困る前の「家族(民事)信託」という選択

家族の幸せはこうやって繋がっていくんだね。きっと。
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相続対策では、新しい制度が注目を集めています。

 

元々、相続税対策の主目的は、争族防止、納税資金の確保・節税ですが、これらの対策のほとんどは、被相続人の死亡後に効果が発揮されるものです。

 

すなわち、遺された親族間の争いを生じさせないようにし、相続税の節税と納税資金を準備することにより、資産の承継を効率よく行おうとするのが相続対策と言えます。

 

ところが、最近では、相続対策の前提となる高齢者の財産管理へのニーズが増えているのです。

 

 

後見人制度と民事信託

 

加齢により判断能力が低下すると十分な財産管理ができなくなり、

重度な認知症まで発症すると意思無能力者になるため、一切の法律行為ができなくなる可能性が高まります。

 

【成年後見人制度】では、一旦後見人が選定されると

①適任な家族が後見人から排除され、

②財産の管理のみで運用(活用)は制限され、

③財産を本人のためにしか活用処分ができなくなるなど、

事実上財産が凍結されることから、相続対策実行上の大きな制約となりました。

 

 

【信託】とは、特定の者(受託者)が一定の目的に従い財産の管理または処分およびその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることを言います。

 

受託者に専門家(信託銀行、信託会社)ではなく、親族その他信頼関係のある人が就任する信託を民事信託と言い、平成17年に信託法が改正され、様々な場面で幅広く活用できることになりました。

 

判断能力が不十分な人の財産権利を保護し支援する制度である成年後見制度が、本人の意思能力、判断能力が著しく衰えた状態になって初めて利用が可能になるのに対し、信託は意思能力がなくなる前、判断能力の衰える前に準備し、そうなる前やそうなってから、本人の財産や権利を保護することができる制度なのです。

 

超高齢社会となった現代において、資産の放置や劣化を未然に防ぎ、更に資産価値の維持・向上に資する制度として期待されています。

 

このような理由から、死後に重点があった相続対策のニーズが変化し、今後は、生前の財産管理および柔軟な資産承継のための生前準備への対応が不可欠になっております。

 

 

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事故物件はお買い得? 不動産と心理的瑕疵 (日, 26 5月 2019)
販売チラシの隅っこに「告知事項あり」という記載があることがあります。 この場合の告知事項とは事故、事件、自殺などの「心理的瑕疵(かし)」があったということを意味します。 こういった物件は「事故物件」又は「ジコブツ」などと呼ばれたりします。     事故物件が価格に与える影響 安い物件には、それなりの理由があります。   その理由の一つに、「心理的瑕疵物件(しんりてきかし)」、いわゆる「事故物件」というものがあり、物件広告の備考欄に「告知事項あり」と記載されていることがあります。 これが事故物件である事を示しています。   最近、私が知った事故物件は、前所有者がお風呂場で自殺したというものでした。 価格は2,900万円 広さは約75㎡   同じ時期に同マンション内で売りに出ていた他住戸が4,720万円 4,600万円の室内の方がやや広く、方位は反対方向を向いていました。   条件を揃えるため、事故物件の㎡単価を4,720万円の物件の広さで割戻してみたところ、 約3,240万円となりました。   さらに、このマンションの場合、バルコニーの方位によって眺望に差があり、これまでの取引相場にも差がでていたため、その分の補正を行うと、事故物件は3,320~3,420万円相当の値付けをしているという結果がでました。   つまり、事故物件と、そうではない物件とでは、約1,400万円程度の差がついているということになります。 事故物件になると、心理的に嫌悪されるため価値が下がってしまうのです。   事故物件は確かに安いのですが、先代が自殺となると、これくらいの差がないと、ちょっと売りづらいのではないかと思います。   死亡の原因が、病死や孤独死とか、かなり年月が経過しているということであれば、心理的な影響(=価格への影響)は柔らぐと思うのですが、自殺となると心理的な受け取り方はが変わってきます。   ちなみに、このような場合、マンション全体が事故物件と言われるわけではなく、 事故があった住戸や、例えば投身自殺で落下途中に接触したとか、他の住戸で刺されたあと少し移動し絶命した先の住戸、上階で死亡者が出て発見が遅れ体液がしみてしまった階下の部屋、といように、直接的に関係がある部屋を事故物件として扱うことが一般的です。   病死などで発見が数日遅れたというような場合には、一応、告知されたうえで取引されますが、事故物件と言われるほどは、価格への影響はありません。   自分が将来売却するときに事故物件であるがゆえに安くなってしまったとしても、自分が買った時もそれが理由で安かったのであれば差が小さいということになりますから、資産減少のダメージは無かったということになりますが、 「万人が好む=リセールバリューが高い」という基本を考えると、やはり積極的には選ばない方がいいと思います。     その反面で、、、。 事故物件は購入検討者に敬遠されてしまうため、「売れない」「貸せない」物件になってしまうことが多いのですが、最近はこういった事故物件を気にしない、という方も増えてきているようです。   たとえ過去に事故や事件があった現場であっても、相場より大幅に安く買えるのであれば構わないという意見も伺います。   事故物件は、事件現場がそのままになっているわけではありません。 たいていは綺麗にリフォームされ、新築同様になっており、事件の様子は微塵も感じられないはずですので、心理的に問題がないという判断ができればお買い得、ということにもなるかもしれません。   事故物件に関しては、契約した後から事故物件であることが判明した場合には、裁判になるケースがあります。 買主から契約を取り消されたり、損害賠償請求となることもあります。 そのため、売主側や仲介事業者は、事故物件であることがわかった場合には、丁寧に買主に説明するように心掛けることになります。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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中古の家を買う理由とは? ~住宅市場動向調査を見て~ (Sat, 25 May 2019)
先日、国土交通省は「平成30年度住宅市場動向調査」を発表しました。   https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600630&tstat=000001017729&cycle=8&year=20181&month=0&result_back=1   この調査は、住み替え・建て替え前後の住宅や、 その住居に居住する世帯の状況及び住宅取得に係る資金調達の状況等について把握し、 今後の住宅政策の企画立案の基礎資料とすることを目的として、 毎年実施しているものです。 (で、これを見るといろんなことがわかります。正直、興味がなければ見ても意味のないものですけども、、、(笑)。)   平成13年度より実施されており、平成30年度の調査は18回目にあたるみたいですね。 このデータから、中古住宅に関する部分を読み解いてみようと思います。     中古住宅を選んだ理由は? 中古住宅を選択した方のうち、6~7割の方がその理由として「予算的にみて中古が手頃だったから」と回答しています。   新築より「割安」という点がポイントになったようです。   一方で、中古にしなかった理由としては「新築の方が気持ち良いから」がトップの回答となりました。   新品の気持ち良さと、中古の割安感。 不動産に限らず、商品購入の永遠の比較基準ですね。   ここで、中古の割安感とあえて書きましたが、中古物件が絶対的に割安かといえば決してそうとも言えないような気がしています。     住替え前後の住宅の比較 住宅を購入した方の、住み替え前後の床面積の広さを比較しています。   中古マンションを購入した方は、購入前68.5㎡から購入後69.6㎡と、ほとんど差がありません。 マンション購入を選択される方は、家賃を払い続ける部分に疑問を持ち、住宅購入を決断されているケースが多いのかもしれません。   一方で、中古戸建を購入した方は、購入前81.9㎡から購入後121.6㎡と、約1.5倍の広さになっています。 府中市内でこんな大きなお家はあまりお目にかかれませんが、 戸建てを選択する方は、広さを重視する傾向があるのようです。     住宅を購入するきっかけ 中古戸建の購入者は、世帯人数が3人または4人の方が全体の60%超という結果となりました。 結婚・出産により手狭になった、ということが住宅購入の起因になっていることが推測されます。   一方で中古マンションの購入者では、最多が世帯人数2人となっています。 中古マンションの場合には、結婚を機に、賃貸から住宅購入へという流れが多いのではないかと思いますが、お子さんが出て行ったタイミングで戸建からマンションへ移住した人もいるでしょう。     住宅取得時に影響を受けたこと 三大都市圏で、住宅取得時に影響を受けたことの1位は、「金利動向」となりました。   近時の史上まれにみる低金利が、住宅購入を後押ししているようです。   一方で、価格相場の影響率が以前より下がっていることが見受けられます。   オリンピックの景況感や建築関連の人材不足など、不動産価格を押し上げる要因も働いていますが、それ以上に住宅ローンの低金利がプラスになっていると判断している方が多いようです。     いかがでしたでしょうか。   実際には、お住まい購入のきっかけや決断の要因は様々かと思いますが、大まかな市場動向もぜひご参考にください。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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「新耐震なら大丈夫」という過信は禁物です (Sat, 25 May 2019)
中古物件を検討する場合、築年数はとくに気になると思います。   築年数は「劣化」と「建築基準法の変遷」の二つの側面があります。   築年数が古いほど劣化のリスクが高まるのが一般的ですが、 築年数が古いほど設備も古くなりますし、外壁・屋根などの劣化改修費用がかかる傾向にあります。   劣化を考える場合は築年数は一つの指標になりますが、 実際にどの程度傷んでいるかはインスペクション(建物検査)を実施してみないと正しく判断することはできません。   築30年でも大きな問題のない物件もありますし、築10年未満でも雨漏れのある物件もあります。つまり、一戸建住宅(中古)を購入する際にはインスペクションは欠かせません。   ーーー   続いて「建築基準法の変遷」です。 建築基準法とは建物性能を定義する最低限の基準です。   建築基準法は改正を繰り返しており、改正ごとに基準が異なるので、建物の善し悪しにも影響を及ぼします。 耐震性については、大きな地震被害がある度に改正されており、その建物がいつ建てられたのかは、住宅性能を図る重要な指針となります。     木造戸建て:3つの転換期 木造戸建ての耐震性を建築年度だけで判断する場合、以下の3つに区分されます。 大切なポイントになるので、木造戸建てを検討する際はぜひ参考にしましょう。     1 新耐震基準 2000年(平成12年)6月以降 (現行基準です) 阪神淡路大震災の教訓を受け、建築基準法が改正されたのが2000年(平成12年)6月です。 この基準が耐震性の現行基準となります。 2000年(平成12年)6月以降の物件は、今考えられている耐震性については問題なさそうと判断できます。 ※実際には増改築履歴や新築時の設計図書の有無など確認事項はございます。 ※2000年(平成12年)6月以降に建築確認申請が受理された物件の事であり、完成した時期とは異なります。 主な改正内容は「壁の配置バランス」と「接合部」の規定となります。     2 新耐震基準 1981年(昭和56年)6月~2000年(平成12年)5月 今回の記事の本題となるのですが「新耐震」だからと過信は禁物です。 1981年(昭和56年)6月以降の物件は「新耐震」と区分されます。 宮城県沖地震の教訓を受け、建物の強さ(壁の量)に関する規定が見直されたため、それ以前の建物と大きな性能差が見られます。 新耐震であっても、2000年(平成12年)5月以前の建物は「壁の配置バランス」と「接合部」について問題のある物件が多いのです。 住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書が必要な物件(築20年超え)の場合は、 「新耐震基準」だからと言ってそのまま証明書が取得できるわけではないので、注意が必要です。     3 旧耐震基準 1981年5月以前 旧耐震案件は「既存不適格住宅」と呼ばれ、基本的には耐震改修が必要とされる物件となります。 購入後、すぐに建て替える計画などがある場合を除き、 居住目的で取得される場合は耐震改修を前提とした購入計画を推奨します。     耐震性と「新耐震」のダブルスタンダード 耐震の問題でややこしいのが、 国が、「新耐震」なら最低限の耐震性は確保されていると定義していることです。 ※国が掲げる耐震化率の基準は「新耐震基準」です。   一方、住宅ローン減税など金銭的なメリットのある制度の要件としては、 築20年以内もしくは耐震基準適合証明書を取得できるという基準も存在します。     <新旧の耐震基準を要件とする制度はわかりづらい> 旧耐震基準と新耐震基準といった2つの基準がわかりづらいため、 新耐震であれば耐震基準適合証明書が取得できるという誤った認識が広がっているように感じます。     これから購入する住宅は、耐震基準適合証明書を取得できるレベルが理想 耐震基準適合証明書が取得できるレベルが最高基準というわけではありません。 費用をかければさらに強い構造を実現することは可能です。   ただ、高い水準の耐震性能を求めると、 ある一定レベルで費用対効果は格段に落ちてしまいます。 高い水準の耐震性能で新築した方が合理的という判断も出てきます。   耐震基準適合証明書が取得できるレベルは、資産になる住宅かどうかの境目とも言えます。   なぜなら。 住宅ローン減税が利用できる家とそうでない家であれば、どちらがより売れやすいかは一目瞭然です。   一度居住してしまうと後から耐震改修を行うのは難しくなっていきますから、 中古戸建を購入する際は、耐震基準適合証明書が取得できるレベルの改修工事を前提に取引を進めることをお勧めいたします。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け

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