不動産売却がわかる!

知っておくべき売却の知識

ー目次ー

  1. 最初に知っておくべき7つのこと。
  2. 無料相談会
  3. 売却成功の可否は一連の理解から
  4. 売却査定依頼
  5. 不動産会社を選ぶ重要性について
  6. より高くより早く売却する
  7. SelFin AI 自分で査定セルフチェック
  8. 不動産売買仲介の「仕組み」
  9. 建物インスペクション
  10. 瑕疵担保責任保険
  11. 売却先行型と購入先行型
  12. 売却活動を始める前に
  13. 住宅ローン返済がつらい(任意売却)
  14. 業者買取り
  15. よくある質問

 

 

 

皆さんにとって毎日お住まいになっている身近な不動産ですが

不動産売買の取引についてどのくらいの事を知っているでしょうか?

 

毎日関わっている不動産はお取引をすれば大金が動きます。

 

その際最も大切なことは、安全に所有権移転をし大切なお金を安全に受け取ることです。

 

そして、取引完了後の不安の解消という事になります。

 

 

では、より高額にもしくはできる限り有利な条件で売却をするにはどうしたら良いのでしょうか。

 

その一つとして現在売り出されている物件と過去に成約した価格帯がどんなものかを知ることが大切になります。

 

そして最も大切なことがあります。

それは、購入するお客様の考え方を知り購入検討顧客の利益を考えてあげることなのです。

 

 

知っておくべき7つのこと

 

1.不動産には地域相場がありますが同一の不動産は二つとありませんので

「定価」という概念がありません。

 

2.住環境・立地によって想像以上に流通が悪い地域があります。

 

3.概ね○○万円~○○万円の間で成約すると考えられた場合

より高い価格で売却を目指します。

 

4.物件の維持管理状況は最も大切です。

物件の状況によっては予想通りの売却ができないこともあります。

 

5.不動産の価値以上の価格で流通することはまれにしかありません。

 

6.不動産の立地は特に重要あり周辺の類似物件の売出価格にも大きく影響を受けます。

将来的には無価値になる不動産もあります。

 

7.仲介手数料割引(ホームページ問合せ限定)

わいわいアットホームの営業力はすばらしいのですがなにせ小さい会社です(笑)

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

成約仲介手数料(税抜部分)の10~15%をお値引きいたします。

 

 

 

まずは無料相談会に行きましょう

わいわいアットホームでは

不動産売却に関して「無料の個別相談会」を随時開催しています。

 

多くのお客様に理解していただき納得していただいてから

安心して売却活動をお任せいただいております。

 

 

売却成功の可否は、一連の理解から

 

不動産売却の成功の可否は物件の価値を見極める事から始まります。

 

物件価値をしっかりと見極めたら

戦略的な価格設定をし適宜調整する必要があります。

 

不動産の売却はなかなか一筋縄ではいかない面があり

・権利関係

・法令

・都市計画法

・建築基準法

などが関わっており事前調査や確認事項など多岐に渡ります。

 

その他にも

 ・住宅ローンの残債

・地域相場

・売出価格設定のバランス

・売り出しの時期

・価格変更のタイミング

など戦略的に考えなければならない場面があります。

 

購入を希望される方は大金を支払うわけですから

法律関係などを分かりやすく説明してくれる営業担当からでないと購入したい気持ちはおこりません。

 

つまり

分かりやすい説明を心がける営業担当に売却を任せることがもっとも重要だということはこれらの理由によりご理解いただけるかと思います。

 

 

不動産業界の仕組みを理解しましょう

 

不動産を売却する際、よりメリットの高い売却がしたいと希望されるのが普通だと思いますが

どのようにすればその様なことが実現できるのでしょうか。

 

それは、不動産業界の仕組みを理解する事がスタートとなります。

 

※詳しくは後述いたします。

  

 

わいわいアットホーム取扱物件種別

 

土地

マンション

一戸建て

事業用地

事業建物

のお取引も可能です。

 

 

わいわいアットホーム売却関連業務

 

測量 ハウスクリーニング 建物解体 家財等処分・引越しサポート

建物状況検査・個人間売買かし保険 相続関係相談

 

 

 

売却査定の依頼

 

→査定報告書作成と報告は無料です。

まずはお気軽にご相談ください。

 

わいわいアットホームではご自身で無料査定できるシステム「SelFin」を導入しておりますので

ご自身でだいたいの価格目安を調べることもできます。

ご興味のある方は下のリンクからお試しください。

 

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不動産会社を選ぶ重要性について

不動産会社は共同仲介

 

不動産業界は「共同仲介」という仕組みで成り立っており

「大手会社と中小会社」といった区別では営業力に差がありません。

 

不動産は店頭販売ができないため店舗の立地、事務所の豪華さも営業力とイコールになりません。

 

不動産会社の役割として最も大切なことは他社との情報共有他社への情報伝達力です。

 

 

営業力という言葉の不思議

 

不動産仲介業の営業力とは売却を担当する営業担当の経験と知識の差でしかありません。

 

その理由は不動産取引の多くは「販売業」ではなく「仲介業」だからです。

 

広告手法はどの会社であってもその優位性に違いはありません。

 

つまり

 購入検討顧客に対して以下のことができる営業担当を基準に選べばよいのです。

 

・正確なアドバイスとデメリットを説明できる人。

・お客様に対して誠実に対応する人。

・お客様利益をまじめに考えて行動すること人。

 

 

不動産会社ごとに社風が違います

 

不動産会社には大きな会社から小さな会社まで様々な形態があり

各会社には長い年月をかけて確立した社風があります。

それぞれに良い部分もあれば悪い部分もあります。

 

  

売却査定の考え方は会社によって様々

 

査定報告書は

「売却委任を取るためのツールでもあります。」

 

ごく最近のお話ですがある大手の不動産仲介会社では

査定価格以上で売れた割合がたったの51%という事実を査定報告書に記載しており

査定報告書の精度は決して高くはないようです。

 

 

 

担当営業は売主様利益を考えてるか

 

営業担当が誠実でなければ大事な局面で売主様にウソ(グレー)な説明をし

良い条件ではなくとも「良い条件」だと説明し契約を急かしてしまいます。

 

なぜなら営業担当の給料は歩合給の割合が大きいため

売主様利益と自分の利益とを比較し心で葛藤をするからです。

 

とはいえ売却査定金額を意図的に高く見積もる時点で誠実ではないのかもしれません。

下記は当社の「お客様からの生の声」です。

他にも多数ありますが一つだけ掲載いたします。

もっとご覧いただきたい方はコチラをクリックしてください。

(当社メインサイト)

わいわいアットホームの仲介は、

「適正価格で、より高くより早く」売却を実現する「売却エージェント」です。

美しい物件はより美しく、そうでない物件もより良くする。

 

「売却価格はより高く」「そして迅速に」売却を実現したいものです。

 

しかし

不動産市場には「良い物件」と「そうでない物件」があり

今の不動産業界は「良い物件」が「悪い物件」に価格を引っ張られる状況にあります。

その結果、本当は価値のある住宅がその価値を見過ごされて売却されており

その背景には担当営業の成績主義の影響も考えられています。

 

当社の売却活動の最大の特徴は「住宅の良し悪しを明確にし、良い住宅の価値を見出す」点にあります。

売却活動こそ不動産事業者による差が大きくなりますがその本質には「売主様利益をしっかりと考えること」が大切です。

 

そして「不動産の資産性を正確に把握できること」

その技術こそが売主である皆様の最大利益であると信じてやみません。

売却エージェントとは売主専属の代理人として不動産仲介事業に当たる事業者です。

この場合の事業者とはわいわいアットホームのことです。

 

多くの事業者が利害関係が相反する売主・買主双方の仲介を行うのに対し売主の利益をより追求するのが特徴です。

 

住宅の性能をしっかり見極めることで高値で早い売却を実現します。

 

購入の方は当社メインサイトへ!(クリック!!)

 

 

 

SelFin AI(自分査定)の利用

住宅売却を相談する前にセルフチェックができます!

下記 ①②③の順にご利用ください

 

①セルフィンでご自宅の資産性を判定!

 

ご自宅の客観的価値を「セルフィン」で判定して下さい。

不動産会社に依頼しなくても

売却価格等の目安がわかります。

マンションは収益還元法

一戸建ては取引事例比較法を中心に用いて

価格の算定を行っています。

また、自宅のネガティブ情報も把握できます。

 

②正式な価格査定をご依頼する

 

「セルフィン」を用いて

ご自身で売却価格の予想をしていただいたら

正式に当社に査定をご依頼ください。

わいわいアットホームでは

特に

・中古一戸建て

・中古マンション

の売却を得意としています。

 

現地確認を伴って

詳細な査定を実施いたします。

③価値ある不動産であることを一つ一つ証明します!

 

不動産の価値を検証し一つずつ証明

「かし保険」付保住宅として売り出せば

売却価格も上がり

成約までの時間はより短くなります。

事前建物状況調査報告書を作成しておくことで

住宅購入者が建物のリスクなどについて

合意の上で購入判断ができるので

引き渡し後のトラブル回避になります。


「不動産の価値を見出す」わいわいアットホームの売却エージェント!

 

住宅の売却にあたり売主様の利益を追求する売主代理人サービスです。

 

売主様にとって「高く」「早く」売却を実現できることは利益です。

 

しかし日本の不動産業界では築20年を超える木造住宅は価値が無いとされてきました。

 

わいわいアットホームの売却エージェントサービスでは売主様が大切にされてきたお住まいを適切に調査し「耐震改修」「住宅ローン控除対象物件への変更」「かし保険」「設備保証」「24時間365日サービス」買主様に購入しやすい環境を整備することで「より高く」「より早く」売却することを実現できるのです。

 

もちろんのことですが本来の価値以上の高値で売却することはできません。

 

しかし住宅購入に適切な環境を整備することで今まで価値を見出されなかった住宅の価値化は実現し「本来の適切な価格」での売却は実現できます。

 

それが、わいわいアットホームの売却エージェントサービスです。

 

共同仲介を基本

買主の仲介会社は当社ではない会社が担当し

2社が共同仲介する形を基本とすることで

売主様の利益を追求いたします。

 

 

エージェント制

売主の皆様だけを担当する「売却エージェント」として活動することが基本理念とし「高値での売却」「素早い取引」をお手伝いいたします。

 

 

建物状況調査承ります

「建物状況調査」で状態の良い不動産は価値が認められるようになり高く売却が可能になります。

 

 

24時間以内にレインズへ登録

早く売却するには一刻も早いレインズへの登録が不可欠です。自社購入顧客を優先する等の背信行為は致しません。

 

 

中古物件売却が圧倒的に強い

建物の構造の知識を求められる一戸建ての売却については他社より圧倒的に有利に売却できる自信があります。

 

 

 

営業力が圧倒的に強い

お客様の利益を考えながら培った接客対応の数や経験が、強い営業力体質を作ります。買主様の気持ちをくみとりつつ他社より圧倒的に有利に売却できる自信があります。

 


不動産売買仲介の「仕組み」

この項目では、不動産売却の仕組みを説明いたします。

売主様が誰に依頼すべきかがきっと、わかってきます。

 

不動産業界は「共同仲介で成り立つ業界」ですが、

端的に言えば各不動産業者がお互いに物件と顧客を紹介しあう業者間ネットワーク関係があります。

 

不動産業者数は平成26年時点で122,100業者もあり不動産屋はコンビニより多いのです。

 

コンビニがだいたい5万店舗といいますからコンビニの2倍強も不動産屋があります。

 

では、その「共同仲介」とは具体的にどういうものかといいますと 

不動産業者はお客様から売却を依頼された不動産を国交省管轄の「REINS(レインズ)」というデータベース(不動産業者間ネットワーク)に登録しなくてはなりません。売却依頼の種類により不動産業者に義務付けられています。

 法律無視の登録しない不動産業者もいますのでご注意ください。

 

わかりやすくまとめました。

下記の図と説明表をご覧ください。

 

1. 売却の依頼を受けた不動産業者がレインズに物件情報を登録し

「こういう物件を売りたいです、当社が預かってますよ」と多くの不動産業者に情報開示します。

レインズの物件情報は毎日多くの不動産業者に検索され閲覧されます。

 

2. 物件情報を見た他の不動産業者が購入希望顧客を持っている場合、

売却物件を預かっている(物件情報を入力した)不動産会社に連絡し、物件を紹介してもらいます。

「当社に購入希望の方がいるのですが御社の物件を紹介してよろしいですか?」という感じで確認をします。その後、物件資料をもらったり日時をあわせて内見したりします。

 

3. このように「売主側不動産屋」と「買主側不動産屋」とが、それぞれに紹介しあえます。

不動産会社の数は多いので1社単独で売り買いするよりも効率的なのです。

このように不動産会社は売り手側・買い手側に立ってそれぞれの業務を行います。

  

 

 

より条件よく売却する方法

建物インスペクション

建物状況調査(インスペクション)とは

・調査・検査・視察・査察 などの意味を持つことばです。

 

中古住宅の検討には建物状況調査(インスペクション)が欠かせません。

建物の現在の性能がわからないということが大きな理由です。 

日本において中古住宅流通が少ない大きな原因は既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

 

中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかると思われ新築偏重の住宅市場となっていました。

 

実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなくかなり前から実務が運用されています。

 

耐震診断などはその代表例です。

当社では建物状況調査(インスペクション)を提供しています。

 

中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。

 

また住宅ローンでフラット35を利用する場合フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。

 

「建物状況調査」の目的は建物のコンディションを明らかにし必要な改修コストを把握することです。

 

 

中古住宅は経年劣化以外にも所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があるのは当然のことです。

 

そこで不動産売買の前に

・住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修すべき箇所やその時期を建物状況調査(インスペクション)で判定することが理想となります。

 

国土交通省が2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。

 

これにより事業者によって診断結果に差が出ることなく第三者の適正な診断が得られることになりました。

 

診断方法は屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視により確認するのが基本になります。

 

劣化状態については腐食、蟻害、ひび割れ、傾斜、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。

 

建物状況調査(インスペクション)を行うことで建物のコンディションが適正に物件価格に反映されますので安心して取引を行なうことができます。

 

 

劣化事象の有無の確認

 

建物インスペクション検査は対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので主な劣化事象とは以下の通りです。

 

 

 

宅建業法改正において建物状況調査(インスペクション)が売買手続きの主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されました。

 

建物状況調査の手続きの流れ

 

媒介契約を結ぶ段階で必ずインスペクション制度の概要について情報提供します。

 

次に重要事項説明では建物状況調査(インスペクション)の結果概要を報告いたします。

 

報告書は建築士が作成しますが建物状況調査(インスペクション)を実施して劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。

 

最後に売買契約の締結時に構造の安全性や雨漏りの有無について売主と買主がお互いに確認しその旨を書面にすることになります。

 

 

売却先行型と購入先行型

買い替えには「購入先行」と「売却先行」があります。

 

売却先行型

 

現在の住まいを先に売却してから次の住まいを探し購入します。

 

メリット

・購入資金の目処がたつため資金計画が立てやすい。

・新旧の住まいを同時に所有する期間がないもしくは限定的。

・納得がいくまで売却活動に注力することができる。

 

デメリット

・売却物件の引渡日までに次の住まいを購入しなければならない。

・購入物件が決まらない場合、仮住まいを準備しなければならない。

 

 

購入先行型

 

次の物件を探し、先に購入してから現在の住まいを売却します。

 

メリット

・希望条件に合った物件をじっくりと探すことができる。

・現在の住まいから次の住まいへ直接引越しができる。

・引越しまでの段取りが組みやすい。

 

デメリット

・購入資金が先に出ていくため資金に余裕が必要。

・売却時間がかかる場合、新旧の住まいを同時に所有する期間が長くなり両方の住宅ローンを支払う期間ができる。

・早く売却したいという思いから売却金額を下げてしまうかもしれない。

 

 

売却活動を始める前に計画する

 

「売却」・「購入」どちらにも共通するのは今のご自宅をどうやって売却するのかということです。

 

※賃貸にすることも検討の一つです。

ご希望があれば賃貸相場でシミュレーションをいたします。

 

売却方法は全てのお客様が同じというわけにはいきません。

 

基本的な考え方は同じですが対処方法などはご相談内容やその時の状況によって変わってきます。

 

買い替えをする際お客様の希望とスケジュールを確認し必要に応じて

・住宅ローン・つなぎ融資・親からの資金贈与を踏まえて活動いたします。

 

 

住宅ローン返済がつらい

 

不動産を購入したときに返済計画をしっかりしていても色々なご事情で住宅ローン返済が苦しくなるケースがあります。

 

その場合、

・奥様が専業主婦であればパートをしてもらう

・金融機関に返済計画の見直しを相談する などで、まずは対応してみましょう。

 

 

それでも返済が厳しいなら任意売却を検討する

 

様々な対応をしたのにそれでも生活が大変であれば金融機関に相談の上「抵当権抹消書類」を発行してもらい不動産売買を成立させ住宅ローンの返済を一旦リセットしましょう。

 

 

任意売却のメリット

 

1.不動産売買ができます

2.受領代金から諸経費の支払いができます

・売却手数料・引越し費用など

3.近隣に任意売却という事を知られません

堂々と売却ができます

 

例題が分かりやすいので下にご説明いたします。

(分かりやすくするため、諸費用は100万円とします。)

 

●残債額  2000万円

●諸費用   100万円

●合計額は 2100万円

 

それに対し

●売却額は 1900万円

 

 

住宅ローン返済に足りないのが200万円です。

この200万円を後々毎月返済していく条件で「抵当権抹消書類」を金融機関に発行してもらい所有権移転手続きを完了させます。

 

所有権移転後は200万円の返済義務は残りますが

例)毎月1万円の返済といったように返済額を軽減できるので生活資金に余裕が出てくるというわけです。

 

これが、任意売却です。

 

 

任意売却手続きは、プロのサポートが必須です

 

任意売却は、プロのサポートが必須です。

金融機関と交渉する時、様々な資料が必要になります。

 

これは、プロである当社がお客様と金融機関の間に立ち打ち合わせの上全てをサポートいたします。

 

また次のお住まい探し、引越手続きも合わせて行いますのでその点もご安心ください。

 

 

業者買取り

 

わいわいアットホームでは緊急で換金が必要なお客様に業者買取りもご準備しております。

 

欠点は一般の流通価格よりも安価になってしまう事ですがすぐに現金化できるという時間的メリットがあるため急いでいる方や、売主様は現地の事前打ち合わせ等も不要です。

 

室内に残置されている荷物もそのままでOKです。

過去の思い出にあまり触れたくない方にとってもドライに手続きができる点でおすすめできる方法です。

 

1.業者買取

買取りは、即現金化といったニーズに対応する売却方法です。

売主様の中には安く叩かれるのではないかと不安に思われる方もいらっしゃいますが買取業者複数社に入札形式で買取額を提示していただきその中で一番高額の業者様に買い取っていただきます。

 

2.当社での買取

当社の基準をクリアさえすればすぐにでも買取手続きを進めさせていただきます。

いつ売却できるかわからないという不安を抱えながらの売却活動は相当なストレスとなりますがそんな心配から解放されることは何よりもうれしいことです。

 

3.当社での引取り

お客様がいらなくなった不動産を当社が無料で引き取ります。

遠隔地の不動産、退去しない住人のいるアパートなど所有者様にとって頭が痛く固定資産税ばかりが発生し本当に要らない不動産というものがあります。

所有していれば否応なしに支払わなければならない税金や管理上の心配事、そのような煩わしさから解放されたいという方におすすめです。

 

4.業者買取の最大のメリット

ご近所等に知られずに内密に売却ができ短期間で決済まで完了できる事です。

ご近所の人間関係等で困っている方にもお勧めです。

 

ただし、土地などの測量が必要な不動産については土地家屋調査士が現地調査・測量をしますので必要に応じて隣接地所有者との立会い等をすることがあります。

 

 

よくある質問です

訪問査定

訪問査定では、当社があなたの不動産に赴き物件の使用状況や敷地の状況などを確認いたします。

 

法務局・役所調査等を経て権利関係・法令上の問題点を把握し市場動向や豊富な取引事例を基に査定価格をご提示いたします。

 

Q 訪問査定の時間は?

A 現地確認はおおむね30分程度です。

 

Q 準備しておくものはなんですか?

A 購入当時の資料等一式

権利証(登記識別情報通知)、本人確認資料

 

Q 注意点はありますか?

A 対象不動産の破損している箇所を教えて下さい。のちのち売主様を守るための情報となります。

 

 

机上査定

机上査定では、あなたからいただいた物件情報と周辺売出事例・成約取引事例等にもとづき概算での査定価格となります。

 不動産の現地調査等は行ないませんので売却開始にあたっては訪問査定が必要となります。

 

 

Q 机上査定では物件情報をどこまで伝えれば良いの?

A 以下の内容をおしえてください。

・物件種別(土地、戸建、マンション)(号室、何階、バルコニーの向き)・所在地・土地面積・建物面積・マンションなら専有面積・築年数・建物の構造・リフォーム履歴・売却希望時期

 

Q 机上査定の価格はどのくらいでおしえてくれますか?

A 手が空いていればすぐです。

 

 

 

その他の多い質問

Q 売却価格は誰が決めるの?

A 売主様です。仲介会社は査定書を基に客観的なアドバイスをするだけです。

 

Q 購入と売却どちらが先がいいの?

A お客様の状況によりますのでご相談ください。

 

Q 売却~購入~入居までどのくらいの期間が必要ですか?

A  最短であれば1.5カ月程度かと思います。ただし相手がいる事でありタイミング等があるので一概に申し上げられません。

 

Q 家に居ながらのばいきゃくはできますか?

A 問題ありません。見学されるお客様とスケジュールの調整等が必要です。

 

Q 家具の処分がお願いできますか?

A もちろんです。

 

Q 設備が故障している場合、修理が必要ですか?

A 日常生活に必要なものは修理が望ましいです。ただし、絶対ではありません。

 

Q 売る前にリフォームした方がよいですか?

A リフォームは人それぞれ好みがあるので不要です。

 

Q 売却代金はいつもらえますか?

A 手付金は売買契約締結時、残金等は決済時に受領できます。

 

Q 媒介契約とはなんですか?

A 売却活動を依頼する契約書です。仲介手数料の事も明記されています。

 

Q 広告活動はどのようにしますか?

A インターネット広告が主体となります。

 

Q 売却に係る広告料はいくらですか?

A 一切不要です。ただし売主様が特別に依頼した広告の場合のみ実費がかかります。

 

Q どんな不動産でも売れるものでしょうか?

A 利用価値がないとされる不動産は売れないこともあります。

 

Q 来店しなくてはいけませんか?

A 来店は不要ですがどこかで顔合わせは必要になります。

 

 

手続き・諸費用・その他

 

Q 複数名義の不動産売却は難しいですか?

A 単有名義の不動産と同じです。

ただしお話しの窓口となる代表者を一人決めていただきます。

 

Q 権利証(登記識別通知書)を紛失してしまったら?

A 事前に司法書士に保証書を作成していただきます(有償です)

 

Q 仲介手数料は?

A 取引金額によって宅地建物取引業法及び建設省の告示によって

次のように上限が定められています。

・成約価格(税抜)が400万円以下の場合

→180,000円+消費税

・成約価格(税抜)が400万円を超える場合

→成約価格(税抜)の3%+60,000円+消費税

となります。

ただし、当社では値引きがあります。ご来店の際に、営業担当までご相談ください。

 

Q 売却経費はどんなものがありますか?

A 一般的には、印紙代、仲介手数料、登記費用です。

その他建物解体費用、測量費用などが掛かる場合があります。

 

 

売却に係る諸費用

仲介手数料割引(ホームページ問合せ限定)

当社の営業力は、家族経営の小さい会社ですが、実は大手に引けは取りません。

そんな小さな会社を信用してくれたお客様には割引サービスがあります。

売却:成約仲介手数料(税抜部分)の10~15%をお値引いたします。

買替購入:成約仲介手数料(税抜部分)の20%をお値引いたします。