日本経済新聞に良い記事がありました！　東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設するそうです。これは、すばらしいことです。不動産会社が老朽マンションを買い取ると、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せすることができるので、より戸数の多いマンションを建築できるわけです。買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増すことができるので、これは好循環になると素晴らしいメリットとなります。現在立地する老朽マンションの容積率が増えれば、そこにより多い戸数のお家ができるので、住民のメリットは増えますし、その周辺に出店している商業施設へのメリットも増えそうです。東京都は、企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替えと災害に強い都市を目指すようで、うまく企業のメリットを生かした政策と言えるでしょう。（もちろん、建替だけではなく耐震補強で物件を維持していく方法もあります。）老朽マンションを買い取った不動産会社などが周辺で居住者の転居先にもなるマンションを開発する際、容積率を上乗せする。通常より分譲戸数を増やせるため収益が増え、企業が建て替えに参入しやすくする。　買い取った老朽物件は解体し、跡地で新たなマンションを開発してもらうことを想定できます。跡地の新マンションも周辺の別の老朽マンションを買い取れば、容積率を緩和できます。複数の老朽マンションの建て替えが玉突きで進むようになります。まさにビリヤード状態です（笑）まったくもって、良い政策です。上図の①と④を利用して、府中市の車返団地、藤和コープ武蔵野台、ニューライフマンション、府中サンライズヒル、住吉町住宅、そして日鋼団地なんかはその筆頭に上がるような気もしますね。このあたりで、一例でもできれば、もしかすると後追いになっていくと、街としても変わっていくように思います。これらが実現すると、武蔵野台駅周辺や、美好町あたりは更に人口密度が増えるので、街として化ける可能性がありますね。　小池百合子都知事は今年２月、人口減少社会となる2040年代の東京の土地利用について、都市計画審議会（都計審）に諮問。都は今回の老朽マンション対策を含む基本方針を18年度中に都計審に示す。都計審での意見を踏まえ、19年度にも具体的な制度を創設する予定です。　東京都は老朽マンションの現地建て替えを促す制度は既に用意していて、2017年度には周囲の住宅との共同建て替えを条件に、割増容積率の上限を300％から400％に高めた。　新制度は老朽物件を周辺の一定エリア内で建て替えることを想定するが、不動産会社が新規物件を開発しにくい不便なエリアで建て替えをどう進めるかは今後の課題のようです。＝老朽マンションの定義はこちら!＝ ▽…東京都内の分譲マンションは約181万戸あり、全国の３割を占める。このうち築40年以上の物件は2013年時点で約13万戸だったが、23年には３倍の約43万戸に急増する見込み。特に1981年５月以前の旧耐震基準で建てられた老朽物件は首都直下地震などが発生した場合に倒壊の危険性が高く、建て替えが急務だ。 ▽…老朽マンションの建て替えは費用負担や工事中の仮住まいの確保など課題が多く、入居者の話し合いだけで合意するのは難しい。都の新制度は不動産会社が住民からマンションを買い取ったり、住人の転居先となるマンションを先行整備したりするため、費用や仮住まいの問題を解決しやすい。 ▽…老朽マンションには完成後の都市計画の変更などで、容積率や高さ制限を満たさない「既存不適格」の物件も少なくない。その場合、規模を拡大しての現地建て替えが難しい。収益を上げられる分譲戸数を確保できず、不動産会社が事業に参入しにくかった。東京都の新制度は別の場所に建て替えるマンションの分譲戸数を増やせるため、収益を確保しやすくなる。

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15組くらいの前向きなお客様がた。 (土, 18 8月 2018)

お盆休みが明ける前。本当に暇でした（笑）。理由としてはこれにつきます。夏というのは暑いし、お盆休みや夏休みなどがあって、世の中的には家族サービスの時期なので、不動産流通業界人はただの暇人になりかわります。そして、各会社もお休みをとったりしますから、基本的には仕事がないのです（笑）。で、お盆休みが明けてから、急にお問合せが増えました。なんだか、私自身がビックリするくらいなのですが、今リアルに15組くらいの前向きなお客様がいらっしゃって、具体的なご相談がたくさんあります。（「登録顧客」と呼ばれるお客様であれば、もっとたくさんになります。）今年の10月になると私が起業してから7年目となりますが、昨年末からツーマ（妻）が手伝ってくれるようになり二人体制となりました。そのため、私の作業が若干ですが軽減されました。（といってもツーマ（妻）は仕事がまだあんまりわからないのですが、、、（笑）。）で、具体的なご相談で動きが多くなってきたので、またこの時期が来ました。そうです。「私一人で対応ができるのか、ちょっと心配な気持ちがよぎるタイミング」の時期です（笑）。といっても、これはとてもうれしい事です。 6月、7月は特に暇だったので勉強に精を出すことができました（笑）。不動産売却と購入・賃貸のミックス案件が実は多い 15組くらいのお客様の多くは、不動産売却か不動産購入のどちらかなのですが、今回、融資の組み替えと購入、売却のミックスの方もいて、この案件については、金融機関とタッグを組んで、緻密に対応していかないと目標を実現できない案件となっており、一般的には、難易度の高いご相談かもしれません。なぜなら、既に数行の金融機関に相談をしているのですが、見事に玉砕中だからです。とは言っても、そこは楽しみながら解決策を模索していこうと思っています。何とかできたときには、そのお客様としては、それはもう大喜びですし、長い間の問題が解決できたら、人生の重荷も軽くなるというものです。やはり、私にとって、お客様の笑顔（心からの笑顔）が最も大切であり、そこに役立たせて頂けたという想いと達成感が、次の接客にもつながります。１：人の役に立って２：みなさんに喜んでいただいて３：その結果、自分が喜べる４：そのおかげで、次のご相談により前向きに取り組めるこのようにプラスの循環が出来上がります。ーーーーーーーー購入の方では、・土地購入からの注文住宅建築・新築一戸建て・中古戸建とリフォームのセット・中古マンションとリフォームのセット・建物インスペクション（建物状況調査）など、多岐に渡ります。売却については、・単純に処分というのが多いのですが、・自宅売却の契約後、賃貸物件探し（＝契約）という方もいらっしゃって、たくさんの相談があります。・もちろん、買い替えの方も多くいらっしゃいます。こういったお取引というのは、ボタンのかけ違いになると、後で厄介になります。そのため、お客様が不安にならないように、楽しい気持ちで不動産取引ができるように、マイナス（デメリット）のお話しは特に重要だと思っています。マイナス（デメリット）を把握し、その上で、しっかりと納得・理解をしてから進めていく。これが最も重要です。私は営業マンではありませんので、、、。私は、自分自身の事を「営業マン」とは思っていません。私は、「不動産のアドバイザー」だと思っています。「営業マン」の目的は、営利を稼ぐことです。「アドバイザー」の目的は、皆様のお悩みを解決し、良い方向へ導く人のことです。これって、大きな違いだと思います。営利を主目的にすると、とかくお客様利益を第1にできず、第2にしなくてはならない場面が発生します。これはいけません。こういった私の考えを、ただの「へりくつ」と考える世間の営業マンは多いかもしれません。私は、そう思われてもいいのです。なぜなら私は、自分の考え、信念を持って行動をしているからです。自分の事ばかり考える上司や、売り上げ目標ばかり言う人の意見に左右されたくないのです。あくまでお客様ファーストでいつもいたいのです。他人様に後ろ指刺されることをせず、喜んでもらうことをすること。それが私なりの正義だと思うからです。なので、私は「不動産アドバイザー」であり「営業マン」ではありません。ということで、忙しいかもしれない。私には、上司がいません。なぜなら自分で会社を作り、小さな会社ながらも私が社長として君臨（笑）しているからです。だからこそ、時間を自由に使い、お客様の利益を最も優先した業務ができるのです。これは、大手不動産仲介会社に在職している時は、絶対にできない行動でした。だって、ノルマがあるんだもの。数字のノルマ以外にも、いろんな行動ノルマがあって、正直なところ全てをクリアできないんですよ（笑）。だから、等級や役職も上がらない（笑）。給料も上がらない。そんな環境だから、自分の生活を考えれば、どうしても数字のノルマは必達になります。だから家庭の時間を犠牲にして業務をしましたが、それでもノルマ達成が難しい環境でした。（それでも数字のノルマに関しては、ラッキーも手伝い、お客様のおかげで達成していました。）今、私自身が作った環境（会社）では、そういった無駄な行動や思考をしないで済むので、多くのお客様に密な情報を提供し、密なアドバイスができ、密な喜びをご提供できると思っています。これって、本当に大きい差です。ということで、なんだかんだと忙しいです（笑）。ほんと、べりーぐっどです。

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