府中市・近隣市区 不動産売買専門店 わいわいアットホーム 松田博行

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株式会社わいわいアットホーム

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代表 松田 博行

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楽しいことも変なこともたくさんあります (木, 16 1月 2020)
今日は、いろいろと思ったことがあって、ちょっとまとめてみました。 ーーーー   言わざる見ざる聞かざる。 自分を鍛練するために、自分に反省の意味や前向きな発想として使う言葉とするなら、とても良い言葉だと思います。   しかし、営業マンが不動産契約を成約させるために使う「言わざる見ざる聞かざる」だとすると、、、。 こんな営業マンに出会い信用してしまったお客様は、アウトです。 ある不動産会社に連絡をした時、不動産購入を決断するために必要な情報でさえ個人情報だから言えませんとか言うのってありえない。ほんと辞めてほしい。 売りに出している時点で、購入判断に必要な情報開示をするのが売主(宅建業者)の義務なのですから、、、。 良い悪い、ウソホント、親切と不親切。 こういった営業マンは、ぜひ勘違いを辞めてもらいたいと思います(笑)。     先日、「わいわいアット居酒屋」してきました(笑) つい先日、 当社で府中市内の不動産売却と購入、そして23区でマンション売却をしていただいたお客様(私を含め4名)と一席設けまして、わいわいアット居酒屋やってきました。 (お誘いできなかった皆様には、次回ということで、、、すみません。) 集合時間は19:30 解散は23:45   ハシゴなどはせず、実に健全な飲み会ができました(笑)。 煙草は誰も吸いません。健康的です(笑)。 でいろんな意見がありまして、いろんな刺激を受けました。   私以外のお客様同士は、初めてお会いした方々なので、やはり緊張するのでしょう。 最初はぎこちなかったのですが、だんだんとなれてきていろんな話ができました。 なにより、不動産取引が完了してもう数年も経過しているにもかかわらず、 こうやって、たかだか一不動産屋さんである私と一緒に楽しい時間を共有していただけたことは、私自身もうれしかったです。 これ、ほんとに、私のうれしい財産(笑)。   こういった飲みの席は、開業した年に初めて開催したのですが、今回は8年目となってようやく第2回ということになりました。 次回は、第三回目だと思います。 わいわいアット居酒屋をそのうちに開催してみようかなと思う次第でございます(笑)。      良い・悪い いろんなテレビやニュース、その他もろもろの情報ソースから情報を得ると、いろいろと考えさせられることがあります。   それは、自分の主張は良い(正義)だと思って主張している人が、傍から見れば全然良くない(正義でも何でもない)ってこと。 それは私自身についても同じように言えることで、私のことを評価してくれる人がいる一方で、批判する人だっています。   人の意見の一部分だけを切り取って、あいつはこういうやつだと判定されることもあるでしょう。 自分自身と(私が知らない)あなたとの主義主張が違ったりするからということもあるでしょう。 でも。 そのようにたくさんの考えを持っている人がいて、その集まりが社会を構成しているのですから、どんなに否定しようとそういった考えの人はいなくなることはありませんし、時代時代によって、良いこと悪いことの基準も変わっていくのが普通だし当然であるはずなのです。   自分だけの強い固定観念を持つのではなく、時代に合わせて、良いこと悪いことを柔軟に使い分けて、その時世に最も適切である取捨選択をしてほしいものです。     私は外プールが大好きだ! 「私は外のプールが大好きだ!」という発言をした人がいました。   すると、アンチ派は真冬にこう言いました。 「そんなに好きなら、毎日外のプールに入ってろ!」   外プール大好きな人は言いました。 「寒いから外プールは入りたくない。」   すると、アンチ派は言いました。 「おいおい!!外プールが大好きだって言ったじゃないか!嘘言うのか!」   私が何を言いたいのかというと、 周辺の状況が変化すれば、その時に言う言葉(その時々に適切な言葉や自分の行動)が異なってくるのは当たり前だということ。   これ、変化が無かったら、おかしいでしょ?   ホットコーヒーがどんなに好きでも、真夏の炎天下でホットコーヒー飲めないよね(笑)。 同じことです。   なのにアンチ派は、こういう視点や状況を無視した発言をすることもしばしば、、、(笑)。 これは相手にするだけ無駄であることになるから笑うしかない、、、。     言わないことが正義って、、、 不動産営業に限ったことではないけど、自分が営業社員であればノルマが必ずあります。 特に大手等の名の通っている会社などは、ノルマ(売り上げ達成)こそが評価基準ですから、お客様にはお金を落としてもらわなくてはなりません。   良い意味で、自分が良質なサービスを提供した対価としてもらう報酬は良いのですが、対価を獲得するためのずるい営業をする営業マンはどこにでも目立たずに潜んでいます。 どの業界にもいますよね。   で、営業マンの場合、契約するときに言いたくないことがあります。 これを話したら契約してくれない可能性がある内容はできる限り言いたくない、、、。 そういう発想の営業マンは、説明義務がないものについては説明しないとなるわけです。 これ、親切じゃないですよね(笑)。     地球の真実とウソ(笑) 先日、TVでやっていたんですけど笑っちゃいました。   「地球が平面であることを証明したい!!」 だから、私は自分でロケットを作って空高く飛んで、地球が平らだということを証明するというのです。   (笑)   今では地球は丸でしかないのは常識なのですが、 こうやって地球が平面だと信じている人も、いまだに一定数いるのだから不思議なものです。   で、自分でロケットを作って、上空500mまで上がれたそうです(笑)。 もっと性能の高いロケットを作るために寄付を募っているようで、たしか数百万ドルほど募っていた気がします。 しかし! 集まった寄付金は、数日前のTVでは、たしか100ドルくらいと言っていたような気がします(笑)。 地球は丸いなんて非常識!という常識、、、。   これを夢という人もいるんでしょうけど、人ってホント面白いですよね(笑)。     超ノロノロ運転の正義 煽り運転ならぬ、逆煽り運転が世間を騒がせていますね。 時速10㎞で走行する軽自動車。 後ろについた人は、あまりの遅さに耐えきれずに追い越すわけですが、追い越された「逆煽り運転手」が、その後、猛スピードで追っかけてくるそうです(笑)。  (そんなことするんなら最初っからスピード出しとけよと言いたいよね(笑)。) で後日、逆煽り運転手にインタビューをすると、「自分が被害を受けているんだよ!!!!!」というのです(笑)。   あきれるよね、これは。   こういう人はたぶん精神構造の何かがずれているのでしょうね。 時速指定40㎞の路線なのに、時速10㎞で走っていることが正しいというのですから、話し合いというテーブルに乗ることは永遠にないと想像します。     まとめ いろんな例を書いてみたのですが、自分の立ち位置によって、意見は異なります。   昨日は、府中市商工会議所で、府中市のハザードマップ地域のことで第1回目の話し合いがありました。 私自身大変興味深かったので参加して、ハザードマップ地域に住んでいる一人として、自分の意見をお話ししました。 こういった対応をいち早くすることで、 府中市は街の安全に取り組んでいる素晴らしい市と言われたいですし、いち早く府中市に安全対策を実行していただけるように働きかけていくような話し合いの場として今後も続けてほしいと思いました。 ーーーー   私は不動産屋さんなので、不動産屋さんという立ち位置から思うことは、 不動産の購入の際も、売却の際も、皆さんが冷静に客観的に判断できるアドバイスをしてくれる営業マンが、一番素晴らしいのだと思います。   なので、自分ではそれができているのか? 事あるごとに、その気持ちを思い出し自分に言い聞かせています。 自分の人生の中で、そういったことを考えることが終わることはないのだろうなと思います。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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民法改正。不動産売買契約も更なる慎重さが、、、。 (Sun, 12 Jan 2020)
2020年4月1日から企業や消費者の契約ルールが大きく変わります。   民法のうち債権関係を規定する債権法が改正されたためです。 改正民法は2017年に成立し、準備期間を経て、2020年4月に施行され、改正項目は約200項目におよび、かなり問題視する声も聞こえるようになり、ビジネス環境にも当然に影響を及ぼします。   2020年4月以降に結ぶ契約については、保証人になったり、住宅の賃貸や商品・サービスを売買したりする場合において注意が必要で、この影響は不動産業界においても及びます。     保証人の負担額に上限を設け、上限額(限度額)がない契約は無効になる 改正民法の中でも大きく変わるのは「保証人の立場」です。   「保証」は支払い義務がある人が弁済しない場合に、保証人がかわりに履行する義務のことです。 不動産業界においては賃貸不動産を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが変わります。   契約時に将来の債務額が特定されないものは「根保証」といいますが、 例えば、わが子が家を借りる時に「親が賃料を保証」する場合などの「根保証」では、 火災等事故時に親が弁済する債務額の上限を定めていません。   2020年4月からは保証人を保護するため、上限額(限度額)がない根保証の契約は無効になります。     約款も明確に! 個人と事業者の契約をまとめた「約款」も明確にする必要があるようです。 これまでは民法に約款の規定はなく「約款は契約ではない」と係争になることもありました。 いまは電気やガス、保険、クレジットカード、携帯電話など多くの契約に約款がありますが、内容が細かく膨大なため、読まない人も多いと思いますが、改正後は「約款が契約内容になる」と明示してあれば約款への同意が法的に契約になるようです。   信義則に反して消費者の利益を一方的に害するような条項は無効となります。   企業による突然の約款変更は、市場環境の変化など合理的な理由があればできますが、この市場環境の変化などの合理的な理由が認められない場合は一方的な変更は出来なくなるため、ビジネス環境下においては慎重に約款を作成するなどの対策が必要です。     民法改正が及ぼす不動産事業の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ変わります 上記にも記載をさせていただきましたが、2020年4月1日に民法が改正されます。   民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。   これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになるになりますので、ぜひ、この知識は不動産購入予定者の方にも把握をしておいて欲しい事です。   これまで、民法第570条などによって、瑕疵担保責任=商品に何らかの瑕疵(きず、欠陥、不適合などのトラブル)があれば売主がその責任を取らなければならないという文言通りの規定が存在しておりました。その瑕疵担保責任において売主が責任を取る場合のケースは下記の4点です。   <瑕疵担保責任:売主がその責任を取らなければならないケース>   ① 売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合 ②売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除 ③瑕疵の発生については引渡し後何年という制限はない。 (実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅する・瑕疵発見後は1年以内に請求しなければならない) ④売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任(売主にはとても重い責任)   ※民法第570条はその文言について債務不履行の一般原則(同法第415条ほか)との関係や責任の法的性質が明確でないとの指摘が為されており、また瑕疵についても法文定義は設けられていないため、専ら判例や法律解釈(※心理的瑕疵、環境的瑕疵などが認められてきたがその範囲は一律ではない)によって定義されてきた経緯がありました。   ※心理的瑕疵:過去に自死・殺人・事故・火災などがあり心理的に住み心地に影響する場合等 環境的瑕疵:近隣からの騒音・振動・異臭などによって安心して暮らせない場合等   ※「瑕疵担保責任」は任意規定 瑕疵担保責任に関する規定は、多くの判例や法律の解釈によって「任意規定」とされている。つまり強制規定ではないので契約内容によって売主の瑕疵担保責任を制限することが可能だった(瑕疵担保責任の一部免責)。   上記の瑕疵担保責任の範囲では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上においては極めて長いということから、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限されていました。 また、状況によっては売買締結時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書(瑕疵担保責任免責契約)も存在するのが現状でした。   現況有姿での販売も通常行われる中古住宅の取引においては、任意規定である瑕疵担保責任は売主とその意向を反映し、その状況を理解した不動産会社によって制限され、これまで買主側は場合によっては『後悔するような不動産』購入になってしまうケースもありました。     不動産の「契約不適合責任」とは? 今回の民法改正は、『買主保護』の意味合いが強くなっています。   売主の瑕疵担保責任は法定責任から契約責任=債務不履行責任に法的整理が行なわれたため、契約不適合責任は特定物・不特定物の別を問わず適用され(住宅は特定物)、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないことになります。   さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて『追完請求、代金減額請求』も認められるようになります。   ※原始的瑕疵とは:これまで契約締結時までに生じたものを原始的瑕疵といっておりました。改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。 『追完請求、代金減額請求』も認められるとは、具体的には、修補(瑕疵を修理し補うこと)、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになります。   なお、契約の解除についても事前の催告が必要になるが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり、『解除できるケースが増える』ことが想定されています。さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなります。     買主の権利行使の期間や制限にも違いがある これまで、瑕疵を理由とした損害賠償請求および契約解除要求の権利行使は、買主がその事実を知ってから1年以内にしなければならないと規定されていました。   民法改正以降は、下記の2点が重要視されています。   <民法改正以降の買主の権利行使期間について>   ① 種類または品質に関する契約不適合を理由とする追完請求などの権利行使は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知する (不適合の内容を把握することが可能な程度の通知)   ②数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については期間制限が設けられていない もちろん消滅時効にかかる可能性はあるが、今回の改正によって債権者が権利を行使できる時(客観的起算点)から10年が経過した時点だけでなく、債権者が権利を行使することができることを知った時(主観的起算点)から5年が経過した際も債権は消滅時効にかかるので、注意が必要です。これが今回の改正で買主に対する唯一の『権利(期間)縮小』と言える部分とのことです。     不動産の「契約不適合責任」対策には「インスペクション+瑕疵保険提案が有効か」 民法改正によって不動産売買で制限されてきた買主の権利が拡充され、相対的に売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりますが、従来の引き渡し規定などの特約での不動産売買契約も有効ではあります。   しかし、民法改正後の2020年4月以降は、信頼利益だけでなく履行利益(=その契約がきちんと履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益)も損害賠償請求の対象となり、追完請求および代金減額請求も認められるため、“現実的に買主が行使しやすい対抗措置”となる可能性が高いと考えられています。   このようなやり取りを軽減する対策としては、契約不適合責任に対応するには、まず契約書(もしくは物件状況調査の報告書および付帯設備表)に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になります。   その為、買主の権利行使によって発生するトラブルによって、無駄な時間を回避するためには、「インスペクション+瑕疵保険」への加入がこれまで以上に有効な手段となりそうです。   仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクション(=専門家による建物の現況調査)によって特段の指摘がなく、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険の適用によって賄うことができます。 またこのような瑕疵保険の制度を活用する事によって、売主側も安心してご自宅の売却ができることにもつながります。   売主にとっても、買主にとっても、民法改正後に住宅を売買する際に必要なのは、契約書の記載事項の見直しと、それ以上にインスペクション+瑕疵保険の仕組みを有効活用することが重要になりそうですね。 ぜひ、今後の住宅売却と住宅購入の参考にお役立て下さい。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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府中市内で、不動産と財産が多いので、、、。 (Thu, 09 Jan 2020)
先日、府中市内の方で、お問い合わせをいただいていたお客様が、本日予告なしでご来店。 最初はだれだろう?と思いました(笑)。   で、お話を聞くと、先日お問い合わせをいただいた方でした。 あぁ、(私が)外出していなくてよかったと思いました(笑)。 私が外出していると、せっかくご足労をいただいたお客様に対し対応できず、ご迷惑をかけてしまうので、できるだけ電話かメールを事前にいただけるととてもうれしいです!という独り言も書いておきます(笑)。     相続財産(納税資金)の悩み で、取り急ぎ、ざっくりとしたお話しを伺いました。 すると、ご自身で相続税はいくらくらい、、、というのをすでに計算していて、 それを逆算すると、かなりの財産をお持ちのようで、割合としては不動産が多い印象でした。   で、将来の納税と、自分自身が○○ホームに入った場合の費用と、わが子の相続財産分割などを考えると、どうしたら一番いいのか考えているようで、いろんなシミュレーションを自分でしてきたそうです。 すばらしいですね。   その案の中に、競売物件を購入したらどうだろう?という考えがあるようです。   なるほど。 確かに市場価格よりは安く手に入れることができます。 ナイスアイデアですね。     1R賃貸マンション投資 以前、いろんなメーカーで収益不動産の投資についてセミナーを受けたそうです。 で、1R賃貸マンションの手付けを打ったそうですが、後でおかしいぞと気が付いて手付解除したそうです。 (※支払った手付金を放棄して契約を解除する事)   どうです。 思い切りの良いかたですね。 こういった人は、多少の失敗があっても、それを成功の母にすることができるので、大きな失敗がありません。だから、やり直しがきくのです。   損切りは悲しい現実ではあるけれど、それをプラスに受けとめて、資産を増やしてく姿勢は素晴らしいことだと思いますし、それができるように頑張ってきたということ自体が努力家なんだなぁと感じさせる一面でもありました。     競売物件の購入のこと 競売物件って、なかなか怖い部分もあり、一概に良いとは言い切れません。 もちろんいろんなリスクがあるので、それをヘッジできるのであればメリットある購入方法です。   しかし、一般的には、所有権をはく奪される所有者がいたりしますから、いろいろな問題が生じることもあり大変だったりします。 収益物件の場合、賃借人がいますので、新たに賃貸借契約を巻きなおすということになりますが、 それ自体は、特段の心配はありません。 しかし、家賃と毎月の支払などがバランスしてメリットがあるのかをちゃんと考慮する必要があり、最も大切なことは、現在の賃料が適正なのかどうかです。 現賃借人が退去した後に家賃が大幅に下落するようであれば、危険な香りがすることになります。   そんなことを勘案して、メリットが十分に感じられるならゴーサインです。     ホントに節税になるの? 収益不動産(1Rマンション)を購入すると節税になると言われますが、 これ、ほんとに節税になるのでしょうか?   私は、大半の人にとっては、節税にはならないと思っています(笑)。 例ですが、毎月の家賃収入以上の支払い(ローン、管理費、固都税、その他)が発生し、赤字構造を作るだけの人も多いのです。 それに耐えて、10余年、、、、。 やっと、売却額と債務額がバランスしたころに大規模修繕でドーンとお金が出てしまう人もいます。   あれ? 儲けるために購入したはずが、全く儲からない、、、。 売却益も結局出ず、売却損が出てしまった、、、。 購入した不動産によっては、そんなこともあるので、物件の選定には気を付けるべきです。   収益不動産の場合、期待利回りがありますが、これがあまりに低い(空室リスクが高いうえに収益性が悪い)物件は鼻から購入してはいけません。 不動産は購入の額が成功の可否を分けますので、あまり知識がないお客様の場合、業者(営業マン)のためにお金をささげる覚悟がある人は別として、リスクが高いと想定される物件は絶対にNGなのです。   でも、、、。 不動産は立地にもよるので、その立地で適正と考えられる物件であれば購入し、適正でないと考えられるなら購入しない。 そういう判断ができるようにしましょう。     まとめ このお客様は、家賃と支払いのシミュレーションをする場合、家賃が○年で〇%程度下がっても耐えられるような計算をしているそうです。   なるほど!実に固い考え方で、お手本のようなシミュレーションだと思います。 不動産営業マンになれば、お客様に本当に喜ばれる人だと思います(笑)。   先日、大手ハウスメーカーさんの提示したシミュレーションでは、10年後の家賃が、当初家賃10万円から2千円下がるだけでした(笑)。 これは傑作です。というよりもお客様を小バカにしているのではないかと考えることもできます。 もちろん、ご来店されたお客様にこの話しをしたら「そりゃ、ありえないね。」と苦笑気味でした。 うん。よくわかってらっしゃいますね。   正しい考え方は、収益不動産は「収益」を生んで初めて価値があるものです。 家賃収入でローン返済を賄い、上積部分が収入になるのですから、シミュレーションは厳しく見ておくべきなのです。   このお客様は実に固い考えを持っていて、損するときは勇気をもって損切りし、良い部分はどんどん伸ばすという考えを持たれていました。とても良いと思います。   さらに、自分がお亡くなりになったときのことを想定して、自ら遺書を書こうと家族に提案したり、自ら率先して動いている姿勢は、とても良いことだと思います。 素晴らしい方だなと素直に思いました。   当社では、「人生まるっとパートナーする」を目指しております。 税理士、弁護士、司法書士、保険プランナーなど各種士業と連携しています。 ご相談お待ちしております!     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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