不動産売却がわかる！

1. 最初に知っておくべき７つのこと。
2. 無料相談会
3. 売却成功の可否は一連の理解から
4. 売却査定依頼
5. 不動産会社を選ぶ重要性について
6. より高くより早く売却する
7. SelFin AI　自分で査定セルフチェック
8. 不動産売買仲介の「仕組み」
9. 建物インスペクション
10. 瑕疵担保責任保険
11. 売却先行型と購入先行型
12. 売却活動を始める前に
13. 住宅ローン返済がつらい（任意売却）
14. 業者買取り
15. よくある質問

皆さんにとって

毎日お住まいになっている

身近な不動産ですが

不動産売買の取引について

どのくらいの事を知っているでしょうか？

毎日関わっている不動産は

お取引をすれば

大金が動きます。

その際

最も大切なことは

安全に所有権移転をし

大切なお金を

安全に受け取ることです。

そして

取引完了後の不安の解消

という事になります。

では

より高額に

もしくは

できる限り有利な条件で

売却をするには

どうしたら良いのでしょうか。

その一つとして

現在売り出されている物件と

過去に成約した価格帯がどんなものかを

知ることが大切になります。

そして最も大切があります。

それは

購入するお客様の考え方を知り

購入検討顧客の利益を

考えてあげることなのです。

知っておくべき７つのこと

１．不動産には地域相場がありますが

同一の不動産は

二つとありませんので

「定価」という概念がありません。

２．住環境・立地によって想像以上に

流通が悪い地域があります。

３．概ね○○万円～○○万円の間で

成約すると考えられた場合

より高い価格で売却を目指します。

４．物件の維持管理状況は最も大切です。

物件の状況によっては

予想通りの売却ができないこともあります。

５．不動産の価値以上の価格で

流通することはまれにしかありません。

６．不動産の立地は特に重要あり

周辺の類似物件の売出価格にも

大きく影響を受けます。

将来的には無価値になる不動産もあります。

７．仲介手数料割引

（ホームページ問合せ限定）

わいわいアットホームの

営業力はすばらしいのですが

なにせ小さい会社です（笑）

そんな小さな会社を信用してくれた

お客様には割引サービスがあります。

成約仲介手数料（税抜部分）の

10～15％をお値引きいたします。

わいわいアットホームでは

不動産売却に関して

「無料の個別相談会」を

随時開催しています。

多くのお客様に

理解していただき

納得していただいてから

安心して売却活動を

お任せいただいております。

不動産売却の成功の可否は

物件の価値を見極める事から始まります。

物件価値を

しっかりと見極めたら

戦略的な価格設定をし

適宜調整する必要があります。

不動産の売却は

なかなか一筋縄ではいかない面があり

・権利関係

・法令

・都市計画法

・建築基準法

などが関わっており

事前調査や確認事項など

多岐に渡ります。

その他にも

・住宅ローンの残債

・地域相場

・売出価格設定のバランス

・売り出しの時期

・価格変更のタイミング

など戦略的に考えなければならない

場面があります。

購入を希望される方は

大金を支払うわけですから

法律関係などを分かりやすく

説明してくれる営業担当からでないと

購入したい気持ちはおこりません。

つまり

分かりやすい説明を

心がける営業担当に

売却を任せることが

もっとも重要だということは

これらの理由により

ご理解いただけるかと思います。

不動産を売却する際

よりメリットの高い売却がしたい

と希望されるのが普通だと思いますが

どのようにすれば

その様なことが実現できるのでしょうか。

それは

不動産業界の仕組みを

理解する事がスタートとなります。

※詳しくは後述いたします。

土地

マンション

一戸建て

事業用地

事業建物

のお取引も可能です。

測量

ハウスクリーニング

建物解体

家財等処分・引越しサポート

建物状況検査・個人間売買かし保険

→査定報告書作成と報告は無料です。

まずはお気軽にご相談ください。

わいわいアットホームでは

ご自身で無料査定できるシステム「SelFin」

を導入しておりますので

ご自身でだいたいの価格目安を

調べることもできます。

ご興味のある方は下のリンクからお試しください。

不動産業界は

「共同仲介」

という仕組みで成り立っており

「大手会社と中小会社」

といった区別では

営業力に差がありません。

不動産は店頭販売ができないため

店舗の立地、事務所の豪華さも

営業力とイコールになりません。

不動産会社の役割として

最も大切なことは

他社との情報共有

と

他社への情報伝達力です。

不動産仲介業の営業力とは

売却を担当する営業担当の

経験と知識の差でしかありません。

その理由は

不動産取引の多くは

「販売業」

ではなく

「仲介業」だからです。

広告手法は

どの会社であっても

その優位性に違いはありません。

つまり

購入検討顧客に対して

以下のことができる営業担当を

基準に選べばよいのです。

・正確なアドバイスとデメリットを説明できる人。

・お客様に対して誠実に対応する人。

・お客様利益をまじめに考えて行動すること人。

不動産会社には

大きな会社から小さな会社まで

様々な形態があり

各会社には

長い年月をかけて確立した社風があります。

それぞれに良い部分もあれば

悪い部分もあります。

査定報告書は

「売却委任を取るためのツールでもあります。」

ごく最近のお話ですが

ある大手の不動産仲介会社では

査定価格以上で売れた割合がたったの51％

という事実を査定報告書に記載しており

査定報告書の精度は

決して高くはないようです。

営業担当が誠実でなければ

大事な局面で

売主様にウソ（グレー）な説明をし

良い条件ではなくとも

「良い条件」だと説明し

契約を急かしてしまいます。

なぜなら

営業担当の給料は

歩合給の割合が大きいため

売主様利益と

自分の利益とを比較し

心で葛藤をするからです。

とはいえ

売却査定金額を

意図的に高く見積もる時点で

誠実ではないのかもしれません。

・

・

・

・

・

下記は当社の「お客様からの生の声」です。

他にも多数ありますが一つだけ掲載いたします。

もっとご覧いただきたい方はコチラをクリックしてください。

（当社メインサイト）

わいわいアットホームの仲介は

美しい物件はより美しく

そうでない物件もより良くする

「売却価格はより高く」

「そして迅速に」

売却を実現したいものです。

しかし

不動産市場には

「良い物件」と「そうでない物件」があり

今の不動産業界は

「良い物件」が「悪い物件」に

価格を引っ張られる状況にあります。

その結果

本当は価値のある住宅が

その価値を見過ごされて

売却されており

その背景には

担当営業の成績主義の影響も

考えられています。

当社の売却活動の最大の特徴は

「住宅の良し悪しを明確にし、良い住宅の価値を見出す」

点にあります。

売却活動こそ

不動産事業者による差が大きくなりますが

その本質には

「売主様利益をしっかりと考えること」

が大切です。

そして

「不動産の資産性を正確に把握できること」

その技術こそが

売主である皆様の最大利益であると信じてやみません。

売却エージェントとは

売主専属の代理人として

不動産仲介事業に当たる事業者です。

この場合の事業者とは

わいわいアットホームのことです。

多くの事業者が

利害関係が相反する売主・買主双方の

仲介を行うのに対し

売主の利益を

より追求するのが特徴です。

住宅の性能をしっかり見極めることで

高値で早い売却を実現します。

購入の方は当社メインサイトへ！（クリック!!）

住宅売却を相談する前にセルフチェックができます！

下記　①②③の順にご利用ください

「不動産の価値を見出す」

わいわいアットホームの売却エージェント！

住宅の売却にあたり

売主様の利益を追求する売主代理人サービスです。

売主様にとって

「高く」「早く」売却を実現できることは利益です。

しかし

日本の不動産業界では

築20年を超える木造住宅は

価値が無いとされてきました。

わいわいアットホームの売却エージェントサービスでは

売主様が大切にされてきたお住まいを

適切に調査し

「耐震改修」

「住宅ローン控除対象物件への変更」

「かし保険」

「設備保証」

「24時間365日サービス」

等

買主様に購入しやすい環境を整備することで

「より高く」

「より早く」

売却することを実現できるのです。

もちろんのことですが

本来の価値以上の高値で

売却することはできません。

しかし

住宅購入に適切な環境を整備することで

今まで価値を見出されなかった

住宅の価値化は実現し

「本来の適切な価格」

での売却は実現できます。

それが

わいわいアットホームの売却エージェントサービスです。

この項目では

不動産売却の仕組みを説明いたします。

売主様が誰に依頼すべきかが

きっと、わかってきます。

不動産業界は

「共同仲介で成り立つ業界」ですが、

端的に言えば各不動産業者が

お互いに物件と顧客を紹介しあう

業者間ネットワーク関係があります。

不動産業者数は

平成26年時点で

122,100業者もあり

不動産屋はコンビニより多いのです。

コンビニがだいたい5万店舗といいますから

コンビニの2倍強も不動産屋があります。

では

その「共同仲介」とは

具体的にどういうものかといいますと

不動産業者は

お客様から売却を依頼された不動産を

国交省管轄の「REINS(レインズ)」

という

データベース(不動産業者間ネットワーク)に

登録しなくてはなりません。

売却依頼の種類により

不動産業者に義務付けられています。

法律無視の登録しない

不動産業者もいますので

ご注意ください。

わかりやすくまとめました。

下記の図と説明表をご覧ください。

1.　売却の依頼を受けた不動産業者がレインズに物件情報を登録し

「こういう物件を売りたいです、当社が預かってますよ」と

多くの不動産業者に情報開示します。

レインズの物件情報は

毎日多くの不動産業者に検索され閲覧されます。

2.　物件情報を見た他の不動産業者が購入希望顧客を持っている場合、

売却物件を預かっている(物件情報を入力した)不動産会社に

連絡し、物件を紹介してもらいます。

「当社に購入希望の方がいるのですが

御社の物件を紹介してよろしいですか？」

という感じで確認をします。

その後、物件資料をもらったり

日時をあわせて内見したりします。

3.　このように「売主側不動産屋」と「買主側不動産屋」とが、それぞれに紹介しあえます。

不動産会社の数は多いので

１社単独で売り買いするよりも

効率的なのです。

このように

不動産会社は

売り手側・買い手側に立って

それぞれの業務を行います。

より条件よく売却する方法

建物状況調査（インスペクション）とは

・調査

・検査

・視察

・査察

などの意味を持つことばです。

中古住宅の検討には

建物状況調査（インスペクション）が欠かせません。

建物の現在の性能がわからないということが

大きな理由です。

日本において中古住宅流通が少ない大きな原因は

既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

中古住宅は購入代金が安くても

後ほどリフォームでお金がかかると思われ

新築偏重の住宅市場となっていました。

実は建物を調査し評価する仕組みは

最近開発されたものではなく

かなり前から実務が運用されています。

耐震診断などはその代表例です。

当社では建物状況調査（インスペクション）を提供しています。

中古住宅購入時には

住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや

各種補助金の活用提案を行っています。

また住宅ローンでフラット35を利用する場合

フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。

「建物状況調査」の目的は

建物のコンディションを明らかにし

必要な改修コストを把握することです。

中古住宅は

経年劣化以外にも

所有者の使用状況や維持管理によって

物件ごとに品質に差があるのは当然のことです。

そこで不動産売買の前に

・住宅の劣化状況

・欠陥の有無

・改修すべき箇所やその時期を

建物状況調査（インスペクション）で

判定することが理想となります。

国土交通省が2013年6月に

「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し

診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。

これにより

事業者によって診断結果に差が出ることなく

第三者の適正な診断が得られることになりました。

診断方法は

屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの

劣化状態を目視により確認するのが基本になります。

劣化状態については

腐食、蟻害、ひび割れ、傾斜、雨漏り、

給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。

建物状況調査（インスペクション）を行うことで

建物のコンディションが適正に物件価格に反映されますので

安心して取引を行なうことができます。

劣化事象の有無の確認

建物インスペクション検査は

対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので

主な劣化事象とは以下の通りです。

宅建業法改正において

建物状況調査（インスペクション）が売買手続きの

主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されました。

建物状況調査の手続きの流れ

媒介契約を結ぶ段階で

必ずインスペクション制度の概要

について情報提供します。

次に重要事項説明では

建物状況調査（インスペクション）の

結果概要を報告いたします。

報告書は建築士が作成しますが

建物状況調査（インスペクション）を実施して

劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ

既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。

最後に売買契約の締結時に

構造の安全性や雨漏りの有無について

売主と買主がお互いに確認し

その旨を書面にすることになります。

買い替えには「購入先行」と「売却先行」があります。

売却先行型

現在の住まいを先に売却してから

次の住まいを探し購入します。

メリット

・購入資金の目処がたつため

資金計画が立てやすい。

・新旧の住まいを同時に所有する期間がない

もしくは限定的。

・納得がいくまで

売却活動に注力することができる。

デメリット

・売却物件の引渡日までに

次の住まいを購入しなければならない。

・購入物件が決まらない場合

仮住まいを準備しなければならない。

購入先行型

次の物件を探し、先に購入してから

現在の住まいを売却します。

メリット

・希望条件に合った物件を

じっくりと探すことができる。

・現在の住まいから次の住まいへ

直接引越しができる。

・引越しまでの段取りが組みやすい。

デメリット

・購入資金が先に出ていくため

資金に余裕が必要。

・売却時間がかかる場合

新旧の住まいを

同時に所有する期間が長くなり

両方の住宅ローンを支払う期間ができる。

・早く売却したいという思いから

売却金額を下げてしまうかもしれない。

「売却」・「購入」

どちらにも共通するのは

今のご自宅を

どうやって売却するのかということです。

※賃貸にすることも検討の一つです。

ご希望があれば

賃貸相場で

シミュレーションをいたします。

売却方法は

全てのお客様が

同じというわけにはいきません。

基本的な考え方は同じですが

対処方法などは

ご相談内容やその時の状況によって

変わってきます。

買い替えをする際

お客様の希望とスケジュールを確認し

必要に応じて

・住宅ローン

・つなぎ融資

・親からの資金贈与

を踏まえて活動いたします。

不動産を購入したときに

返済計画をしっかりしていても

色々なご事情で

住宅ローン返済が苦しくなるケースがあります。

その場合

・奥様が専業主婦であればパートをしてもらう

・金融機関に返済計画の見直しを相談する

などで、まずは対応してみましょう。

様々な対応をしたのに

それでも生活が大変であれば

金融機関に相談の上

「抵当権抹消書類」を発行してもらい

不動産売買を成立させ

住宅ローンの返済を

一旦リセットしましょう。

１．不動産売買ができます

２．受領代金から諸経費の支払いができます

・売却手数料

・引越し費用など

３．近隣に任意売却という事を知られません

堂々と売却ができます

例題が分かりやすいので下にご説明いたします。

（分かりやすくするため、諸費用は１００万円とします。）

●残債額　　２０００万円

●諸費用　　　１００万円

●合計額は　２１００万円

それに対し

●売却額は　１９００万円

住宅ローン返済に足りないのが２００万円です。

この２００万円を後々毎月返済していく条件で

「抵当権抹消書類」を金融機関に発行してもらい

所有権移転手続きを完了させます。

所有権移転後は

２００万円の返済義務は残りますが

例）毎月１万円の返済といったように

返済額を軽減できるので

生活資金に余裕が出てくるというわけです。

これが、任意売却です。

任意売却は、プロのサポートが必須です。

金融機関と交渉する時、様々な資料が必要になります。

これは、プロである当社がお客様と金融機関の間に立ち

打ち合わせの上全てをサポートいたします。

また次のお住まい探し、

引越手続きも合わせて行いますので

その点もご安心ください。

わいわいアットホームでは

緊急で換金が必要なお客様に

業者買取りもご準備しております。

欠点は一般の流通価格よりも安価になってしまう事ですが

すぐに現金化できるという時間的メリットがあるため

急いでいる方や、売主様は現地の事前打ち合わせ等も不要です。

室内に残置されている荷物もそのままでOKです。

過去の思い出にあまり触れたくない方にとっても

ドライに手続きができる点でおすすめできる方法です。

１．業者買取

買取りは、

即現金化といったニーズに対応する売却方法です。

売主様の中には安く叩かれるのではないかと

不安に思われる方もいらっしゃいますが

買取業者複数社に入札形式で買取額を提示していただき

その中で一番高額の業者様に買い取っていただきます。

２．当社での買取

当社の基準をクリアさえすれば

すぐにでも買取手続きを進めさせていただきます。

いつ売却できるかわからないという不安を抱えながらの売却活動は

相当なストレスとなりますが

そんな心配から解放されることは何よりもうれしいことです。

３．当社での引取り

お客様がいらなくなった不動産を当社が無料で引き取ります。

遠隔地の不動産、退去しない住人のいるアパートなど

所有者様にとって頭が痛く

固定資産税ばかりが発生し

本当に要らない不動産というものがあります。

所有していれば

否応なしに支払わなければならない税金や管理上の心配事、

そのような煩わしさから

解放されたいという方におすすめです。

４．業者買取の最大のメリット

ご近所等に知られずに内密に売却ができ

短期間で決済まで完了できる事です。

ご近所の人間関係等で困っている方にもお勧めです。

ただし

土地などの測量が必要な不動産については

土地家屋調査士が現地調査・測量をしますので

必要に応じて隣接地所有者との立会い等を

することがあります。

訪問査定では

当社があなたの不動産に赴き物件の使用状況や

敷地の状況などを確認いたします。

法務局・役所調査等を経て

権利関係・法令上の問題点を把握し

市場動向や豊富な取引事例を基に査定価格をご提示いたします。

Q　訪問査定の時間は？

A　現地確認はおおむね３０分程度です。

Q　準備しておくものはなんですか？

A　購入当時の資料等一式

権利証（登記識別情報通知）

本人確認資料

Q　注意点はありますか？

A　対象不動産の破損している箇所を教えて下さい。

のちのち売主様を守るための情報となります。

机上査定では

あなたからいただいた物件情報と

周辺売出事例・成約取引事例等にもとづき

概算での査定価格となります。

不動産の現地調査等は行ないませんので

売却開始にあたっては訪問査定が必要となります。

Q　机上査定では物件情報をどこまで伝えれば良いの？

A　以下の内容をおしえてください。

・物件種別（土地、戸建、マンション）

（号室、何階、バルコニーの向き）

・所在地

・土地面積

・建物面積

・マンションなら専有面積

・築年数

・建物の構造

・リフォーム履歴

・売却希望時期

Q　机上査定の価格はどのくらいでおしえてくれますか？

A　手が空いていればすぐです。

Q　売却価格は誰が決めるの？

A　売主様です。

仲介会社は査定書を基に客観的なアドバイスをするだけです。

Q　購入と売却どちらが先がいいの？

A　お客様の状況によりますのでご相談ください。

Q　売却～購入～入居までどのくらいの期間が必要ですか？

A　　最短であれば1.5カ月程度かと思います。

ただし相手がいる事でありタイミング等があるので

一概に申し上げられません。

Q　家に居ながらのばいきゃくはできますか？

A　問題ありません。

見学されるお客様とスケジュールの調整等が必要です。

Q　家具の処分がお願いできますか？

A　もちろんです。

Q　設備が故障している場合、修理が必要ですか？

A　日常生活に必要なものは修理が望ましいです。

ただし、絶対ではありません。

Q　売る前にリフォームした方がよいですか？

A　リフォームは人それぞれ好みがあるので不要です。

Q　売却代金はいつもらえますか？

A　手付金は売買契約締結時、

残金等は決済時に受領できます。

Q　媒介契約とはなんですか？

A　売却活動を依頼する契約書です。

仲介手数料の事も明記されています。

Q　広告活動はどのようにしますか？

A　インターネット広告が主体となります。

Q　売却に係る広告料はいくらですか？

A　一切不要です。

ただし売主様が特別に依頼した広告の場合のみ

実費がかかります。

Q　どんな不動産でも売れるものでしょうか？

A　利用価値がないとされる不動産は売れないこともあります。

Q　来店しなくてはいけませんか？

A　来店は不要ですが

どこかで顔合わせは必要になります。

Q　複数名義の不動産売却は難しいですか？

A　単有名義の不動産と同じです。

ただしお話しの窓口となる代表者を一人決めていただきます。

Q　権利証（登記識別通知書）を紛失してしまったら？

A　事前に司法書士に保証書を作成していただきます（有償です）

Q　仲介手数料は？

A　取引金額によって宅地建物取引業法及び建設省の告示によって

次のように上限が定められています。

・成約価格（税抜）が200万円以下の場合

→成約価格(税抜）の5％＋消費税

・成約価格（税抜）が200万円を超え400万円以下の場合

→成約価格(税抜）の4％＋20,000円＋消費税

・成約価格（税抜）が400万円を超える場合

→成約価格(税抜）の3％＋60,000円＋消費税

となります。

ただし、当社では値引きがあります。

ご来店の際に、営業担当までご相談ください。

Q　売却経費はどんなものがありますか？

A　一般的には、印紙代、仲介手数料、登記費用です。

その他建物解体費用、測量費用などが掛かる場合があります。

仲介手数料割引（ホームページ問合せ限定）

当社の営業力は、実は大手も顔負け。

とはいえ家族経営の小さい会社です。

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

売却：成約仲介手数料（税抜部分）の10～15％をお値引いたします。

買替購入：成約仲介手数料（税抜部分）の20％をお値引いたします。