は購入の額が成功の可否を分けますので、あまり知識がないお客様の場合、業者(営業マン)のためにお金をささげる覚悟がある人は別として、リスクが高いと想定される物件は絶対にNGなのです。   でも、、、。 不動産は立地にもよるので、その立地で適正と考えられる物件であれば購入し、適正でないと考えられるなら購入しない。 そういう判断ができるようにしましょう。     まとめ このお客様は、家賃と支払いのシミュレーションをする場合、家賃が○年で〇%程度下がっても耐えられるような計算をしているそうです。   なるほど!実に固い考え方で、お手本のようなシミュレーションだと思います。 不動産営業マンになれば、お客様に本当に喜ばれる人だと思います(笑)。   先日、大手ハウスメーカーさんの提示したシミュレーションでは、10年後の家賃が、当初家賃10万円から2千円下がるだけでした(笑)。 これは傑作です。というよりもお客様を小バカにしているのではないかと考えることもできます。 もちろん、ご来店されたお客様にこの話しをしたら「そりゃ、ありえないね。」と苦笑気味でした。 うん。よくわかってらっしゃいますね。   正しい考え方は、収益不動産は「収益」を生んで初めて価値があるものです。 家賃収入でローン返済を賄い、上積部分が収入になるのですから、シミュレーションは厳しく見ておくべきなのです。   このお客様は実に固い考えを持っていて、損するときは勇気をもって損切りし、良い部分はどんどん伸ばすという考えを持たれていました。とても良いと思います。   さらに、自分がお亡くなりになったときのことを想定して、自ら遺書を書こうと家族に提案したり、自ら率先して動いている姿勢は、とても良いことだと思います。 素晴らしい方だなと素直に思いました。   当社では、「人生まるっとパートナーする」を目指しております。 税理士、弁護士、司法書士、保険プランナーなど各種士業と連携しています。 ご相談お待ちしております!     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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