相続納税する人は全体のおよそ4%。残りの96%のご家庭にこそ相続時の悩みは多いのです。

府中市の不動産売却 有効活用 相続対策 土地 一戸建 マンション 投資用不動産

府中市専門の不動産コンサルティング店として、皆さまをサポートいたします。

相続節税、納税対策、不動産の有効活用、不動産の売却、賃貸管理等全て対応いたします。

(ご要望により、近隣市区は対応しております。)

 

相続・節税 相談

プロと一緒に節税と対策

節税のために投資不動産を購入したり、お持ちの土地に賃貸物件を建築したり、または最近注目を集めている民事信託を利用するなど様々な手法があります。

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財産診断 相談

プロとの財産診断

多くの資産家は漠然と全資産のイメージをお持ちですが、数値化して管理をしている方は少ないと思います。

数値がわかれば、次の一手を打つことが可能になるのではないでしょうか。

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不動産投資 相談

プロと二人三脚、不動産投資

賃貸不動産を所有する不動産投資。

毎月お通帳に入金される喜びは、オーナーにならないとわからないものです。プロのアドバイスで安心経営ができます。

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家族信託 相談

元気なうちの事前準備が幸せの一歩

認知症の事前対策は必要ない!という家族ほど認知症が発生した途端にモメる事が多いと感じます。家族の為に準備をしておくこと。それは家族想いの行動であると思います。

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不動産売却 相談

不動産売却のプロと共に納得いく売却

不動産売却は、不動産仲介会社に任せてしまい、後はブラックボックスのように依頼者からは見えないものです。依頼者が騙されることのない納得の売却を実現しています。

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不動産取引のプロである前に「心」のプロフェッショナル

不動産業務は、地域の皆さまの幸せの基盤に接する仕事です。

そして、皆様の幸せを見据えながら、街づくりに貢献する事でもあります。

つまり、不動産業従事者は、自分の利益も考えるのは当然の事、思いやり、おもてなしのプロでなければなりません。

 

常に依頼者様の目線に立ち、業者とひも付くような行為をせず、また依頼者様への背任行為をせず、一緒に考えてまいります。

 


一般の「不動産仲介会社」との違いについて

 

不動産相続、節税対策、納税対策、不動産有効活用などは、

一般的な仲介会社に行っても対応しておりません。 

 

メジャーな不動産会社は不動産の売買仲介または賃貸仲介が主力業務となっており

不動産有効活用や相続対策の知識を持っている営業マンはほとんどいません。

そのため、財産診断から始まる複合的な知識を要する総合的コンサルティングはできません。

 

事業構想・構築 所要資金の調達 事業収支計画 賃貸建物建設による土地有効活用策 等価交換 権利調整 テナント計画 賃貸管理 不動産投資分析 相続対策 不動産税制 借地権・底地 建築・公法・私法 建築施工・解体・リフォーム 建物維持管理 経済・金融 景気動向 etc......

 

依頼者様の利益を最優先し、一緒になってよい形を作り上げていきたいと考えております。

  

 


わいわいアットホームのユニークな提案 

売却の相談をする前に、ご自身で売却査定をしてみませんか?

無料で利用できる「とっても便利なAI機能査定」です!

無料で利用できる!ご自身で府中市内の不動産査定が可能です
ビッグデータを用いた無料のAI査定!とても簡単です

当社と私の想いを簡単に書かせてください

 

株式会社わいわいアットホームは府中市と近隣市区に特化した不動産売買仲介を中心に活動をしてまいりましたが、この度、不動産コンサルティング(相続対策・節税、有効活用、投資用不動産、賃貸管理)業務を開始いたしました。

案件の難易度により各種専門家(弁護士、税理士、司法書士、家屋調査士等)と一緒に対応いたします。

―――――――

平成24年10月 銀行系不動産仲介会社から独立し起業しました。

 

私が不動産業界に入ったのには理由があります。  

それは私が不動産業界に入る前に勤務していた会社が不動産購入が原因で倒産しました。

 

後から知ったのですが 、社長の不動産に対する無知と、あまりにずさんな資金計画があったようです。

さらには営業マンにうまいようにおだてられてその気になってしまったそうです。

後悔先に立たずとは、まさにこのことです。

幸か不幸かその様なことに巻き込まれてしまい私自身が本当に苦しい経験をすることになりました。

 

私がこのような苦しい経験を身をもって経験したわけですから、

その様な人が、他にもたくさんいるのだろうと思ったのです。

 

私が正しい知識を持ち、皆様に有意義で正しいアドバイスができれば、後悔や失敗のない人生を歩んでいただく事をサポートし、喜んでいただけると考えました。

私自身にとっても、やりがいや生甲斐を感じられる仕事になるだろうとも。

 

 

不動産の売却・不動産の有効活用・相続対策など全体のバランスを考慮しながら検討しなくてはならない為、それらは、とても難しいものです。

相続された皆様やこれから有効活用をされるという段階では、どんなに仲の良い兄弟姉妹であったとしても、多くの場合とてもピリピリするものです。

それは利害関係が生じてしまうという事があるからです。

 

そんな皆様の心への配慮もしながら皆様と共に人生の喜びという礎を築いてまいります。

 

 

府中市不動産売却(土地/一戸建/マンション/投資用不動産)

府中市・近隣市区 不動産売買専門店 わいわいアットホーム 松田博行

「囲い込み調査」TV放送 当社調査協力

自宅に居ながら府中市の不動産売却査定ができます
自宅に居ながら府中市の不動産売却査定ができます

株式会社わいわいアットホーム

〒183-0056

東京都府中市寿町1-4-17寿ビル303

代表 松田 博行

電話 042-319-8622

Fax 042-319-8623

mail info@waiwai7.com

定休日 水曜日・祝日

府中駅北第2庁舎横!

京王線「府中」駅徒歩3分です!

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有効活用:建替えで賃貸物件サブリースを検討! (月, 21 10月 2019)
Aさんの収支計画は、賃貸併用住宅の建築です。 1階部分が自宅 2階と3階が賃貸部分の計画です。   しかし、賃貸需要の実態とかなり乖離しているように見え、合わせてキャッシュフローと利回りがあまりに小さく余裕がない、、、、。 これが、私の率直な感想でした。     Aさんの計画プランを見ると、 大手ハウスメーカーの想定する地域家賃相場に関して結構甘いような気がしました。   Aさんは、ハウスメーカーの提案を信じて実行に移せば、きっと厳しい現実を目の当たりにするだろうなと想像できました。 理由は、建物建築費が高いことに加え、ニーズに合った間取りとは言えず、加えて家賃設定が甘く見えたからです。 さらに家賃下落率の想定もかなり甘いと感じます。   我々のような事業者は、 自分たちの利益を上げたいのであれば、お客様利益を最優先し、お客様の人生をサポートする気構えが必要だと思います。  より安全を期すために、より厳しめでかための資金計画をするのが当然だと考えます。 なぜなら、計画が上振れすることは問題がないからです。 それが、高額商品(不動産)を扱う人の矜持であり、人として行うべき道だと思います。   提案を受けている施主になるAさんは、 サブリース(30年一括借り上げ)にそれほど明るくないようです。 だから、ハウスメーカーが30年間シミュレーションの通りに(間違っても多少の誤算の範囲で)保証してくれると信じています。   面談した際、シミュレーション内容についていくつか質問し確認すると意外な答えが返ってきました。  「う~ん、そこは詳しくわかりません、どうだったかな、、、。」    なかなか衝撃的なご意見でした。     ほんとにいいのだろうか、、、。   私は、本計画の利回りが低すぎるので、35年間びくびくしながらの投資になるのだろうなと感じます。 私がAさんだったら計画を変更し精査しなおします。     特に、当初想定の家賃設定で、30年間のサブリースが継続できるという前提や保証が無いことを知っておかないと、後からサブリース契約を解除したいと思っても後の祭りです。   借地借家法では、借主であるハウスメーカー(狼)を保護するので、貸し手である素人大家さん(羊)には厳しいという矛盾が生じます。 貸し手であるAさん(羊)からは、サブリース賃料が減額されて返済が厳しくなるとしても、Aさんから解除するには正当事由が必要であり、かなり厳しいものになります。     府中市●●町での計画 場所は東京都府中市●●町。 自宅を所有しているAさんのご自宅は、すでに建築してから40年ほど経過しているらしいので、このタイミングで建替えを検討しようと思ったようです。 どうせなら賃貸併用住宅にしようと考えたそうです。 賃貸収入もできるし、将来安定するだろうと思ったそうです。 実に良いアイデアであり、私も賛成です。 そこで大手なら安心だと思ったようで大手ハウスメーカーに相談したそうです。     大手ハウスメーカーの説明は、、、。 府中市内で不動産投資をするなら、 競争力で負けないように、他の物件と商品力で差別化を図りましょう。 当社は商品力が高いので、家賃の下落率はとても少ないです。 建ぺい率・容積率を最大限に使って目いっぱい大きな間取りを作り、 収益を最大化した建物を建てたほうが良いです。 借入額(建物代金)は年収の●●倍です。 35年のローン期間を設定し、途中で3回ほど年間手取りをすべて繰り上げ返済します。 サブリース(30年一括借り上げ)をしますから安心です。 家賃は相場の90%を保証します。 ラスト7年は、手取り額は赤字になります。   ーーー   周辺相場を鑑みると、想定家賃は高すぎるように見えました。 間取りも中途半端に広すぎて、期待する家賃がコンスタントにとれるとは思えません。 周辺が6~8.5万円の家賃相場に対し、対象物件の家賃想定は10~11万円程度を見込んでいます。 Aさんは、サブリース保証額に対してほぼ疑いを持っていません。    ※資金計画書では、当初6年目までは家賃が変わらない計画で、7年目になって初めて2%の家賃が下がります。立地にもよりますが、年率1%の下落率が全国平均値というデータもありますから、本来想定する下落率は7%前後のマイナスです。 本計画では、築後15年でたったの6%しか家賃下落しないという計画です。(本来想定すべきは15%前後のマイナスです。)   私はすごい想定だなと感じずにはいられません。   サブリースは、家賃保証を相場の実態に合わせて、常に9割の保証をする内容になっています。 つまり、空室ができ募集家賃が厳しい状況となれば、当然賃料が下がる=サブリース料も下がるので、 アパートローンを利用されている場合、返済計画がうまく進まないことも想定しておくべきでしょう。 当初の計画書は確約ではないので、35年間、計画通りに保証されることはありません。   府中市を扱う不動産賃貸仲介のプロなら賃貸の地域相場は熟知されているかと思います。 私の言っていること、変じゃないですよね、、、(笑)。     驚くべき事実が、、、 Aさんの物件は駅から徒歩10分。 周りには商業施設はスーパー以外目立ったものはありません。 同等家賃を調べると、駅徒歩2分程度のところにありました。(==;)   そのほかでは8.5万円くらいが頭打ちで、 徒歩5分以上になると一気に大きく家賃が下落しています。 おおむね7~6.5万円です、、、。   知り合いの先輩業者さんからもヒアリングしましたが、 昨年、その地域の徒歩5分くらいの新築物件が決まらなくて、 建物完成後、全部屋の家賃を当初計画より1万円ほど下げ、敷金礼金ゼロゼロ、さらに広告料400%付け、やっと決まったんだって(笑)。   つまり、 大家さんは、 ・仲介手数料100% ・広告料400% で募集したので、 5か月分の家賃相当額を支払って客付けしてもらったのと同義。 ここまでしなきゃ客付けができなかった物件(地域)って何よ???と思えます。    つまり、賃貸需要を鑑みると、この街(立地)そのものが魅力にやや欠ける、、、ということになります。 そこに、こだわりの物件を建築すれば、物件の魅力で集客できるのでしょうか?   募集家賃は、想定より早く減額していくことは予想できますので、 危ない橋を渡ることになるかもしれません。   不動産投資をする人は、通常出口戦略を想定します。 万一の際、売却して逃げるためであり、利益を確定するためです。 ところが、建築した瞬間に土地値(数千万円)は蒸発(赤字)するであろう計画になっています。   つまり、土地がタダで優位性があるにもかかわらず、儲からないシミュレーションなのです。 ハウスメーカーのために建築していると見えなくもありません。 そのくらい、私が賛成するには難色を示す計画に思えました。   だから、思わずリスクのことがメインの説明となってしまい、 私自身、Aさんの反対ばっかりしているような不本意な説明になってしまいました。 所要時間は、なんと4時間ちょっとです(笑)。   ちなみに。 賃料額とほぼ同じ支払額で、 この地域では、 新築一戸建て(土地所有権付)3LDKが 十分に購入できてしまうのですよ(==;)。    ーーーーーーー (リスキー小話)   通期サブリースによる満室経営(1階は居宅利用)が前提ですが、 35年の返済計画の中で、年間手取り額「丸々繰り上げ返済」を3回(3年)する計画になっています。 にもかかわらずラスト7年目からは赤字経営です。 仮に1階部分を含め、全部賃貸に出したとしても、土地建物金額を考慮すると想定表面利回りで5%に届きません(土地がタダなのに)。   不動産投資をする人からすると、この計画は望ましい計画ではないことは多分理解してもらえるかと思います。      目的を明確にして、ブレてはいけない 賃貸は”経営”です! 賃貸は経営であるのだけど、 不労所得みたいな言葉に騙されてしまう人が多いような気がして残念です。   数億円の現金を持っているのであれば、将来の相続税圧縮のための資産運用という考えもありだけど、Aさんの計画を見る限りは違います。   新築ならサブリース契約はしないほうが確実に得です。 なぜなら、家賃設定が間違ってなければ通常に入居してくれるからです。     サブリース契約をしないことを想定して、 常に満室であっても月当たりの手残り金額はおそらく10万円いかない程度。 (1億円相当の融資を35年返済で計画しています。) どうでしょう? 1億の借り入れをして年収120万円いかない、、、、。 (土地がタダなのに、、、。)     大手ハウスメーカーは、 高級な物件を建て、ブランドの差別化、競争力で勝つ!なんて言っているけども それ、すべての地域で当てはまることじゃないと思います。  不動産は建物もさることながら立地がものをいうのです。   ハウスメーカーの「売るためのトーク」はいらないと思うよ。     ということで 万一、この契約を破棄したいという質問が出るかと思ったので、法律に明るい法律事務所に確認をしました。   もし、この契約を破棄したいと考えるなら、 計画が無謀であるということを根拠とする錯誤無効を主張する方法があるようです。もしくは多少の違約金を払う方法です。   私の素直な気持ちとして、Aさんに事業を始めてから後悔してほしくないのです。   ーーー   私は、多少の違約金がかかったとしても、この計画は中止したほうが賢明と思えました。  もしくは計画変更して再度計画をし直す必要があるように思いました。   なぜかというなら、年収に対して借り入れが多すぎるし、不測の事態が生じたら、ほかの資産を取り崩して、リスクヘッジをすることになる可能性を秘めていると思えたからです。   もちろん、計画通りのサブリースが最後まで続けば、首の皮一枚で継続できるわけですが、そのようにうまくいくとは到底想像ができません。キャッシュフローがあまりに少なすぎるのです。   決して無理をしてほしくないのです。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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不動産の買い替え。売り買い、どちらが先か (Wed, 16 Oct 2019)
実は、ここ最近、買い替えのことで数名の方からご相談がありました。 いい機会なので、書いてみようと思いました。 参考になるといいかなと思います。   不動産の買い替えをする時、 ●売却先行  売却を先にしてから、購入すること ●購入先行  購入を先にしてから、売却すること   を検討する必要があります。 この両者には、各々メリットとデメリットがあります。   実は、私も失敗談があります。 お客様に対し、両者のメリットとデメリットを説明し、 予算に余裕があるからということで、購入先行をしたことがあります。 私がプロとして強制的に売却先行にしたほうが良いですよ!と強く強く言ってあげれば良かったかもしれない、、、という経験が一度あります。   最終的には、引っ越し後にかなりの期間がかかって、ようやく売れたのですが、 とんとんという結果になりました。 (その理由については、ご相談をいただいたときに個別に教えますね、、、。)   とりあえず、ギリギリセーフという感じで、お客様も安心してくれました(笑)。     不動産売却先行のメリットとデメリット (府中市)不動産売却先行であれば、先に売却金額が確定します。 手残りの金額が確定しますから、安心感は増えます。   購入を考えるにしても、明確になっていることが多いので、 安心して計画が立てやすいメリットがあります。   デメリットは、引っ越しをする期間に制限があるので、 それまでには引っ越しをしなくてはいけません。 買い替えで購入先を探す場合には、忙しくなりますし、万一期間内に見つからない場合には、一度賃貸物件に引っ越しをしなくてはなりません。   そのあと、購入するという選択肢もあります。 この場合、プラスに考えるならば、じっくりと購入物件を探せるというメリットがあるので、 プラスに考えられる人は、売却先行が安心感があると言えます。     不動産購入先行のメリットとデメリット (府中市)不動産購入先行であれば、購入自体は問題ありません。 引っ越し後は、(府中市)不動産売却をするわけですが、物件は空室になるため、案内はしやすくなります。所有者の方も気を使わないで済みます。   デメリットは、いくらで売れるかが確定していないため、資金に余裕がないと不安になる点があります。 物件によっては、すぐに売れるわけですが、その反対もあります。 もしも、売れない期間が長期化すると、住宅ローンを二重で組んでいる場合、ちょっと返済がきつくなるでしょう。 資金的に余裕があれば、まったく心配がないのですが、余裕があっても精神的には気持ちつらい状況が続くことが想定されますから、売却先行で資金面をしっかり押さえておくとホントは安心だと思います。     どちらを選ぶかは、余裕資金次第 不動産売却は、意外と難しいのです。 というのは、自分が住んでいた物件は、自分が気に入って購入しているだけに過大評価する傾向もあり、冷静に判断したときに第三者の評価があまり高くないこともあります。 もちろん、その逆で高い評価をしてくれる第三者もたくさんいるでしょう。   しかし、購入者の希望条件が合致しなければ、なかなか成約に至ることができません。   ですから、プロである不動産仲介業者の客観的なアドバイスはとても重要になります。 ーーーー ということで、売却先行か、購入先行か、どちらを選ぶかは、 売却できると想定される金額の最低ラインと残債額のバランスを考慮して決めるべきです。 万一、想定よりも低い金額になってしまったとき、困りますよね。 困ったときには、それを回避するためのアイデアが必要になるのですが、 そう単純ではありませんから、まずは、後で困らないように事前に熟考し、判断しましょう。     不動産業者の思惑、、、 買い替えの際、購入を先にしたい! 購入をしたい物件が今売りに出ている! というお客様の場合、 資金計画をして、どう転んだとしても安心だ、という状況でない限りは、 ヤッパリ購入先行ではなく、売却先行にすることが必要です。 もちろん、購入先行にしてもいいのですが、 その場合には、必ず次の文言を購入物件の契約書に入れるべきです。   買い替えのため、自宅の売却が●●万円以上で成約しない場合は契約解除できるものとする。 といった停止条件を付けるべきです。 これを明記していない場合、ちょっとリスク感があるので、 そこは、プロの意見を確認したほうが良いでしょう。   そして。 購入したい物件があるから先に購入させちゃう不動産業者とすれば、 売り上げが確定するのだから、先に購入させてしまう強者もいるかもしれません。 だって、不動産業者だって売り上げという背に変えられない状況があるのかもしれません。   不動産業者選びも慎重にすることが大切です。   ようは、営業をする人が、正直に、お客様利益をちゃんと考えてあげられる心が大切であるということですね。     まとめ 不動産の買い替えは、 購入先行と、売却先行の2種類があります   両者ともに、メリットとデメリットがあるので、 よく理解したうえで、無理のない計画をしてください。   よくわからないときは、プロに相談しましょう。 相談してみて、本当に安心だと思えたら、業務をお任せしましょう。   私の経験談として、いろんな角度からの質問、大いに歓迎です。 いろんな疑問、質問をしてもらって、 本当に安心してもらえれば、あらためて依頼をするでいいと思います。   私もそういうスタンスで行動していますし、 みなさまが行動するうちの8~9割以上は事前相談の大切さが占めていると思っています。   で、実際に困っている人がいれば、ご相談いただければ、 できること、できないこと、明確に回答いたします。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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PCデータ消去は責任あり! (Tue, 15 Oct 2019)
府中市の不動産屋さんである「わいわいさん」は、PCの入れ替え作業に追われています。   で。 ようやくデータが移し終わったので、古いPCのデータを削除しなくてはなりません。 なぜなら、、、。 個人情報が漏洩する理由の一つに、PCを廃棄するときのハードディスク内に残っているデータを第三者に復元されてしまう、というのがあるそうです。   そこには、顧客情報、クレジットカード情報、パスワード情報、その他もろもろの情報が満載になっています。   事業者のPCから個人情報が漏洩したとなると、これはかなりやばい状況になります。 ということで、こういった消去ツールで時間をかけてデータ消去をする必要があります。   これが結構な時間がかかりまして、所要時間はなんと4時間くらい、、、(==;)。 ほんと、机が片付かなくて困っています(笑)。     何でもかんでもデータの時代 今は、何でもかんでもデータの時代ですね。 昔は、写真撮影をしてもネガがなければ複製できませんでしたし、 写真を写真撮影するとしても、きれいに映るわけでもないし、 ほんと手間がかかることばかりでした。   今は、写真は画像データですから、すぐに転送できるし、相手に送れるし、簡単にいろんなことができる時代です。 それだけに、データ利用の重要性は高まっているのかなと思います。   ーーー ちなみに、アマゾンプライムで映画などがスマホにダウンロードできますよね。 ほんと、なんでも手軽になりました。 昔だったら、VHSの録画再生機とテレビがないとダメだったでしょ。 すっごく大きいし、すっごく重い。 あれ、さすがに持ち歩けないよね(笑)。     データ消去の方法 データ消去をする。 といいますが、ほんとは消去ではないそうです。 消去というと、データを消してしまうのですが、 実際には、ハードディスクに記録されている部分に他の情報を上書きして 情報を見えなくするという作業だそうです。   皆さんがPCのごみ箱にデータを捨てて、「ゴミ箱を空にする」をしても、 実際にはデータは消えておらず、そのPCで表示ができなくなっているだけで、 ほんとは、そのハードディスク内に記録が残っているそうです。   おぉ、、、こわっ。   PCの知識がなければ、データが削除されたと疑わないじゃん。 個人の方がPCを処分するときも、気を付けたほうが良いそうですが、 事業者は特に注意しないといけません。   なぜなら、大切な個人情報をたくさん持っているのですから。     プロの業者に廃棄手配 データの抹消ができたら、次はプロの廃棄業者に廃棄の手配です。 今回は、PCの購入先であるDELL社が対応してくれます。   しかし、えらい大変な時代になりました。 PCの設定だけでも1日じゃ終わらないもん。 ほんと一苦労です。 こうなると、グーグル等のクラウドサービスが便利なのかもしれません。 しかし、それを使うにしてもいろいろと確認しなきゃでしょ。 もう、大変すぎます、、、(笑)。 というそんな独り言、、、。   というか、ただの独り作業、、、(笑)。     スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる スーモ、ライフルホームズ、アットホームを自分でチェックできる 土地情報をいち早く欲しい方向け 土地情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 物件情報をいち早く欲しい方向け 府中市・近隣市区のマンションの資産価値 マンション売出事例がわかる

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