困る前の「家族(民事)信託」という選択

家族の幸せはこうやって繋がっていくんだね。きっと。
家族の幸せはこうやって繋がっていくんだね。きっと。

 

相続対策では、新しい制度が注目を集めています。

 

元々、相続税対策の主目的は、争族防止、納税資金の確保・節税ですが、これらの対策のほとんどは、被相続人の死亡後に効果が発揮されるものです。

 

すなわち、遺された親族間の争いを生じさせないようにし、相続税の節税と納税資金を準備することにより、資産の承継を効率よく行おうとするのが相続対策と言えます。

 

ところが、最近では、相続対策の前提となる高齢者の財産管理へのニーズが増えているのです。

 

 

後見人制度と民事信託

 

加齢により判断能力が低下すると十分な財産管理ができなくなり、

重度な認知症まで発症すると意思無能力者になるため、一切の法律行為ができなくなる可能性が高まります。

 

【成年後見人制度】では、一旦後見人が選定されると

①適任な家族が後見人から排除され、

②財産の管理のみで運用(活用)は制限され、

③財産を本人のためにしか活用処分ができなくなるなど、

事実上財産が凍結されることから、相続対策実行上の大きな制約となりました。

 

 

【信託】とは、特定の者(受託者)が一定の目的に従い財産の管理または処分およびその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることを言います。

 

受託者に専門家(信託銀行、信託会社)ではなく、親族その他信頼関係のある人が就任する信託を民事信託と言い、平成17年に信託法が改正され、様々な場面で幅広く活用できることになりました。

 

判断能力が不十分な人の財産権利を保護し支援する制度である成年後見制度が、本人の意思能力、判断能力が著しく衰えた状態になって初めて利用が可能になるのに対し、信託は意思能力がなくなる前、判断能力の衰える前に準備し、そうなる前やそうなってから、本人の財産や権利を保護することができる制度なのです。

 

超高齢社会となった現代において、資産の放置や劣化を未然に防ぎ、更に資産価値の維持・向上に資する制度として期待されています。

 

このような理由から、死後に重点があった相続対策のニーズが変化し、今後は、生前の財産管理および柔軟な資産承継のための生前準備への対応が不可欠になっております。

 

 

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リアル!このチラシにはウソがあるのです。 (火, 15 1月 2019)
このチラシに掲載されている「府中市内の新築の一戸建て3,980万円」は世帯年収410万円で購入できるんだって。 このチラシから読み取るとしたら、諸費用は自己資金を充てていただき、融資は3,980万円という前提に読み取れます。   もしかすると、ご年収ギリギリの人にすれば朗報っぽく見えてしまうかもしれません。 でもね。 ご年収が410万円の人は絶対に買っちゃダメだと私は思いますし、 そもそも、このご年収だと三菱UFJ銀行の変動金利で3980万円の融資を引っ張ることはできないから、自己資金を相当入れないと買えません。   という事で、このチラシは「悪質である」若しくは「いい加減である」と断言しても良いと私は思うのですが、皆さんはいかが感じるでしょうか。特に同業者さんの意見は気になるところです。   万が一世帯年収410万円のご家族が購入できたとしても、そのご家族にとっては返済が結構つらくないですか?私だったら無理なお買物だと思うのでやめた方がイイってアドバイスしちゃいます(笑)。   つまり、このような広告は絶対に配布してはいけないと思うのです。     誤認させる行為そのものが広告規定違反 ほらね。 3980万円、借りれると思わせる記載になっているでしょ? これね、誤認させる内容だから、広告としては完全にアウトのはずです。   三菱UFJ銀行で、410万円のご年収の人は3980万円の融資を受けることは通常できません。(一応、行員に確認済です(笑)。) 諸費用もかかりますから、諸費用の事も記載がないこの広告はやはりアウトです。 プロからすれば、これってかなりまずいし、いいかげんな内容なんだね。 ついでにいうと、施工事例写真も誤認させるので掲載NGです。   詳しく知らない一般のお客様がこのチラシ見て、現地に見学に行ったらアウトでしょ? 個人情報取られてその後は追客電話、追客メールの嵐になるだろうと想像してしまいます(笑)。   ーーーー   念の為ですが、 もしかするとご年収300万円の方でも購入可能だったりします。 その場合は自己資金を思いっきり入れて下さい。 そうすればチラシの通り世帯年収410万円の方でも購入できると言うのはウソになりません。 そう考えてしまえば無職の方でも購入可能と書いてもウソになりません。 現金があれば年収ゼロ円でもいいのですから、、、、。 まぁ、そういった趣旨じゃないチラシだから目についちゃったわけだけどね(笑)。   大手でも違反はあるのだけど、その数は少ない その意味では、大手仲介会社の場合、コンプライアンス部署があるので、広告チェックを行っているので、まず違反広告になるようなものは少ないと思います。 私の経験上の段取りですが、 1.担当者が広告を作成し、もう一人の担当者が合わせてチェック 2.所長がチェック 3.本社のコンプライアンス部がチェック 4.広告発注し配布   これだけやっていても、数回に1度くらいはミスはありました。 広告打つのも苦労が絶えません、、、(笑)     社内でチェックしないのだろうか、、、 広告をするって事は、自分の会社がどの程度のレベルなのか、世間様にわかってしまう事でもあるよね? だから、入念にチェックをして、万が一にもお客様に不測の事態が起こりうるような内容を記載してはいけないと思うのですが、この業者さん、どう思っているのかな?   ホームページ見ると、従業員もそこそこ多いし、傍から見たらなかなか立派な会社に見えます。 だけど、この広告見ちゃうと意外とそういったチェックはしていないのかなと思えたりしました。     年収410万円で、このお家を買ってもいい人って? 3,980万円の物件を購入するために、住宅ローンをフルに利用するという事は、諸費用を考慮すると総額4,300万円ちょっと必要になるかと思います。 その場合で、年収410万円で買っていい人ってどんな人か想像をしてみました。 ↓↓↓↓↓ ・親から潤沢な資金贈与をもらえる人 ・預金等かなりあり、無理のない返済ができるくらいの潤沢な頭金を投入できる人 ・相続財産が間違いなく潤沢で数年以内には相続すると断言できる人 ・近々、潤沢な臨時収入が確定している人 ・誰もが認める倹約スペシャリストな人   こんなところでしょうね(笑)     まとめ(業者は疑ってかかる位がちょうど良い) 皆さんが不動産業者に相談に行かれる時、担当者の話を聞く時、 疑うくらいの心づもりでもいいのかもしれません。   (疑われてる感があると、こちらはつらいですが、、、(笑)。)     こういった広告配布をする業者の場合、 記載内容が間違っているという自覚(その結果だましている自覚)がない場合、勉強不足を疑われるし、他の業務も同レベルと思われかねません。 間違っている自覚がある場合、それはそれでやばいです。 危機管理能力がないという事になるし、お客様利益を全然考えていないということになります。   あくまで私個人の意見にすぎないけれど、いずれにしても問題ありと映ります。   お客さまは、チラシで何を知りたいのかと言えば、本当の事を知りたいんだし、実際に買えると思って現地に行ったとしても、やっぱり融資がつかないから買えませんってなったらかわいそうだし、そのご足労いただいた労力に対して申し訳ないと思ってしまう私です。   いずれにしても、 世帯年収410万円の方に対しては、万が一買えたとしても、 購入後、苦労する事は目に見えていますから、買わないことを強くお勧めします。   ーーーー (支払いイメージ) 毎月10万円ちょっとの住宅ローン返済(金利動向により変動するかもしれません)。 固定資産税・都市計画税の支払い。 電気代。 水道代。 ガス代。 修繕費用積立。   それらを総合的に勘案するとどうでしょう?   私には、自信を持って「安心して買えますよ!」とか 「夢がかないますよ!」とか 「幸せの第一歩ですね!」とは 口が裂けても言えません、、、、。   これぞまさに「売れればいいんだ、お客様の生活などどうでもいいんだ!」という営業目線の利己主義的チラシだと感じます(笑)。 もしそういう自覚がないのであれば、大丈夫ですか?御社は、、、。と言いたくなります。 そう感じずにはいられません、、、(笑)。 それって私だけかなぁ?     スーモ、ライフルホームズ、アットホームの物件リスクがわかります スーモ、ライフルホームズ、アットホームの物件リスクがわかります 土地情報ロボ君に最新情報を紹介してもらおう 土地情報ロボ君に最新情報を紹介してもらおう わいわい物件提案ロボ君で、素早く物件収集しましょう! わいわい物件提案ロボ君で、素早く物件収集しましょう!

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合格!公認不動産コンサルティングマスター試験 (Fri, 11 Jan 2019)
本日は、公認不動産コンサルティングマスター試験の合格発表日。 試験が昨年の11月11日だったので、2カ月待ちの合格発表となりました。   で、試験後の自己採点の結果、余裕ぶっこいていたんだけど、やっぱりドキドキしました(笑)。 メールで合格発表の確認をしてくださいと連絡が来たので、いや~この瞬間だけはさすがにビビったよぉ~(笑)。   受験番号は0301-0207 順番に見ていくと埒あかないから途中から見始めたんだけど、進んだり戻ったりで、ドキドキするもんだね。この感覚は久々に味わいました(笑)。 試験の時、両隣にいた人は不合格だったようです。 試験終了後ちらっと見えてしまった回答が私と全く違ったからね。 あの瞬間はほんとビビったよねぇ(笑)。   自分の子どもには、勉強やる時は徹底してやり切れ!なんて話しているので、不合格だったら、しらばっくれるしかないからねぇ(笑)。 (しらばっくれるなんてことはしないけどね(笑)。)   でもね。 正式に合格したので、これで一定の知識があるという事が公に認められたことにもなりますから、これをバネに今後さらに勉強してたくさんの皆様にお役にたたせていただくことができると思います。   もちろん、試験の合格が素晴らしいのではなく、これをきっかけにして、より自己研鑚していき、最終的にたくさんの方々に安心を提供していくことが目的であるのは当然のことです。     不動産コンサルティングマスターの合格率 全体の受験者数は1393名 そのうちの合格率は42.3%でした。 過去5年では一番合格率が低いという結果です。 おそらく問題がややひねりが加わってきているという事なんだと思います。 (と言っても大きく率が変わっているわけではないですけどね。)   で、東京の試験会場の合格率は、合格者一覧からおおよその計算をすると、 だいたい36.4%以下(受験申込者数で計算)くらいのようです。   ちなみに平成30年の宅建士の合格率は15.6%。 これからすると2倍以上の合格率ですから、それほど難しいものではないと思えますが、 実はそうとも言えないようです。   と言うのは、実務5年以上が要件になっていたりするからです。 5年以上の経験を積んでいる不動産のプロがそれなりに勉強をしての合格率ですから、 難易度がそれ相当に高いのは当然の事と言えるかと思います。   とはいえ、その内容が全く異なっていたりもしますから、単純に比較検討ができるものでもありません。 実際に試験を受けて思ったのは、試験時間が本当に足りないという事です。 見直しをするにも時間がちょっとしか余らないので、見直しをする余裕もない感じ。 だから、一発で直感的に回答していかないといけないという事もあり、実はなかなかハードルが高いように思いました。 考える時間すら与えてくれていない感があります。 で、一つの問題で10問の解答欄があって1問目を間違うと、その後の2~5問までは芋づる式に不正解になるような箇所があったりするので、あれは結構つらいと思いました。     取りあえず安心した(笑) 数年前から、不動産コンサルティングマスターの試験は受けたかったのですが、業務が忙しかったりして、勉強に割く時間がなかったので試験を受けることができなかったのですが、ツーマ(妻)が業務を手伝ってくれたので、勉強をする時間が取れたのが勝因だったかなと思います。   しかし、不動産と言うのは勉強すればするほど奥が深くて、本当に面白いものです。 一般の方が、これを知ろうと思ってもむりだと思いました。 もしも隅っこをかじったとしても、しょせん隅っこをかじった知識で終わってしまうし、それを実行するためには知識と経験に裏付けられた自信が必要だと思うからです。   不動産って本当に専門性の高い職業なんだなぁと改めて感じた次第でもあります(笑)。 (今さら何言ってんだろうね(笑)。)   という事で、本日は合格したことをツーマ(妻)に自慢し感謝し、自分の子供たちにはパパの偉大(笑)な背中を見てもらおうかと思います。   で。 私はいつも思うんだけど、こういった成功体験が人の人格を形成していくのだから、勉強をして試験を受けて、合格するという喜びを味わうことはとても良い事だと思います。 失敗したっていいです。 勉強して挑戦したことに、まずは意義があるのですから。   自分の子どもにもしっかりと教えてあげようと思います。 そして、自分が頑張ったことによって、たくさんの皆さまに役立つことができる素晴らしさを教えてあげようと思います(笑)。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームの物件リスクがわかります スーモ、ライフルホームズ、アットホームの物件リスクがわかります 土地情報ロボ君に最新情報を紹介してもらおう 土地情報ロボ君に最新情報を紹介してもらおう わいわい物件提案ロボ君で、素早く物件収集しましょう! わいわい物件提案ロボ君で、素早く物件収集しましょう!

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対応の悪いBさん(残置物撤去の費用を払ってくれない売主様) (Thu, 10 Jan 2019)
これは、ホント迷惑しました。 そんなお話しです。   迷惑をこうむったのは、もちろん当社が仲介させていただいた買主様と当社です。     しきりの悪さに困ったものです 昨年11月に引渡しを受けた買主のA様。 大手仲介業者(B社Bさん)が売主担当で売却元付です。 当社がその物件に対して客付側(買主のA様)として担当しました。     引渡しまでに室内の残置物(いわゆる家具類等)の撤去(原則すべて)を希望し、不動産売買契約書にもその旨記載をしてありました。 その後、買主のA様より一部の物品を残置してほしいという希望がでました。 まぁよくあることですので、B社Bさん経由で相談をし、売主様の了承を取り付けていました。     決済日当日の出席者は、以下の通り。 ●B社Bさんが当日来れないというので別の営業マン≠●売主様 ●当社私≠●買主様  の4名です。   残置物について私から売主様へ確認をしました。   するとどうでしょう。 エアコンを3基残してあるから使ってくださいと言うのです、、、。 契約書には残置物の撤去を義務とする旨記載がありますし、事前確認では残置物の撤去は終わっているという事でした。 売主様は、買主様に良かれと思って残置しているため、エアコン撤去を希望するこちら側の発言に対し困惑しています。 (こっちが困惑するわい!(笑))   しかし、B社Bさんは同席していないので、別の担当者は、このやりとりについて何もわからないのです。(==;)   なので、その場でB社担当者であるBさんに連絡をし、その撤去費用を売主様に請求するという事で良いか確認をしました。 すると「当然です」という、こちらが期待する答えが返ってきたので、売主様にはそれを私から説明をして、見積もりが出来たら提出するので買主様の指定口座へお振込み下さいとお願いをし、売主様も了承をしてくれました。 (しぶしぶでしたが。)     だから大手はダメと言いたくなる エアコン撤去の見積りが出来上がりました。 B社Bさん経由で、指定口座へ振込んでいただくよう売主様へお願いをしましたが、2週間たっても振込はありません。(==;)   再度依頼しました。 そして2週間くらいたちましたがそれでもまだ振込がありません。 (==;)   私は、いい加減に振込んでもらいたいと思いました。 なぜに、こんなにいい加減な仕事をしてくれるのだと思いました。 そして再度Bさんへ依頼をし、期日を切ってもらうようお願いしました。   そして期日になりましたが、振込はされませんでした。(==;) もう駄目だと思いました。   私は、どういう仕事ぶりなんだと思ったわけです。 売主様が悪いのか、B社Bさんが悪いのか、、、。 どちらにせよ契約義務を履行しないことにかわりはないのです。   こうなると、B社Bさんはもうあてになりません。 私が直接出ていって、今までの経緯と実際どういう事をしてきたのか、売主様とBさんを交えて話し合わないといけませんし、契約条項を履行して頂かないといけません。     責任感はないのか? 最終的にどうなったのかというと、 Bさんが自腹を切って、指定口座へ振り込むことになりました。 (私個人としては、もちろん、これが本当の解決でないことは重々わかっています。)     こちらとしては、私が仲介をしているA様に対しての責任があるので、金銭面での解決が先決でした。 ですので、Bさんに振込んでいただき、当社側の問題は解決しましたが、さて、Bさんは売主様にその代金を請求できたのかはわかりません。   決済日から既に1カ月以上が経過していました。 仲介業者は引渡しが完了すれば仲介手数料は受領しますので、その後の作業はただの煩わしいものだけなのかもしれませんが、本当にいい加減です。   こういった事こそ大切であると私は思うのですが、それって私がおかしいの???(==;)   不思議な気分になります。     まとめ B社のBさん。   不動産売買契約当日。 最初の1時間は同席しましたが、その後、別の案内があるとかで途中退席しました。   決済日当日。 前日に別件があるので出席できないので別の者が代理出席すると連絡がありました。 しかも、手続き詳細は別の者に伝わっていませんでした。 何のための代理なのか全くわかりません。(==;)   つまり。 責任感がないんだなと思いました。 契約したら、ほなさいなら。 まさにその典型に見えました。   Bさんは、きっと忙しいだろうと思うけど、それって他の営業マンだって全て同じだと思います。 そもそも、「契約や決済」というお客様にとって一番思い出となる大切な手続きの時に、他の予定を平気で入れてしまうというその思考と行動に大きな問題があるのではないでしょうか?と私は思います。   私は思いました。 この営業マン(Bさん)からすれば、ただの日常の仕事なのでしょうが、その考え方がおかしい。 こういう営業マンは、お客様の事を一番に考えているのではなく、売上になる手続きが完了したら、その後についてはどうでもいいんでしょう。 コチラからクレームを入れたときだけ、電話口では低姿勢ではあるけれど、実際にはちゃんと対応してくれていないことになります。 だって、1ヶ月以上経過しているのだから。   このようなことがチラホラあるので、私個人の意見ですが大手の営業マンはいい加減だなと、どうしても思えてしまうのです。 しっかりしているのは会社の書式である書類だけと思えてしまうのです。 もちろん、良い人だっています。 でも、業務になると本当に最低限のやる事しかやらないというか、やってくれない。   本当に信頼できる人間関係は仲介会社同士では作れないのかなと思ったりもします。   私が思うに、一営業マンは一兵隊であって、一駒であるのかなと。 評価される側にいるからこそ、目先の利益ばかりを重要視するのかなと。   そう思えたB社Bさんでした。   私はこのようなことが起こると、反面教師としてありがたいと思うと同時に、私はこのようなことは絶対にしないと再確認ができます。 迷惑であるのだけど、別の意味で感謝はしているのです。   そんなお話し。    
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