困る前の「家族(民事)信託」という選択

家族の幸せはこうやって繋がっていくんだね。きっと。
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相続対策では、新しい制度が注目を集めています。

 

元々、相続税対策の主目的は、争族防止、納税資金の確保・節税ですが、これらの対策のほとんどは、被相続人の死亡後に効果が発揮されるものです。

 

すなわち、遺された親族間の争いを生じさせないようにし、相続税の節税と納税資金を準備することにより、資産の承継を効率よく行おうとするのが相続対策と言えます。

 

ところが、最近では、相続対策の前提となる高齢者の財産管理へのニーズが増えているのです。

 

 

後見人制度と民事信託

 

加齢により判断能力が低下すると十分な財産管理ができなくなり、

重度な認知症まで発症すると意思無能力者になるため、一切の法律行為ができなくなる可能性が高まります。

 

【成年後見人制度】では、一旦後見人が選定されると

①適任な家族が後見人から排除され、

②財産の管理のみで運用(活用)は制限され、

③財産を本人のためにしか活用処分ができなくなるなど、

事実上財産が凍結されることから、相続対策実行上の大きな制約となりました。

 

 

【信託】とは、特定の者(受託者)が一定の目的に従い財産の管理または処分およびその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることを言います。

 

受託者に専門家(信託銀行、信託会社)ではなく、親族その他信頼関係のある人が就任する信託を民事信託と言い、平成17年に信託法が改正され、様々な場面で幅広く活用できることになりました。

 

判断能力が不十分な人の財産権利を保護し支援する制度である成年後見制度が、本人の意思能力、判断能力が著しく衰えた状態になって初めて利用が可能になるのに対し、信託は意思能力がなくなる前、判断能力の衰える前に準備し、そうなる前やそうなってから、本人の財産や権利を保護することができる制度なのです。

 

超高齢社会となった現代において、資産の放置や劣化を未然に防ぎ、更に資産価値の維持・向上に資する制度として期待されています。

 

このような理由から、死後に重点があった相続対策のニーズが変化し、今後は、生前の財産管理および柔軟な資産承継のための生前準備への対応が不可欠になっております。

 

 

府中市・近隣市区 不動産売買専門店 わいわいアットホーム 松田博行

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【住宅リフォームガイドブック】中古住宅を購入してリフォームをされる方は必見 (月, 11 11月 2019)
昨今、中古住宅を購入されたお客様の多くは、居住前に一定のリフォームをしてから入居されることが多いです。 理由は、中古物件は前所有者のご家族が住んでいたものであるので、ある程度自分たちに即したものが良いという希望があるからです。   賃貸住宅の場合、このような選択肢はなく大家さん主導の一択でしかありませんが、購入はやはり自由度が高いため住宅ローンと合わせてリフォームローンを組み、同時進行をするというわけです。 昨日のお客様とは、2時間ほどいろんなお話しをさせていただきました。 で、リフォームに関してはいろいろとわからないことがあるでしょうし、 当然、未来の見えないことに関しては不安もあるでしょう。   そのため、何か客観的な資料があれば、少なくとも漠然とした不安はなくなると思います。     うれしい情報満載!住宅リフォームガイドブック(令和元年度版) ここでは、住宅リフォーム推進協議会でまとめられている住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)をご紹介したいと思います。   住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)はマンガと写真で構成されており、消費者には非常に分かり易いものです。当然ですが私にもとても分かりやすいです(笑)。   (住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)の冊子) http://www.j-reform.com/publish/book_guidebook.html   個人的には中古住宅を購入してリフォームをされる方、ご自宅のリフォームをされる方にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。   ーーー 「住宅購入後に知りました」 「リフォーム前に知りたかった」 「リフォームを行い、減税を受けたい」 というお声がたくさんあるようなので、ご興味のある方はぜひ、一度ご確認いただけると良いですよ。   ※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、ご自身がお住まい希望の市や区のホームページをご確認下さい。 府中市の住宅建築などへの助成はこちら!  https://www.city.fuchu.tokyo.jp/kurashi/machi/jutaku/index.html     また、補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがありますから、しっかりスケジュール管理をしてください。 さらに、住宅購入時に適用できるものと、できないものがあります。あわせて事前にご確認ください。       『住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)』は住宅リフォーム推進協議会のホームページにてご覧いただけます。 http://www.j-reform.com/ (住宅リフォーム推進協議会のHP) http://www.j-reform.com/consumer/(消費者向け情報:住宅リフォーム推進協議会のHP)     一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。   各制度の諸条件は ①耐震化 ②バリアフリー化 ③省エネルギー化 ④環境対策 ⑤防災対策 ⑥その他となっています。   支援方法は ①補助 ②融資 ③利子補給 ④専門家等派遣 ⑤その他となっています。       ※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をおすすめします。 地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト(令和元年度版) http://www.j-reform.com/reform-support/   (府中市の支援検索)  http://www.j-reform.com/reform-support/joho/list     ・府中市 制度名:障害者等日常生活用具費等給付事業 支援分類:②バリアフリー化 支援方法:①補助 工事施工者:④要件なし   ・府中市 制度名:障害者等日常生活用具費等給付事業(住宅設備改善)支援分類:②バリアフリー化 支援方法:①補助 工事施工者:④要件なし   ・府中市 制度名:エコハウス設備設置助成事業 支援分類:③省エネルギー化 支援分類:⑤防災対策 支援方法:①補助 工事施工者:④要件なし   ・府中市 制度名:府中市木造住宅耐震改修等助成事業 支援分類:①耐震化 支援方法:①補助     ・府中市 制度名:府中市木造住宅耐震診断調査助成事業 支援分類:①耐震化 支援方法:①補助   ・東京都 制度名:既存住宅における高断熱窓導入促進事業 支援分類:③省エネルギー化 支援方法:①補助 工事施工者:④要件なし   ・東京都 制度名:家庭におけるエネルギー利用の高度化促進事業(蓄電池システム、ビークル・トゥ・ホームシステム、家庭用燃料電池、太陽熱利用システム設置補助) 支援分類:③省エネルギー化 支援方法:①補助 工事施工者:④要件なし     下記は各支援制度等に関するお問い合わせ窓口です。ぜひご覧ください。 スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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新指標策定!中古マンション、管理状況を価格に反映 (Sun, 10 Nov 2019)
マンションの管理会社などが管理の品質を適正に評価する指標作りに乗り出しているようです。 パチパチパチ。   以前より、こういった話が出ていたのですが、ようやく具体的に動き出したように思います。 最近、中古住宅の流通に関して、政府がようやく本腰を入れつつあるような気がしていますが、まだまだ法制度としては甘く、新築偏重であるのは変わりありません。     マンションの管理状況 「管理の品質を適正に評価する指標」は、中古マンションの管理状況の良しあしを資産価値に反映することで、その評価を、中古マンション売買の活性化などにつなげる狙いがあります。   理由としては、首都圏の新築マンションの販売価格が高止まりするなか、中古の人気が高まっているからです。 マンションは一戸建てと違い、共用部分は所有者全員の共有ですから、建物全体と敷地を全員で維持管理していきます。   購入する人にとってはその管理状況のいかんによって安心なのか、そうではないのかわかりやす指標にすることができます。 策定した管理指標が普及すれば、消費者の購入時の目安となるので、管理組合としても資産性を上げるための意識、管理をさらに向上させることが期待ができます。   ーーーー   マンション管理会社でつくる「マンション管理業協会」は「マンション管理適正評価研究会」という研究会を立ち上げました。 不動産協会や不動産流通経営協会などのマンションの売買や開発に携わる約10の業界団体も加わっています。 研究会は管理に関する情報を中古マンションの価値に反映させるための評価指標を作り、管理状態の総合評価をS,A,B,C,Dの5段階で示す案を検討しているようです。 この指標が公になり、誰もが確認できるようになると、マンションの売れ行きに影響する事でしょう。     マンションの管理状況の見える化   こういった客観的な評価指標ができれば、管理状況の見える化が進みますので、住人たちの意識として、資産価値を高め、維持する努力がしやすくなります。 評価指標の認知や普及が進めば、高い評価を得た物件は築年数や立地で算出される従来の中古相場を上回る売却額や販売価格となる可能性があるので、今、特別に脚光を浴びていないエリアであっても、マンション個別の状態によって価値がより高まり、マンション本来の魅力をさらに引き出すことができるでしょう。   そうすれば、マンション内のコミュニティーもさらに活性化し、住民にとってもより良いものになると思われます。   現在の中古マンション売買取引では、管理状況については、購入者が契約を締結する直前に知ることが多いいので、どのように認知させていくのかこれから議論をしていくようです。 新たな評価指標は売買価格を左右するだけでなく、管理費や修繕積立金が適切かを示す基準になることも想定できます。 修繕積立金が極端に低いマンションについては、低い評価を受けることになる可能性がありますから、売買価格はそれなりの影響を受けることになるでしょう。   管理会社では人手不足に伴い、人件費の上昇が続いていて、ある管理会社では契約更新のたびに管理費を2~5%値上げしているようです。   管理の水準が客観的に示せるようになれば、管理会社も住民に対し、水準に見合った管理費を請求しやすくなるし、住人も適正かを見極めやすくなるため、お互いがメリットになりそうです。 もちろん、管理状況がわかってしまえば不利になる物件もあるでしょう。   こういった客観的指標ができるに従い、管理等を含めたデメリット情報を隠したまま売却することができなくなる時代に突入していきます。   ※告知事項が義務化されていない項目については、宅建業者は告知する義務はありません。 宅建業者がデメリット情報を知っていたとしても、あえて告知しない業者がありますので、そういった部分は皆さんも注意を払いましょう。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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お住い探しは長期化の傾向?氾濫するネット情報との向き合い方 (Sat, 09 Nov 2019)
不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)は「不動産情報サイト利用者意識に関する調査」の結果を公表しました。インターネットサイト上の不動産広告は、一般消費者にとっては希望する不動産の探策に、また、不動産会社にとっては成約の促進に、効率的・効果的な手段として活用され支持されています。 しかし、サイト上で広告されている内容に虚偽等の不当なものが混在していたり、不動産公正取引協議会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約」に反する表示が行われていては、広告主である不動産会社やインターネットサイトの信用失墜につながりかねません。 2002 年 4 月、不動産情報サイト運営を事業とする会社が集まり、不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)を 設立。 以来、(1)不動産情報サイトを運営する事業者が、一般消費者に対して常に正確で安全な不動産情報を提供 していくための方法、(2)情報提供元である不動産会社が、情報をより活用しやすくするための仕組み等を研究・構築するための様々な事業を行っています。 「不動産情報サイト利用者意識アンケート」は、その一環として 2003 年より毎年実施しているもので、調査結果は、ニュ ースリリースとして発信するほか、不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)および加盟各社のホームページでも公開しているようです。ということで以下のURLを参照ください。   https://www.rsc-web.jp/   お住い探しをされている方が、アットホーム、ライフルホームズ、スーモなどの不動産情報サイトをどのように利用しているか、というデータがまとめられた情報です。   こういった情報は一定間ごとにデータが作成されますのでとても参考になります。     問合せから契約までの期間 この中で目を引いたのは、「問合せから契約までにかかった期間」のデータです。   調査結果によると、売買検討者の「問合せから契約までにかかった期間」について「3ヶ月以上」かかった人の割合が、2018年度の「20.9%」から、2019年度は「44.2%」へと大幅に増加しています!   近年の実務では、1~2か月以内に決定する方が多い印象がありましたが、情報が多くなりすぎて決断がしづらいことも要因なのかもしれません。     多くの情報がインターネットで取得可能な時代 「価格は適正なのか」 「耐震性に問題はないか」 「ハザードマップは問題ないか」 「ライフプランはどうなのか」 「資産価値は維持できるのか」 など、気になるワードがたくさん溢れています。   一昔前よりも、購入を決断するまでに気になることや調べることが増えてきており、不動産知識がないとなかなか決断ができないのかもしれません。   特に中古一戸建てについては建物インスペクションの活用や瑕疵保険などもあり複雑になっています。   また、売買検討者の「不動産会社に対する不満」の項目では、「説明・知識の不足」がトップとなりました。 当然そうなるでしょうね。残念なことに実務ではしょっちゅう目にします。   これも、お住い探しをしている方のニーズが、物件情報の豊富さよりも、「周辺知識・説明力の有無」などに移ってきている証拠かもしれません。   我々宅建業者、宅建士のさらなる自己研鑽は必要不可欠ですし、今後の法令改正、その他もろもろ頭を悩ますところが山積みですが、前向きに学んでいかなければなりません。   そして売買検討者の「訪問した不動産会社」の平均は「3.1社」となっています。 お住い探しをしている方は、物件探しと並行して信頼できる不動産会社も探している、という見方もできると思います。   お住い探しのように、専門的な知識や、多くの周辺知識が必要な取引では、インターネットに溢れている情報や、概括的な情報では、判断しきれないポイントがたくさんあります。   インターネット上の意見は、人それぞれ様々あり、どれが自分自身に合った意見なのか判断が難しい場面もあります。 同じマンションでも全く同じ条件の住戸はありませんし、戸建に関しては同じものは一つとして存在しません。     信頼できる担当者を見つけましょう もし気になる物件の情報があった場合には、積極的に質問をしてみると良いでしょう。   物件についての良い点・悪い点も含めきちんと情報開示をしてくれるのか。 質問した以上の周辺情報や関係情報を提供してくれるのか。   多少時間がかかったとしても、信頼できる不動産会社(担当者)を見つけることが、現代の失敗しないお住まい探しの近道だと感じます。   ぜひ信頼できる不動産の専門家と二人三脚で理想のお住まい探しをしていただければと思います。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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